1. 배운 점
25년 5월에 1호기를 지방에 마련해서 내년 5월이면 2년이 됩니다. 만기 6개월부터 준비해야 한다는 얘기를 많이 들었고 생각보다 2년이 길지 않다는 사실에 조급함이 밀려와서 올해 5월부터 마음만 바쁜 상태였습니다. 매일 부동산 사이트 들어가서 수익이 났는지 확인하고 내 예상 투자금이 얼만지 어디로 앞마당을 만들어가야 할지 머릿속이 복잡해서 마음이 편하지 않았습니다. 또한 갱신권이 살아있는 전세입자에게 어떻게 말을 건네야 할지도 막막함으로 다가오더라고요. 그래서 7월 실전반부터 8월 열기 9월 지투실전반까지 계속해서 강의를 들으며 튜터님, 동료분들의 경험을 통해 배우고 있습니다.
지방에 투자했기 때문에 매도해야 한다는 사실은 알았지만 구체적인 액션플랜이 없었는데 이번 재이리님 강의를 들으면서 내 상황에 맞는 계획을 구체적으로 정리할 수 있는 매뉴얼을 얻은 것 같아 다행이라 생각합니다.
1) 상승장과 하락장에서의 매도 방법이 다르다.
제가 투자한 지역은 이후 공급이 없어 상승장일 가능성이 높습니다. 상승장에서 매도를 생각해야 합니다.
2) 보유를 5년 생각하고 연수익률 20% 이면 매도한다.
감사하게도 1년이 지난 지금 연수익률 60%로 수익은 나고 있는 상황이지만 100%는 아니어서 이 부분에서 좀 더 나눠서 생각해 봐야 합니다.
2-1) 매도 후 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?
이 부분이 제일 어려웠습니다. 일단 7개월 뒤의 투자금을 구체적으로 산정할 수 없어서 앞마당을 어떻게 늘려야 할지 고민이었는데 마지막에 투자금별로 매물을 정리하신 수강생의 사례를 보면서 저도 더 갈아탈 매물을 투자금별로 정리하기로 했습니다.
2-2) 매도 대상
일단 현 전세입자에게 매도를 시도하고 안 되면 공실로 실거주자 또는 투자자에게 매도한다.
갱신권이 있는 전세입자에게 어떻게 접근해야 할지 고민이었는데 결국은 사람이 하는 것이므로 충분히 협상으로 가능할 부분임을 깨닫고 부동산 사장님을 통해 상황을 만들어 갈 수 있도록 해보겠습니다.
전세입자를 내보내고 공실로 만들 경우 주담대와 전세자금퇴거대출을 활용하는 법도 고려하겠습니다.
가격 급등기에 세 안고 매도는 생각해 본 적이 없는데 상승장에 선호하는 단지들은 충분히 고려 가능한 대안이 될 수도 있음을 배웠습니다.
2. 적용할 점
현재 제 투자금은 애매합니다. 소액이면 아예 지방투자로 고액이면 수도권투자로 명확하게 나눠서 앞마당을 만들면 되는데 그 사이 어디에 있는 제 투자금은 수도권 외곽과 지방광역시 두 곳을 봐야 하거든요. 더 솔직하게 말하면 수도권 투자를 하고 싶은데 예상할 수 없는 정부규제로 수도권 투자 대신 지방 투자를 하게 된다면 수익률 100% 될 때까지 1호기를 가져가도 되지 않을까?라는 마음이 들더라고요.
수익률 100%일 때 매도, 매도 후 수도권 갈아타기
이것은 저의 바람입니다. 하지만 제 바람대로 상황이 흘러가는 것이 아님을 강의를 통해 냉정하게 직시하고 현재 제가 해야 할 행동을 해나가려 합니다.
1) 앞마당에서 1억부터 3억까지 투자금별로 갈아탈 물건 정리하기
투자금액에 들어오는 지역으로 임장을 가는 것도 중요하지만 제 앞마당에서 투자금별로 갈아탈 물건을 정리하면서 더 좋은 단지에 투자할 수 있는 실력을 키우는 것이 투자의 본질임을 깨닫습니다. 투자자의 실력이 곧 수익입니다.
2) 만기 3-4개월 전에 부동산 사장님을 통해 전세입자와 원만한 합의 시도하기
당사자인 저와 전세입자 둘이서 해결하면 좋겠지만 제3자인 부동산 사장님의 도움을 받아 잘 해결하도록 하겠습니다. 다행히 부동산 사장님과의 좋은 관계 유지 잘하고 있습니다 .ㅎㅎ
3 이번 한 달 함께하는 가치 튜터님과 조원분들과 함께 가치 있는 한 달 보내겠습니다.
좋은 강의 해주신 재이리님께 감사드립니다.
