전세 재계약 질문

안녕하세요 글빛님 1. 결론적으로 말씀드리면 묵시적 갱신으로 진행할 경우 집주인에게 특별히 유리한 것이 없습니다 묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든지 통보만 하면 3개월 뒤에 보증금을 반환해 줘야 할 법적 의무가 생깁니다. (주택 임대차보호법 제6조의2) 즉, 현재 시세가 전세금 보다 낮은 상황에서 세입자가 가만히 있다면 더 싸고 좋은 집을 발견했을 때 갑자기 나간다는 의사를 표현하면 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 역전세의 리스크도 있게 됩니다. 그리고 계약갱신청구권을 사용하지 않았기 때문에 묵시적 갱신 이후에 세입자가 또 다시 계약갱신권을 사용하게 되면 최대 6년까지 거주할 수 있고 그 시기까지 임대료를 5% 밖에 상승하지 못하기 때문에 특별히 유리한 부분이 없습니다. 만약 현재 전세금이 높게 껴 있어 현재 굳이 낮게 맞추고 싶지 않으신 상황이셔서 조용히 그대로 넘어가기를 바라시는 마음은 이해하고 있고 그대로 진행하셔도 되지만 세입자 입장에서는 이번에 나가겠다는 의사를 밝히지 않더라도 그 이후에 어느때 밝히면 결국 3개월 이내에 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가지는 것이기 때문에 길게 보면 큰 차이가 없습니다. 저라면 세입자에게 거주 의사를 물어보고 계속 거주하신다고 하면 현재 가격 그대로 계약갱신권을 청구하여 진행하거나, 계약갱신권을 사용하지 않고 신규 계약을 진행할 것 같습니다. 그 과정에서 세입자가 퇴거한다고 하실 경우는 가급적이면 역전세를 최소화 하는 방향으로 협의를 해볼 것 같습니다. 세입자가 그럼에도 불구하고 나가실 수 있지만 이 경우에도 위에 말씀드린대로 묵시적 갱신을 한다고 해도 크게 다르지 않습니다. 2. 어떤 방향으로 결정하셔도 크게 상관 없지만 저라면 부동산을 통해 시세를 다시 확인해본 후 사장님을 통해 세입자에게 전달하는 방향으로 진행해볼 것 같습니다. 그런데 이미 알고 있으신대로 세입자가 계약갱신권을 사용한다고 할 경우에는 임대차보호법에서 명시한 대로 법적으로 6.5%가 아닌 5% 이내에서 증액을 해야합니다. 만약 그렇지 않을 경우 향후 2년 연장 이후에 계약갱신권을 다시 한번 더 사용할 수 있을 수 있습니다.

안녕하세요 글빛님 전세만기를 앞두고 있어 많이 고민이 되시겠어요. 우선은 2호기를 얼마나 보유해나갈 계획인지가 가장 큰 관건일 듯 한데요. 2호기를 2년 뒤 매도할 계획이라면, 전세금을 일부 돌려주더라도 계약갱신청구권을 쓰는 방향으로 유도해볼 것 같습니다. 어차피 둘다 퇴거의사 밝힐 경우 3개월 뒤 전세금을 돌려줘야하기 때문에 역전세리스크가 있기 때문에 1)세입자분과 좋은 관계 유지 2)전세금차익 융통 방법 확인 을 목표로 해나갈 듯합니다. 이 부분은 정확한 지역과 공급상황 등 여러가지가 복합적으로 엮여져 있다보니, 매도 계획과 전세금얼마나 돌려줄 수 있는지 확인해보고.. 우선은 세입자분께 여쭤볼 것 같아요. 다만 만기까지 2달이내라면 자동으로 묵시적 갱신된것으로 보기때문에 날짜 정확히 확인해보시고 하시는게 좋을 것 같아요. 더불어 1호기는 계갱을 사용할 경우 5%이내 증액할 수 있습니다. 임차인분들도 이런 내용 알고있는 경우가 많아서 잘 협상해보시는게 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 잘 진행되셨으면 좋겠습니다.