안녕하세요 맛소금입니다.
이번에 반 년 만에 다시 지방실전반을 수강하게 되었습니다.
오랜만에 지방을 다시 가게 되어서인지 기대도 많이 되고 걱정도 많이 되었는데요!
막상 내려가서 임장 돌아보니 생각보다 할 만해서 좋았습니다ㅎㅎ
1주차 강의는 재이리 튜터님께서 진행해주셨는데요. 제가 생각했던 것과 또 다른 관점에서 지방투자를 바라볼 수 있어서 굉장히 많이 배울 수 있었습니다.
특히 이번 강의를 들으면서 단순히 “어떤 지역이 오를까?”를 보는 것이 아니라
지금 시장에서 어떤 기준으로 투자 물건을 찾고, 어떻게 투자하고, 결국 어떻게 매도할 것인가까지 연결해서 생각해야 한다는 점을 많이 느꼈습니다. 이번 강의에서 인상 깊었던 내용과 앞으로 적용해보고 싶은 부분들을 정리해보겠습니다.
부산, 대구 미분양의 영향
최근 지방 시장을 보면서 계속 궁금했던 부분을 강의에서 다뤄주셨습니다.
“부산, 대구는 이제 공급이 없다는데 왜 시세가 생각만큼 움직이지 않을까?”
저 역시 공급이 줄어들면 당연히 가격이 반등하지 않을까 하는 생각을 가지고 있었습니다. 그런데 이번 강의를 통해 공급 못지 않게 ‘미분양’ 또한 중요함을 배웠습니다.
지방투자에서 가장 좋은 시기는 가격이 충분히 싸진 상태에서 전세가가 올라오는 시장이고,
그런 시장은 대개 공급이 많았다가 줄어드는 과정에서 나타난다고 합니다.
이 과정에서 전세 물량이 정리되고 전세가가 매매가를 밀어올리지만, 줄어드는 전세 뒤에는 악성 미분양 매물이 발생할 수 밖에 없습니다.
공급이 많았던 시장에서는 악성 미분양이 생기는 것이 자연스러운 과정이고, 이 미분양이 해소되는 과정까지 지켜봐야 한다는 것이었습니다.
전주의 경우 악성 미분양이 먼저 줄어들면서 후순위 단지들까지 가격이 움직이는 모습을 보이고 있고, 부산과 대구 역시 이제 미분양이 감소하는 방향으로 움직이고 있다는 점도 인상 깊었습니다.
나무만 보면 아직 악성 미분양이 남아있지만, 숲을 보면 전체적인 공급은 줄어들고 있고 착공 물량 역시 많지 않은 상황이기 때문에 결국 지금 당장 가격이 움직이지 않는다고 해서 시장 전체를 부정적으로 보기보다는 좋은 시기에 좋은 단지를 심어두고 기다리는 것도 투자라는 생각이 들었습니다
지방에서는 ‘선호도’를 더 꼼꼼하게 봐야 한다
저는 그동안 저평가를 찾는다고 하면 가격을 많이 비교했던 것 같습니다.
하지만 1강을 통해서 지방에서는 수도권처럼 입지가치로만 판단하기 어렵고, 지역 안에서 어떤 단지를 사람들이 더 선호하는지 파악하는 것이 굉장히 중요하다는 것을 배웠습니다.
특히 지방에서는 사람들이 “동래구로 이사 간다”보다는 “동래구의 래미안아이파크로 이사 간다”처럼 지역보다 단지를 선택해서 이동한다는 설명이 기억에 남았습니다.
그래서 지방에서는 가치가 조금 낮은 단지라고 하더라도 동·층·향이 좋은 매물이 있다면 비슷한 가격대에서 충분히 경쟁력을 가질 수 있다는 것도 새롭게 배웠습니다.
결국 저평가란 단순히 “싸게 사는 것”이 아니라 가치와 가격을 비교하는 것이라는 기본을 다시 생각하게 되었습니다.
앞으로 앞마당을 볼 때도 단순히 “이 단지가 싸네?”에서 끝내지 않고,
비슷한 가격에 살 수 있는 다른 단지와 비교했을 때 어떤 단지가 더 가치 있고 선호도가 높은지 파악해볼 수 있도록 노력해보겠습니다.
지방투자는 결국 ‘매도’까지 생각해야 한다
이번 강의에서 가장 현실적으로 와닿았던 부분은 매도였습니다.
매수할 때는 “좋은 단지를 싸게 사면 되지”라고 생각하기 쉽지만, 지방투자는 결국 매도까지 생각하고 들어가야 하는 투자라는 것을 다시 한번 느꼈습니다.
특히 전세가 낀 지방 물건을 매도하는 것은 생각보다 난이도가 높다는 점을 배웠습니다.
전세입자의 계약갱신청구권 문제도 있고, 실거주자는 보통 6~8개월 전에 집을 알아보지 않기 때문에 단순히 “전세 만기 때 매도하면 되겠지”라고 생각해서는 안 된다는 것이었습니다.
그래서 매도는 만기 직전에 갑자기 시작하는 것이 아니라 미리 다음 매수자와 임차인의 상황을 생각하면서 준비해야 한다는 점이 기억에 남았습니다.
특히 재이리 튜터님께서 알려주신 방법처럼 전세 만기 3~4개월 전부터 실거주자나 세안고 투자자를 타겟으로 광고하면서 임차인과 협상할 시간을 확보하는 방법도 꼭 적용해보고 싶습니다.
저도 이제 조만간 매도를 준비해야 할 시기가 다가오고 있기 때문에 더더욱 와닿았던 것 같습니다.
1주차부터 생각할 것이 정말 많았던 강의였습니다.
배운 내용 임장, 임보에 적용하여 제 것으로 만들 수 있도록 노력해보겠습니다!
