https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005419948?sid=101
기사 요약
배경
서울 주요 재건축 단지들의 조합원 분양신청 본격화 과정에서 사업지별 종전자산 평가액 및 추정비례율 격차로 인해 동일 면적 신청 시에도 수억 원대 분담금 납부와 거액 환급이라는 상반된 자금 수지 결과 발생
핵심 내용
서울 주요 정비사업지 조합원 분양가 현황
- 대치 은마, 송파 잠실주공5단지, 용산 한남5구역 등 핵심 사업지의 순차적 조합원 분양신청 돌입
- 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가는 은마 32억 3000만원, 잠실주공5단지 30억 3078만원, 한남5구역 25억 8000만원 선 책정
- 전용 59㎡ 분양가는 한남5구역(20억 6000만원) 대비 은마아파트(24억 4800만원) 및 잠실주공5단지(23억 4993만원)가 상대적으로 높은 수준 형성
권리가액 산정 메커니즘 및 자금 수지 결정 구조
- 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액과 조합원 분양가 간의 차액으로 최종 분담금 산출
- 산출 권리가액이 분양가보다 높을 경우 환급금 발생, 낮을 경우 차액에 대한 추가 분담금 납부 구조 형성
- 동일 평형 신청 조건에서도 단지별 비례율과 개별 자산평가액에 따라 실질적인 자금 부담액 격차 도출
은마 및 잠실주공5단지의 분담금·환급금 발생 격차
- 은마아파트(비례율 83.14%)는 기존 31평형 소유자가 전용 84㎡ 신청 시 6억 5266만원, 34평형 소유자는 3억 2010만원 추가 부담 발생
- 잠실주공5단지(비례율 86.15%)는 기존 34평형 소유자가 전용 84㎡ 신청 시 5억 650만원의 환급금 수령 가능
- 잠실주공5단지 기존 34평형 소유자가 대형 평형인 전용 107㎡로 상향 신청할 경우 5억 4275만원의 추가 분담금 전환 발생
향후 관리처분계획 수립 및 최종 분담금 변동 요인
- 분양신청 결과를 토대로 개별 배정주택과 권리가액, 최종 분담금을 확정하는 관리처분계획 수립 절차 예정
- 은마 및 잠실주공5단지 모두 향후 대안설계 반영을 거쳐 이주·철거 시점에 조합원 재분양신청 진행 계획 수립
- 향후 공사비 증감, 설계 변경, 일반분양 수입 확정 결과 등에 따른 비례율 및 최종 분담금의 변동 가능성 상존
집을's 생각
지금 서울에는 새로 개발할 빈 땅이 사실상 없습니다. 그런데도 공급은 여전히 부족하다 보니 재건축과 재개발을 중심으로 사업이 진행될 수밖에 없는 상황입니다. 그러다 보니 그동안 재건축 허가가 좀처럼 나지 않던 은마아파트마저도 이제는 본격적으로 사업이 굴러가기 시작했습니다.
입지가 워낙 뛰어난 곳이다 보니 재건축이 완료되면 구축이 신축이 되는 것이다 보니 기존보다 가격이 오르는 것은 확정적이라고 볼 수 있습니다. 다만 문제는 그 다음입니다. 재건축을 진행하는 데 들어가는 비용을 조합원이 실제로 감당할 수 있느냐는 완전히 별개의 이야기이기 때문입니다.
흥미로운 점은 같은 서울 핵심 재건축 단지라도 결과가 극과 극으로 나뉜다는 것입니다. 어떤 곳은 수억 원대의 분담금을 추가로 내야 하는 반면 어떤 곳은 오히려 환급을 받는 상반된 결과가 동시에 나타나고 있습니다.
그 원인을 따져보면 권리가액과 조합원 분양가의 관계에 있습니다. 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 산출한 권리가액이 조합원 분양가보다 높으면 그 차액만큼 환급금이 발생하고, 반대로 낮으면 그만큼 분담금을 더 내야 합니다. 여기에 기존보다 더 큰 평형으로 옮겨가면 추가 분담금이 붙습니다.
물론 이 숫자들이 최종 확정치는 아닙니다. 앞으로 공사비 증감, 설계 변경, 일반분양 수입 확정 등에 따라 비례율과 최종 분담금은 얼마든지 달라질 수 있고, 관리처분계획 수립 단계에서 개별 배정주택과 권리가액이 다시 정리될 예정이기 때문입니다.
물론, 현시점에서는 두 곳 모두 투기과열지구에 속해 조합원 지위 양도가 전면 금지되어 있어 원칙적으로 거래가 불가능합니다. 다만 예외는 있습니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 조합원 매물이거나, 세대원 전원이 타 지역으로 이주하는 경우 등과 같이 법에서 정한 예외 요건을 충족하면 거래가 가능합니다.
만약 이런 조건에 해당해 두 단지 모두 매수할 수 있는 상황이라면 추가 분담금을 감당할 수 있는지에 따라 매수할 단지가 달라질 듯합니다. 자금 여력에 따라 분담금을 더 내더라도 상급지를 택할지, 아니면 환급을 받으며 부담을 줄이는 쪽을 택할지가 단지 선택의 기준이 될 수 있을 듯합니다.
