https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005420641
기사 요약
배경
고가 주택에 대한 대출 한도 규제와 가격 부담으로 강남권이 조정 국면에 진입한 가운데, 실수요자의 중저가 매수세 이동과 반도체 벨트 배후 수요 확산으로 서울 10억원 이하 단지 및 경기 남부 중심의 상승세가 확대되는 양극화 현상 심화
핵심 내용
서울 10억원 이하 중저가 아파트 중심의 가파른 상승세
- 9월 서울 아파트 매매가격 1.13% 상승 속 노원구(2.32%), 중랑구(2.20%), 도봉구(1.95%) 등 동북권 중저가 지역의 평균 상회
- 중랑구 신내동 동성3차(59㎡) 2개월 새 1억 1,000만원 오른 6억 5,000만원, 상계동 보람아파트(79㎡) 1년 새 2억 1,700만원 뛴 8억 7,500만원 실거래 기록
- 실수요자의 매수 타깃 가격대가 15억원 이하에서 10억원 이하로 하향 조정되는 흐름 지속
- 중저가 지역의 전월세 매물 부족에 따른 세입자의 매매 전환 수요 집중
강남권 고가 주택 시장의 가격 조정 및 혼조세
- 9월 강남구 아파트 매매가격의 0.30% 하락 전환 등 고가 주택 밀집지의 전반적 조정 분위기 형성
- 추가 가격 조정을 관망하는 매수 대기 수요로 인한 급매물 중심의 제한적 거래 체결
- 송파구 가락삼익맨숀(84㎡) 27억 3,000만원 상승 거래와 리센츠(84㎡) 36억원 하락 거래의 동시 발생 등 단지별 혼조세 전개
경기 남부 반도체 벨트 주도의 급격한 가격 상승과 수요 확산
- 9월 경기 아파트값 1.06% 상승 속 수원 영통구(4.30%), 안양 동안구(2.75%), 광명(2.73%), 화성 병점구(2.71%) 등 연중 최고 월간 상승률 기록
- 삼성전자 등 반도체 클러스터 기반의 양호한 고용 및 소득 여건에 따른 풍부한 유동성 유입
- 수원 지역 상승 차익을 기반으로 광교·분당 등 상급지로 이동하는 연쇄적 갈아타기 수요의 주변 지역 확산
지역별 상승 동인 차이 및 대출 규제 한계에 따른 향후 전망
- 서울 외곽은 상급지 진입 차단과 전셋값 상승에 기인한 매매 전환 수요인 반면, 경기 남부는 산업 배후 소득 기반 수요라는 구조적 차이 존재
- 15억원 대출 한도선 근접에 따른 고가 주택 매수 여력 약화 및 10억원 이하 구간으로의 상승 동력 집중 전망
집을's 생각
고가 주택에 대한 대출 한도 규제와 가격 부담으로 강남권이 조정 국면에 접어든 반면, 중저가 시장은 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 실수요자의 매수 타깃 가격대도 15억원 이하에서 10억원 이하로 점차 내려오고 있다고 합니다.
다만 수요가 10억원 이하로 몰리는 것은 사람들이 아파트에 10억원 이상 쓸 필요를 못 느껴서가 아니라고 봅니다. 이미 10억원에서 15억원 사이 단지들은 여유 자금이 있던 세입자들이 먼저 움직였고, 이제는 집값이 비싸 엄두도 못 내던 전월세 거주자들이 가격 상승을 지켜보며 FOMO를 느껴 서둘러 내 집 마련에 나선 것으로 보입니다. 그렇다 보니 매수 가능한 가격대가 자연스럽게 10억원 이하로 집중되고 있는 셈입니다.
자연스럽게 서울 외곽과 경기 남부 위주로 눈길을 돌리는 듯합니다. 서울 외곽으로 퍼지는 것은 서울 중심부에 매수할 수 없으니 밀려나는 것은 당연한 움직임입니다. 반면에 경기 남부 같은 경우에는 경기도이지만 강남으로의 교통편이 좋은 데다 탄탄한 산업 배후 소득이 떠받치는 수요를 가지고 있습니다.
거기다가 반도체 붐에 따른 미래 성장 기대감까지 더해졌고 무엇보다 삼성에서 사내 대출로 5억원을 연 1.5%에 지원해 주면서 유동성이 크게 풀려 있습니다. 이렇게 자금 여력이 생긴 수요자들이 회사 접근성이 좋은 지역을 우선적으로 찾다 보니 경기 남부가 북부에 비해 훨씬 뜨거운 상황입니다.
주의할 점은 이 온기가 어디까지 퍼지는 것입니다. 수원 영통이나 광교처럼 소득 기반 수요가 꾸준히 유입되는 핵심지는 계속해서 온기가 이어질 것입니다. 하지만 경기 남부만 생각하다 보면 이미 오른 지역이 많기에 생각보다 더 밑으로 내려갈 수 있습니다.
물론 직장 때문에 어쩔 수 없이 경기 남부를 택하는 경우도 있겠지만 그것이 아니라면 경기 남부 외 다른 경기 지역을 보는 것이 좋아 보입니다. 경기 남부는 이미 많이 오른 지역에 뒤늦게 들어갔다가는 자칫 상투를 잡을 수 있고 너무 아래쪽으로 가면 입지 가치가 떨어지기 때문에 하락장이 오면 바로 꺽일 수 있기 때문입니다.
오히려 경기 동부나 서부는 아직 가격이 많이 오르지 않은 곳이 많고, 북부는 움직임조차 없는 곳들도 적지 않습니다. 물론 그만큼 입지 가치가 경기 남부에 비해 떨어지는 측면이 있는 것은 사실입니다. 하지만 부동산을 잘 모르는 초보자일수록 과열된 레드오션을 추격 매수하는 것이 아니라 넓게 보고 그나마 입지 가치 있는 곳을 매수해야 꾸준히 보유해 나갈 수 있을 것입니다.
