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1. 내용 정리
지방 투자 후 공급이 줄어들고 있음에도 가격이 움직이지 않고 흐름이 늦는 이유는 단순히 순서가 아직 오지 않은 것이 아니라 준공 후 미분양 지표를 확인해봐야 한다.
앞으로 들어올 물량이 줄었다고 공급부담이 모두 사라진 것이 아니라 이미 지어졌지만 아직 팔리지 않은 집이 남아 있을 수 있기 때문이다.
앞으로의 입주물량 = 들어올 공급
준공 후 미분양 = 이미 들어왔지만 아직 소화되지 않은 공급
준공 후 미분양이란?
분양을 시작했지만 계약되지 않고 남아 있는 주택 = 악성 미분양
준공후 미분양이 남아 있다는 것 = 해당 가격과 상품을 받아줄 수요가 충분하지 않음
지방일수록 수요의 절대적 크기가 제한적이기 때문에 쌓여있는 물량이 얼마나 빠르게 소화되는지 확인하는 것이 중요
앞으로의 공급만 보면 놓칠 수 있습니다.
앞으로 2~3년간 입주물량이 크게 줄어든다면?
앞으로 들어올 공급은 얼마나 되는가? + 이미 들어온 공급은 얼마나 소화 되었는가? 둘다 확인해 봐야 한다.
입주물량 = 미래의 공급
준공후 미분양 = 현재 시장에 남아있는 공급부담을 확인하는 지표
공급이 줄었다 ≠ 공급 부담이 사라졌다(공급이 줄어도 준공후 미분양이 남아있다면 공급 부담이 사라진 것이 아니다)
준공 후 미분양은 ‘흐름’을 봅니다.
준공 후 미분양은 ‘숫자’보다 ‘흐름’을 봐야 한다. 즉 어느 방향으로 움직이고 있는가가 핵심
부동산지인-빅데이터-미분양에서 확인
준공 후 미분양을 확인할 때 봐야할 것들
현재 몇 세대인가? 뿐만 아니라
증가하고 있는가? 감소하고 있는가?
언제부터 감소하기 시작했는가?
감소하는 흐름이 지속되고 있는가?
지방 투자했는데 흐름이 늦다면, 확인해 봐야할 것
- 내가 투자한 지역의 준공 후 미분양은 얼마나 남아 있는가?
- 최근 증가하고 있는가, 감소하고 있는가?
- 어느 생활권에 미분양이 집중되어 있는가?
- 그리고 그 물량은 실제로 소화되고 있는가?
준공 후 미분양이 감소하기 시작했다면?
향후 입주물량 감소 → 기존 미분양 물량 소화 → 준공 후 미분양 감소 → 전세 수급 개선 → 매매시장 회복 가능성
준공 후 미분양 지표 하나만 볼게 아니라
입주물량(감소) → 미분양(감소) → 준공 후 미분양(감소) → 전세(상승) → 매매(상승) → 매물(감소), 거래량(증가)
이 지표들이 같은 방향을 가리키고 있는지 함께 확인하는 것이 중요하다!
공급이 줄었다면, 한 번 더 질문해 보세요
공급 그래프에서 입주물량이 크게 줄어드는 순간
앞으로 들어올 물량이 줄어드는 것은 맞지만 준공 후 미분양이 줄어들고 있는지(지금까지 쌓였던 공급은 다 소화가 되고 있는지) 현재 남아있는 공급부담이 있는지 점검해봐야 한다.
2. 현재 부산과 대구의 준공 후 미분양 현황
부산의 경우 준공 후 미분양은 올해 1월부터 5월 까지 계속 감소하다가 6월에 잠깐 증가 이후 다시 3개월간 감소하는 흐름이다. 26년 이후에는 증가와 감소를 반복하며 보합하는 흐름으로 현재도 아직 소화되지 않는 공급이 남아있다.
대구의 경우 준공 후 미분양은 26년 이후 아직 소화되지 않은 공급이 남아있기는 하지만 점점 감소하는 흐름이 지속되고 있다.
3. 내 생각 및 적용점
부산의 경우 생각보다 준공 후 미분양이 많이 남아있다는 생각이 들었고 앞으로도 일부 지역에 입주가 남아있기 때문에 전세와 매매시장 회복이 다소 더딜 수도 있겠다는 생각이 드는 반면 대구는 앞으로의 입주물량이 거의 없고 준공 후 미분양이 아직 남아 있기는 하지만 감소하는 흐름이 지속된다면 공급부담이 완화되어 전세시장과 매매시장에도 영향을 줄 수도 있겠다는 생각이 들었다. 그래프로만 공급을 판단하지 말고 준공 후 미분양의 추세와 지역별, 생활권별 미분양 현황을 디테일하게 살펴봐야 겠다는 생각이 들었다.
