안녕하세요. 하루하루 성장해나가고 있는 윤돌입니다.
이번 지방투자 실전반 1강 강의를 수강하게 되었는데요, 재이리 튜터님의 강의를 통해서 지방투자의 정석을 정말 제대로 배우게 되었습니다. 무엇보다 지방투자기준을 가이드를 받을 수 있어서 큰 도움이 되었습니다. 강의가 시작한 첫 순간부터 마지막까지 굉장히 몰입하며 수강을 할 수 있었습니다. 그 중에서 저에게 와닿고 바로 적용시킬 수 있는 부분들 위주로 후기 작성을 해보겠습니다.
1. 내 종잣돈으로 할 수 있는 최선의 투자는?
이번 강의를 통해서 현재 제가 지방 투자 방향성을 어떻게 잡아야 하는지 알 수 있었습니다. 먼저 지방투자를 잘한다는 것은, 투자할 수 있는 범위를 정확하게 알고 단지의 선호도를 명확히 알아야 한다는 것을 알게 되었습니다. 당연히 지방에서 공급을 체크 하는 것을 중요하다고 배웠는데, 왜 공급이 중요한지 알수 있었는데요, 지방은 수도권에 비해서 정말 집을 실거주 하기위해 살거나 세입자로 가는 경우가 많기 때문에 전세에 굉장히 민감할수밖에 없고, 전세는 당연히 공급에 큰 영향을 받기 때문에 공급을 면밀히 봐야한다는 부분을 배우게 되었습니다.
이렇게 수도권과 지방의 성격을 이해하고, 공급에 따른 투자 범위 설정 하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 공급과 더불어서 단지에 대한 선호도 또한 매우 중요하다는 것을 알게 되었는데요, 단순히 선호도가 높은 단지가 가치가 높다는 원론적인 얘기가 아니라 지방 투자는 ‘매도’를 염두해 두고 투자를 해야하기 때문입니다.
그렇기때문에 매도가 잘되기 위해서는 당연히 선호도가 좋아야 하기도 하고, 여기서 플러스 알파로 재이리 튜터님의 디테일한 부분을 배울 수 있었는데요, 바로 단지 내에서도 ‘동,층,향’을 정말 면밀히 봐야한다는 것을 알 수 있었습니다.
무조건 싸게사서 투자금을 적게 들이는 투자가 아니라, 매도를 고려해서 좀 더 선호되는 동층향, 로얄동이나 로얄층같은 부분을 우선적으로 더 고려를 해야겠다는 기준을 세울 수 있었습니다. 저는 지방 투자를 할때 투자금 적게 하는 것이 정말 중요하다고 생각이 들었는데, 매도의 기준으로 봤을때 이렇게까지 해야한다는 걸 알게되어 다음 2호기 투자를 할때는 무조건 투자금 적게 들어가는 물건을 찾는게 아니라, 투자금이 조금 더 들더라도 매도하기 수월한 물건을 매수해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
결국 지방투자를 잘한다는 것은 지역내에서 투자범위와 우선순위를 정하고, 이 두개를 같이 챙겨야 한다는 것을 알수 있었습니다. 제가 가진 종잣돈을 기준으로 투자 범위와, 선호도 우선순위를 잘 챙겨서 투자후보를 추려나가겠습니다.
BM - 2호기 투자시, 무작정 싼물건을 찾는 것이 아니라, 매도의 기준으로 한번더 꼼꼼하게 ‘동,층,향’ 등 단지매물 선호 요소 파악해서 매도하기 수월한 물건 매수하기
2. 지방주요도시의 가격 결정 요소
특히 이번 강의에 하이라이트라고 느껴졌던 부분은 바로 지방광역시 + 중소도시 한판 정리 부분이였습니다. 이렇게 한판으로 배우게 되니 전체적인 큰 숲을 바라볼 수 있어, 지방투자를 진행할때 아 이 도시는 이런 기준으로 봐야겠다는 기준을 세울 수 있었습니다. 특히 현재 임장지에 해당하는 지역에 대한 선호요소를 잘 챙겨야 겠다는 기준을 세울 수 있었습니다.
임장전에 강의를 완강했더라면 정말 더 잘 해낼수 있었겠지만, 그래도 임장 잘마치고 와서 재이리 튜터님이 알려주신 부분들을 적용시켜보니, 임장을 하면서 궁금했던 부분들을 잘 해결할 수 있었습니다. 무엇보다 이 가격 결정 요소들을 통해서 비교평가를 좀더 수월하게 할 수 있다는 부분이 너무나 좋았습니다.
그리고 평형,연식,생활권보다 중요한 투자 기준은 해당 단지를 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는 가를 더 잘 봐야 한다는 것을 알수 있었는데요 결국 지방 투자에서 선호도는 환금성과 연결이 되고, 이 부분은 또 수익과 연결되기 때문에 각 요소들을 정말 면밀히 봐야겠다는 것을 알 수 있었습니다.
BM - 지금 임장하는 임장지에 대한 결정요소를 임보작성,임장시 적용시키기
3. 그래서 이 단지 투자해도 되요?
그리고 다음 강의의 두번째 핵심이라고 생각 되는 부분이 바로 지방소액투자에 대한 기준, 마지노선을 세울 수 있었다는 점이였습니다. 지방은 특히 저가치 아파트들도 분명 있기때문에 이런 부분들을 명확한 기준을 가지고 단지별 선호도를 파악해야겠다는 생각이 들었습니다.
환경적인 요소로는 상권(젊고 깨끗한 상권),그리고 신축택지가은 균질성, 그리고 건물의 연식, 학군은 학교와 학원이 가깝고 직장교통 역시 출퇴근하기 너무 불편하지 않은 요소들을 잘 봐야하고, 이런 요소들을 or가 아닌 And 조건으로 체크를 해야 단지에 대한 명확한 가치판단을 할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
이 기준에 부합하지 않은 단지들은 피하고, 그리고 항상 가격을 보기전에 먼저 가치를 보는게 왜 중요한지도 알수 있었습니다. 투자금이 적게드는 가격만 보게되다가는 ‘가치’를 놓칠수 있기때문에 항상 강의에서 말한 요소들을 잊지않고 잘 적용시켜보겠습니다.
그리고 매수 의사결정을 하는 3단계의 과정에 대해서도 배울 수 있었는데요, 저평가가 되어있는지, 그리고 내가가진 투자금으로 할수있는 최선의 단지인지, 해당 물건이 하락장에도 말 매도할수있는 환금성 좋은 물건인지, 공급 물량 대응이 충분히 가능한지 등 2호기 투자전에 이 3단계를 모두 꼼꼼하게 적용시키겠습니다.
BM - 지방소액투자 기준 그리고 매수 의사결전 3단계 그대로 적용시켜 2호기 투자하기.
이번 강의를 통해서 지방투자에 대한 기준과 그리고 가치를 보는 방법을 배울수 있었습니다. 6시간이 넘는 강의를 준비해준 재이리튜터님께 감사인사를 전하면서 후기를 마치겠습니다!
(주말동안 고생한 우리 일사불란 동료분들 너무 고생하셨습니다!)
