[룰루랄라 ~1달 꽉채워 자산 일9조 여행자뉼] ] 재이리튜터님 1강 오프라인 수강 후기 - 감이 아닌, 기준과 이성에 따라!

안녕하세요. 함께 행복한 투자자가 되고픈 여행자뉼입니다!
지방에서 모든 사이클과 모든 투자대상을 경험한 찐찐찐♪ 지방투자자 재이리 튜터님의 지투실 1강 오프강의를 수강하고 후기 올립니다.

이번 강의는 내 투자금을 2배로 불려주는 지방투자의 방향성을 잡고, 지방투자의 매수, 보유, 매도 원칙을 알고 어떻게 투자에 적용할지에 대한 것과 지방투자로 목표자산에 달성하기 위한 로드맵에 대한 강의였습니다.

1. 알게된 것

 <지방투자의 방향성>

  - 지방투자에서 중요한 것은 투자범위와 선호도: 각 지역의 공급상황과 좋아하는 단지의 특징을 알고 무엇을 살 건지 방향을 정해야 한다.
  -> 지방은 공급에 따라 정직하게 전세가가 움직인다. 단, 선호도에 따라 저가치의 단지라면 공급이 줄어들어도 전세가가 매매가를 밀어올리지 못해 전혀 오르지 않을 수도 있다. 공급과 선호도를 칼같이, 제대로 봐야 한다.

 - 단지가 가치가 있는지 알아보는 눈이 중요하다.
-> 가치를 잘 모르면 가격이 떨어질때 가격에 가치를 입히는 실수를 범할 수 있다. 지역을 퉁쳐서 생각하면 안되고, 샅샅이 봐야한다.

 - 지방은 수요가 얕아 전세가격 움직임이 시장 상황을 이끈다: 전세가와 전세개수 움직임도 트래킹 해야 한다.

 - 악성 미분양: 양과 방향이 중요하다 -> 악성 미분양이 있어도 전체 공급은 줄고 착공물량도 거의 없다면 제 가치를 찾을 때까지 기다릴 수 있어야 한다.

 - 지방 주요도시 가격 결정 요소(=선호도): 지방투자에서 선호도는 환금성, 수익과 연결된다.
-> 평형, 연식, 생활권보다 중요한 투자기준은 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가. 결국 내 물건을 팔때 사 줄 사람은 그 지역 사람들이기 때문에 그 지역 사람들이 좋아하는 물건을 사야한다.

 - 의미없는 앞마당은 없다. : 지방은 지역마다 사이클이 다 다르다. 제대로 정리된 앞마당이 나의 투자처가 될 수 있다.

 - 투자 방향성: 수도권 외곽 vs 지방가치성장 vs 지방 소액
 -> 수도권 외곽은 반드시 로우 리스크인가? 단지에 따라 미들 리스크가 될 수 있다. 

   지방가치성장은 대상과 시기가 중요하다. 전세가 하락이 멈출때가 기회

   지방 소액투자는 가치대비 가격"도" 싼데 투자금도 적은것이 중요하다.

<지방투자의 매수 보유 매도 원칙>

 - 매수: 저평가 > 투자금 > 리스크 - 이 순서대로 봐야함!
  -> 1)가치가 "있고", 1)저평가 된 가치 대비 싼 부동산을 사서 3)보유하고, 수익이 나면 "판다".

 - 가치가 있는지 알아보는 게 중요하고, 가격이 빠졌을 때 확신을 갖고 매수할 수 있어야 한다 : 가치가 있는지 확신이 없다면 횡보, 가격 하락 구간에서 안될 이유를 찾게 된다.

 - 저평가는 감으로 생각하는 게 아니다! 기준에 따라 더 가치있는 걸 선택하는 것 -> 선호도 파이가 더 큰 쪽 선택

 - "넓게 보세요"의 의미: 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 앞마당 내 다른 단지를 살펴보고 더 가치와 선호도 높은 단지를 찾아보라는 뜻

 - 투자금: 감당가능+적게드는 것 -> 내 투자금 안에서 가장 좋은 것을 선택한다는 관점으로 접근한다. 동층향뷰는 바꿀 수 없다.

 - 리스크: 돈을 더 들이기 싫어서 굳이 환금성 리스크를 지는 것은 옳지 않다. 감당해야 할 리스크를 마지막에 꼭 검토한다.

 - 매도: 지방은 팔아서 수익을 손에 쥐어야 한다. 매도 기준은 알고리즘에 따라 이성적으로 판단한다.
 

“지방투자는 사는게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다.”
-> 지방투자는 팔야할 매도대상이고, 그렇기에 보유기간이 정해져있다. 투자금을 적게 들여야 수익을 빨리 내서 원금을 회수할 수 있고, 팔아야 할 때 팔기 위해서는 환금성이 있어 한다. 환금성 있는 물건은 선호도가 높은 것이다.

<지방투자 로드맵>

• 지방투자로 돈을 번 후 더 가치있는 자산으로 바꾼다. 내 종잣돈을 2배 불리는 선택을 반복한다.
• 출발선의 종잣돈이 적거나 목표수준이 높다면, 감당 가능한 리스크를 지며 적극적인 '수익률' 추구를 해야 한다.

2. 적용할 점

• 이번달 실력을 쌓기 위해 전임과 매임 과제 목표 높여 실행해보겠습니다. : 전임 45회, 매임 30개
• 이번달 임장지에서 대표 단지 4개 뽑아 트래킹 하겠습니다. (전세가와 전세매물 갯수 포함)
• 10월 지투실에서 무조건 1호기 투자하겠습니다!!