초보 투자자를 위한 분위기 임장의 모든 것

"분위기 임장을 하라고 하는데

왜 해야하고 어떻게 해야하는 건지 모르겠어요"

"분위기 임장을 가면 꼭 많이 걸어야하나요?

임장 경로는 어떻게 그려야하는 건가요?"

"분위기 임장을 효율적으로 하려면

어떻게 해야하나요?"

이런 고민을 하시는 분들이 계시다면 이 글이 도움이 되실거예요!

안녕하세요.

​

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

지난 주말, KTX를 타고 남쪽으로 임장을 다녀왔는데 활짝 핀 벚꽃을 보니

이제는 정말 봄이 찾아 왔음을 완연하게 느끼게 되는 것 같습니다.

추운 겨울이 지나고 봄이 찾아오니 괜히 마음이 설레이게 되는데

아마도 초보 투자자로 계신 분들이 처음 임장을 나가기 전에 느끼는

그런 감정과 크게 다르지 않을 거라고 생각합니다.

오늘은 처음 분위기 임장을 앞두고 어떻게 해야할지

막막하게 느끼시는 분들을 위해 분위기 임장에 대한 내용과

마지막에는 조금 더 업그레이드 된 분위기 임장에 대해서도

간단하게 이야기 드리는 글을 나누어 보려고 합니다.

#임장, 이게 뭔데?

임장이라는 단어가 아무래도 친숙하지 않아 어렵게 들릴 수 있지만, 쉽게 말하면

'직접 현장을 가서 눈으로 보고, 발로 걸으며 직접 확인하는 것' 이라고 말할 수 있습니다.

조금 더 쉽게 풀어서 이야기하자면

'지역이나 매물 등을 실제로 보면서, 인터넷이나 서류로는 알 수 없는

분위기, 환경, 사람들의 움직임 등을 직접 느껴보는 과정' 이라고 생각하시면 됩니다.

이게 왜 필요하면요!

인터넷에 올라온 사진으로 본 아파트는 깔끔해 보이지만

실제로는 관리가 안 돼 있었거나,

조용한 동네라고 들었는데 직접 가보니

막상 인근에 지상철이 다니고 있어 소음이 컸거나,

지도상으로는 가까워 보였던 지하철역이

언덕길이라 실제로는 불편한 거리가 되는 등

실제로 가서 보지 않으면 놓치게 되는 것들을 보고

‘진짜 가치’를 파악하기 위함입니다.

#그렇다면 분위기 임장은?

임장은 크게 3가지 단계로 진행이 됩니다.

1단계 : 분위기 임장 → 2단계 : 단지 임장 → 3단계 : 매물 임장

그 중에서도 분위기 임장은 말 그대로 지역의 분위기를 보는 것을 의미합니다.

그리고 내가 보고 느낀 분위기를 통해 지역내에서 생활권을 구분하고,

더 나아가 구분한 생활권들의 우선 순위를 정하는 것까지가

투자자가 해야하는 분위기 임장이라고 말할 수 있습니다.

여기서 핵심은 '나라면 이 지역내에서 어디에 살고 싶은가' 질문에 대한

답을 찾기 위해 직접 눈으로 보는 것입니다.

지역마다 풍기는 분위기, 돌아다니고 거주하는 사람의 모습,

때로는 느껴지는 공기조차도 다를때가 있습니다.

이런 것들을 직접 보고 느끼면서

쉽게 말하면 '사람들을 끌어당기는 힘(=살고 싶어하는 마음)이 있는 곳이

이 지역내에서 어디인지'를 확인하는 과정이라고 생각하시면 됩니다.

목적과 이유를 알았으니 분위기 임장을 할때 자연스럽게

어떤 것을 봐야하는지에 대해서도 알 수 있습니다.

답은 바로 다수가 살고 싶게 만드는 요소들을

갖춘 곳인지를 확인하면 됩니다.

#분위기 임장에서 무엇을 봐야할까요?

그럼 한번 생각해볼까요?

많은 사람들이 살고 싶어하는 곳이 되기 위해서

중요한 건 뭐가 있을까요?

이왕이면 직장이 가까우면 좋겠죠?

혹은 직장까지 거리가 멀더라도

쉽게 이동하기 위한 지하철이 가깝다면 좋을거구요.

그 다음에는 백화점, 마트 등의 상권이

잘 갖춰진 곳이라면 편하겠죠?

조금 더 나아가서 술집 등이 밀집된 유해한 상권은 없는지를

살펴보는 것도 중요할거예요.

그리고 학교가 가깝거나 인근에 학원가가 있다면

아이를 키우는 입장에서 살고 싶은 곳이 될거예요.

더불어 빌라 등이 모여있는 곳보다는

아파트들이 밀집된 깔끔한 택지를 좋아할거구요.

여기에 한가지 더, 그 지역에서 랜드마크 아파트!

가장 좋아하는 아파트이기에 인근을 살펴보면

어떤 이유에서 좋아하는지를 참고해볼 수 있어요.

마지막으로 사람!

어떤 사람들이 사는지를 보는 것도 중요해요.

그 지역내에서 어떤 사람들이 거주하느냐에 따라서

위상이 달라지기 때문이예요.

그리고 사람들의 모습은 위에서 언급한

상권이나 택지를 걸어다니면서 확인할 수 있구요.

정리해보자면 분위기 임장을 통해서 봐야하는 건

직장/지하철역, 상권(백화점, 마트, 유해 상권 유무),

학교/학원가, 택지(균질성), 랜드마크 아파트, 사람이예요!

#분위기 임장 루트 그리는 방법

분위기 임장이 무엇인지 그리고 어떤 것을 봐야하는지 알았으니까

확인해야하는 것들을 볼 수 있도록 루트를 그려주면 됩니다.

직장/지하철역, 택지 등은 지도에서 쉽게 볼 수 있고

호갱 노노를 통해서 상권과 학원가를

아실의 경우 랜드마크와 학군지(+학원가)를 확인할 수 있습니다.

간단하게 그러면 임장 루트를 그려볼까요?

평촌을 예시로 들어볼게요!

1) 카카오맵(or 네이버 지도) 실행 후 임장 지역으로 이동

- 지역의 전반적인 위치를 확인

> 서울, 수도권이라면 강남까지 거리 및 법정/행정 경계를 통해 인접 지역

> 지방이라면 도시 전체에서 해당하는 위치와 권역 및 인근 도시

2) 상권 및 학원가 확인 (호갱노노, 아실 등)

- 지도에서 지적편집도 선택 후 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역 등 확인

- 지역내에서 상권과 학원가 위치를 확인(호갱노노, 아실 등) 하며 지적편집도와 비교

- 랜드마크 아파트와 위치 확인

- 분위기 임장을 하면서 꼭 걸으면서 봐야할 곳에 대해서 정리

3) 거리 재기를 사용하여 임장 경로 민들기

- 2번에서 확인하고 봐야할 곳들을 경유하도록 경로 그리기

- 혹여나 잘못그렸다면, 처음부터 다시 그리지 말고 '←(Back space)'를 누르면 직전 상태로 이동!!

#분위기 임장은 많이 걸을수록 좋은 걸까요?

많은 분들이 오해하시는게 하나 있습니다.

임장을 많이 걸어야지 제대로 한다라고 생각하시는 경우가 있더라구요.

하지만 6년차 투자자로 만키로 이상 걸어본 사람의 경험을 덧붙여 이야기 드리자면

무조건 많이 걷는다고 해서 그 지역의 분위기를 제대로 알 수 있다는 것은 아닙니다.

빡세게 하는게 제대로 하는 건 아니라는 뜻이예요!

아무리 많이 걸어도 분위기 임장에서 봐야하는 것들을 보지 않는다면

루트는 잘 짰지만 걸으면서 핸드폰만 보고 동료와 이야기만 하느라

시간을 다 써버린다면 아무리 많이 걸어도 기억에 남는게 없을 겁니다!

단순히 많이 걷는 강도가 높은 임장보다 중요한건

질적으로 내가 봐야할 것들을 잘 챙겨서보는 것이 먼저임을 기억하셨으면 좋겠어요!

몇반보씩 걷지 않아도 위에서 이야기드린 분위기 임장에서 봐야하는 것들을

제대로 잘 챙겨본다면 충분히 분위기 임장을 잘 마무리할 수 있으니까요!

걸음수보다 중요한 건 내가 봐야할 것이 무엇인지 알고,

그걸 보기 위한 루트를 그리고 걸으면서 제대로 챙겨보시면 됩니다.

#이런 마음으로 해보세요

처음이라 낯설게 느껴지는 임장울 앞두고 여러가지 감정이 드는데,

걷는게 부담스럽기도 하고 막막하게 느껴지기도 하고...

처음 가보는 지역에 대해 여러번 그 지역을 걸으며 다닌다고 해서

단기간 안에 온전히 이해한다는 것은 사실 엄밀히 말해 어려운 일이예요.

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그리고 평소에 가까운 거리도 택시를 타고 다니던 내가

열심히 걸어다니면서 눈으로 보고 확인하는 것도 어렵죠.

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그렇기에 임장이라는 게 익숙하지 않다면 혹은

임장에 대한 부담감이 크다면 해외 여행을 가는 마음으로 가보세요.​

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예를 들어 해외 여행을 갔다고 상상해볼까요?

​해외 여행을 가면 대중 교통을 이용하긴 하지만 평소보다 걷는 일이 더 많아집니다.

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그렇게 걸으면서 새로운 것들을 보고 맛있는 음식도 먹고

걷다가 힘들면 잠시 카페에 들어가서 앉아 있는 사람들을 살피고

내가 여행간 나라에 대한 분위기를 만끽하죠.

​

그리고 면세라는 장점을 이용해 기존에는 비쌌던 물건들을

상대적으로 저렴하게 구매하기 위해서 혹은 쉽게 구하기 어려웠던

물건들을 사려고 여기 저기 백화점이나 유명한 샵에 들리기도 하구요.

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임장도 이와 크게 다를 건 없습니다.

​다른게 있다면 비행기를 타지 않았고, 돌아다니는 사람들이 한국 사람이라는 점 정도?!

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여행을 간다는 마음을 갖게 되면 관광(?!)을 해야하기 때문에

임장 중에 손에 준 핸드폰만 뚫어지게 쳐다보는 것에서 벗어나 주변을 둘러보게 됩니다.

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야 여기 진짜 살기 좋네

이쪽 동네는 할머니 할아버지가 많이 보이네

길에 좋은 차가 왜 이렇게 많이 지나다녀

이 지역에선 아까 봤던 동네가 짱이구나

이 동네 상권에는 학원이 엄청 많아

여긴 술집밖에 안보이네 등등

다양한 것들을 눈으로 보고 느낄 수 있습니다.

​

그리고 백화점이 보이면 해외 여행가서 쇼핑한다는 마음으로 들어가서 살펴봅니다.

​

내가 갖고 싶던 에루샤가 여기는 다 있네

여기 쇼핑하는 사람들은 다 명품을 입었네

백화점인데 명품은 입점이 안되었구나

우리 동네랑 별로 다를게 없구나 등을 생각하며

내가 여행온 지역에 대해 알아가는

즐거움을 분명 느낄 수 있습니다.

​

날이 덥거나 춥다면 그리고 지친다면 계속해서 걷는 것이 아니라

여행을 다닐때 처럼 카페나 쉴 수 있는 공간으로 들어갑니다.

​

여기 카페는 아이들이 앉아서 공부를 하네

어르신들이 스타벅스에 많이 계시네

엄청 세련되셨다

젊은 사람들이 엄청 많구나 근처에 학교가 있나?

사람들이 많이 몰리는 상권이구나 등등

역시나 보고 느낄 수 있는 것은 많습니다.

​

해외 여행을 가는 이유는 다양하지만

그 많은 이유들 중에서 새롭게 보고 배우는 즐거움을 빼놓을 수 없습니다.

​

임장도 크게 다를 건 없어요.

보고 배우고 느끼는 즐거움을 찾으시면 됩니다.

​

@ 초보 탈출, 업그레이드 분임 방법

여기서는 조금 디테일하게 루트를 그린다고 생각하시면 됩니다.

이렇게 보는 까닭은 어느 정도 분위기 임장이 익숙해졌다는 전제하게

조금 더 지역의 모습을 구체적으로 살펴보면서 추후 단임과 연결지어

선명하게 단지의 선호도를 기억하는데 도움이 되기 때문입니다.

기존에 경유했던 지하철역, 상권, 학원가, 랜드마크 등을 중심은 그대로 유지하되,

지하철 역에서 단지들이 모여있는 생활권으로 가는 길을 경로에 추가하거나

상권이나 학원가를 크게 돌았다면 조금 더 촘촘한 경로로 바꿔줍니다.

그리고 단지들이 많이 몰려있는 택지의 경우 기존에는 크게 돌았다면

단지 사이의 도로로 분위기 임장을 하면서 분위기에 차이는 없는지

조금 더 구체적으로 살펴볼 수 있습니다.

분위기 임장이 막막하게 느껴지시는 초보분들에게

조금이라도 분위기 임장에 대한 벽을 허물고 밖으로 나가는데 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

​

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