안녕하세요!
부와 자유를 향하는 보보12입니다~
월학 후 바로 나초치즈단으로 복귀했습니다!!
오랜만에 들은 재이리 튜터님 강의!
강의로 들은 내용 중 '나에게 특히 와닿았던 점'과
'적용해보고 싶은 점'을 정리해보겠습니다
배운점
1. 내 종잣돈으로 지방 투자 방향성잡기
- 투자범위, 선호도 중요
- 현재 투자하려는 지역의 전세 상황 보기.(공급 부족으로 인한 전세값 변동)
- 전세가 올라오는 시기 : 저평가 + 투자하기 좋은 타이밍(단기 예측x)
- 사람들이 좋아하는 곳일수록 매매가 밀어올리는 힘이 크다.
- 공급으로만 퉁치는게 아닌 ‘사람들이 좋아하는 아파트’를 봐야함.
2. ‘가치, 저평가’를 알아보려면?
- 임장, 임보로 가치있는 아파트 알아보기
3. 지방에서 투자를 잘한다는 것은
- 공급 물량에 따른 투자 범위 설정
선호도 순위 파악
선호도 좋은 단지는 : 환금성이 좋은 단지. 보유매도에 용이하다.
4. 지방과 수도권의 특징
- 인구 = 수요의 크기
- 서울 수도권 : 실수요 + 가수요(투자)
- 지방 : 실수요 위주(+가수요)
- 지방은 연식이 중요한 요소
- 지방은 미들 리스크 미들 리턴(5년)
- 수도권은 로우 리스크 미들 리턴(10년)
5. 공급이 정리되서 상승장이 온 지방의 사례
- 공급 뿐만 아니라 미분양, 준공후 미분양까지 파악해야함.
- 준공 후 미분양은 1채만 팔려도 의미 있는 신호
6. 전국 지방의 가격 결정요소
- 광역시 : 부촌, 학군, 연식, 환경, 교통, 위치 등
- 중소도시 : 연식!!!!!!!, 학군, 위치
7. 선호도와 흐름을 읽는 방법
- 선호도
- 시세트래킹
- 전화임장
- 투자 연결은 현장
8. 세금은 가액으로, 투자 대상은 가치로
- 세금 계산(합산 시세 OO억)
- 자산 판단 : 가치+환금성
9. 소액투자 범위
- 공급이 줄며 상승이 일어난 곳을 교과서처럼 참고(전주, 울산, 창원)
- 환경(상권, 균질성, 건물), 학군, 직장, 교통
10. 투자방향성
- 수도권 : 투자자 상황 및 보유 목적
- 지방가치성장 : 대상과 시기가 중요
- 지방 소액 : 투자 범위가 중요 - 가치대비 가격이 싼데 투자금도 적은 것
11. 지방만의 매수, 보유, 매도 원칙 알고 적용
- 저 - 투 - 리
- 가치가 있고 저평가된 아파트를 사서, 수익이 나면 매도
- 연평균 20%라면 좋은 투자
- 조금 덜 좋아도 싼게 아니라 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 것이 저평가
12. 넓게보세요의 진짜 의미
- 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 내 앞마당 내 다른 단지들 살펴보고
더 가치와 선호도가 높은 단지를 찾는 것.
- 저평가는 매매가 기준으로 정렬해보기
13. 리스크 관점
- 시장리스크(공급), 잔금리스크
- 비수도권(규제지역 외) 전세보증금 반환목적 주담대 : LTV 6~70%
느낀점
계속 듣는 말이었지만 가치와 저평가가 중요하다!!
강의를 들으면 들을수록 가치가 왜 중요해야하는지 이해가 되네요
좋은 자산을 가지고 있어야 나중에 내가 원하는 시점에 매도할 수 있고
수익을 낼 수 있다는 말씀 갈수록 공감합니다!
튜터님들께서 항상 말씀하셨던 넓게 보세요라는 의미도… 이제 알았네요..!
항상 더 가치가 있는 물건을 찾아볼 수 있는 눈을 키워야겠습니다
내가 조금이라도 손실을 안보려는 마음을 버려야한다는 말씀.
부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰쪽으로 행동한다는 말 명심하겠습니다!!!
투자 방향성, 매수 보유 매도, 로드맵까지 꼼꼼하게 알려주신
재이리 튜터님 감사합니다!!!!
