*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 용산 e편한세상
- 연식: 2011년식
- 세대수 : 867세대
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
1호선 남영역과 6호선 삼각지역 중간쯤 위치해 있어 지하철 역세권이라고 하기엔 약간 애매하다. 두 역 다 도보로 약 10분정도 걸리는 위치다. 하지만 사거리에 위치하고 있어 강남방면, 광화문&시청 방면, 여의도 방면으로 가는 버스를 편리하게 탈 수 있는 사통팔달의 위치에 있다.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
용산구 종사자 수 : 158,552명
용산구 직장 등급 : b등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분
여의도역 : 30분
시청역 : 30분
교통등급 : a등급
각 업무지구로 가는 버스가 잘 되어 있기 때문에 강남역을 제외하고 버스를 기준으로 이동시간을 측정하였다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : c등급
성심여중, 학업성취도 90.3% , a등급
신광여중, 학업성취도 80.4%, c등급
용산중, 학업성취도 74.4%, c등급
학군은 주변 중학교가 주로 여중이기도 했고, 남녀공학의 학업성취도는 낮은편이었다. 학군의 메리트는 떨어지는 편.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 아이파크 백화점, 이마트. a등급.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 용산구 인구수 : 199,648
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 199,648x0.005 = 998세대
3) 3년 입주량 합계 : 774 세대 (올해 24세대 + 내년 750세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 258 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 25% 이내, s등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
교통이 좋고 업무지구로의 접근성이 우수했지만 학군은 취약한 부분으로 보였다. 주변 환경은 백화점과 대형마트가 위치하여 편리했다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 매매 24억, 전세 10억 5천
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 5월 21억 전세 9억 5천
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 2월 15억 9천 전세 6억2천
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
생각보다 고점에 샀다고 해도, 수익이 나고 수익률도 나쁘지 않아 내가 고점에서 사면 어쩌지 라는 걱정을 너무 많이 하진 않아도 되겠다는 생각을 했다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 강남과 여의도, 광화문 및 시청 등 주요업무지구로의 접근이 매우 편리하고 국제업무지구 부지와 거리도 가까운 편으로 입지가치는 매우 높다고 할 수 있겠다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 867세대의 대단지로 용산 내에서 나름 큰 단지로 환금성은 좋다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 투자금이 10억 이상 들어간다…수익률은 평균적으로 봤을때 50% 정도..
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율이 낮은편이다. 45%보다 낮을때도 있다. 입주 물량도 적은편이다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년 내 입주 물량이 많지 않으므로 역전세 가능성은 낮다고 볼 수 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
시드만 있다면 사고싶다….인근 주상복합 사이에 유일한 주상복합이 아닌 아파트이고 입지적으로 가치가 있다.
3. 작성하면서 느낀점 :
강의 들으면서 이해할때랑은 또 다른거 같다. 막상 가치평가와 비교평가가 어렵다.
그리고 사람은 도구를 다룰 줄 알아야한다. 그게 안되니 손발이 고생.
강의 한번씩 더 들으면서 복기해야겠다는 생각이 든다.
