안녕하세요. 근저당 있는 매물 매수 문의드립니다.

모르겠다재태크님 안녕하세요. 매수하려는 집의 등기부상 빚과 전세 보증금을 합친 금액이 매수 금액보다 커서 걱정이 많으실 것 같아요. 거래 자체가 불가능한 매물은 아니지만 주의해야 하는 물건은 맞습니다. 부동산 사장님 말씀대로 실제 빚이 3.8억으로 줄었다고 해도, 매수 금액에서 빚과 전세금을 뺀 차액이 6천만 원뿐이라 여유 자금이 적긴 합니다. 1. 계약서 특약사항에 반드시 매도인이 받은 계약금이나 중도금으로 대출금을 즉시 상환하고 근저당을 말소한다는 조건을 걸고, 법무사를 통해 현장에서 상환 과정을 직접 확인하셔야 해요. 2. 감액등기를 요구하는 것도 좋을 것 같습니다. 등기부상의 채권최고액을 낮추면서 추가 대출을 막아두는 것도 좋을 것 같아요. 보통 5-10만원 정도로 큰 돈이 들어가는 것은 아니니 요청해보셔도 좋겠습니다. 보통 귀찮아서 잘 안 하려고 하시는데 꼭 팔아야 하는 이유가 분명하다면 협조해주실 거 같아요 3. 금융거래확인서나 부채증명서로 대출상태를 확인할 수는 있으나 그 시점의 빚만 증명해 주기 때문에 이후에 대출을 받게 되면 알 수는 없습니다. 그래서 감액등기도 함께 해보시는 게 좋을 것 같아요. 4. 현 세입자의 실제 보증금이 2.5억이 맞는지 계약서 원본을 확인하셔야 합니다. 간혹 집주인, 세입자, 부동산사장님도 금액을 헷갈려 하셔서 맞지 않는 경우가 있어서 대조해보셔야 합니다. 5. 마지막으로 이러한 리스트를 감당하면서까지 6.9억 물건이 메리트가 있는지는 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 같은 단지에 비슷한 상태, 가격의 물건이 있는지, 주변 비슷한 단지에 더 좋은 물건이 있는지 동시에 확인해보면서 불안하지 않은 물건을 찾아볼 것 같아요. 차근차근 준비 잘 하셔서 내집마련까지 꼭 성공하셨으면 좋겠습니다!

안녕하세요~모르겠다재테크님! 해당 매물은 부채 총액이 매매가(6.9억)에 육박하거나 초과하는 '깡통주택' 위험 구조이므로 매우 신중하게 접근해야 합니다. 1. 원칙적으로는 해당 매물은 피하는 것이 안전하며, 진행하더라도 매우 엄격한 안전장치가 필수입니다. • 부채 계산: 등기부상 채권최고액(5억) + 전세보증금(2.5억) = 7.5억으로 이미 매매가(6.9억)를 6천만 원 초과합니다. • 실제 잔액이 3.8억이라 하더라도 3.8억 + 2.5억 = 6.3억이며, 매매가 대비 부채 비율이 91.3%에 달합니다. • 부동산 제안대로 계약금·중도금을 6천만 원 안에서 맞추더라도, 계약 이후 잔금 전까지 매도인에게 다른 가압류, 압류(세금 체납 등), 추가 대출이 들어오면 매수인이 지급한 계약금 등을 날릴 위험이 매우 큽니다. 2. 감액등기는 법무사 비용과 등록면허세 등을 합쳐도 약 5만~10만 원 안팎으로 매우 저렴합니다. 비용 부담 때문에 안 했을 가능성보다는 매도인이 신경 쓰지 않았거나 한도 대출(마이너스통장 방식) 등의 이유일 수 있습니다. • 매수인이 비용을 부담하겠다고 제안하여 계약 체결 전 또는 잔금 전 감액등기를 조건으로 내거는 것은 가능하며, 본인 보호를 위해 반드시 요구해야 하는 부분입니다. 다만 더 확실한 방법은 '잔금일에 매도인의 대출 전액 상환 및 근저당권 전액 말소'를 계약 조건으로 거는 것입니다. 3. 금융확인서의 공신력 및 추가 확인 필요성 • 금융거래확인서(또는 부채증명서): 해당 금융기관에 대한 채무 잔액과 연체 여부를 증명하는 공식 서류이므로 해당 은행에 대한 공신력은 확실합니다. • 한계: 특정 은행에서 발급한 확인서는 그 은행의 빚만 보여줄 뿐, 매도인의 전 금융권 부채나 사채, 국세/지방세 체납 내역을 보여주지 못합니다. 따라서 해당 은행의 '부채증명서(잔액증명서)' 원본을 확인하는 동시에 추가 확인이 필요합니다. 4. 추가로 확인해야 할 핵심 불안 요소 • 국세 및 지방세 완납증명서 필수 확인: => 세금 체납액(당해세 등)은 법정기일에 따라 근저당권이나 임차인 보증금보다 우선 변제될 수 있어 치명적입니다. 매도인에게 계약 전 국세/지방세 완납증명서 제출을 요구해야 합니다. • 임차인(전세 세입자) 관련 사항: => 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력/우선변제권이 있는지, 근저당권보다 앞선 선순위인지 후순위인지 확인해야 합니다. => 근저당권(5억)이 1순위이고 세입자가 2순위라면, 경매 등으로 넘어갈 시 세입자 보증금 반환 문제가 매수인 승계 과정에서 큰 분쟁으로 번질 수 있습니다. => 임차인의 만기 퇴거 의사, 보증금 반환 청구권 양도/질권설정 여부도 확인해야 합니다. • 에스크로(대금 지급 방식) 안전장치: => 만약 계약을 진행한다면 계약금·중도금을 매도인 통장으로 직접 넣지 말고, 잔금일에 은행에서 매수인이 직접 대출금을 상환하고 영수증 및 말소서류를 수령하는 조건으로 특약을 작성해야 합니다. 리스크가 있지만 잘 확인하시고 준비하시어 진행에 문제 없으시길 바랍니다!! 감사합니다:)