한국주택금융공사 산하 주택금융연구원은 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다.
개개인별로 관점의 차이는 있겠습니다만 저는 이 주택구입부담지수와 전세가율을 가지고 해당 지역의 버블 수준을 판단해보고 있는데요, 이번에 2026년 2분기 주택구입부담지수가 업데이트되었기에 이를 반영하여 제 의견을 드려보고자 합니다.
주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요, 참고로 지수 100은 중간소득의 가구가 중간가격의 주택을 구입할 때 소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다.
주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단한 이유는 집을 구매하는 데에 필요한 "소득 대비 대출 원리금 상환"이라는 실질적 부담을 수치화했기 때문입니다. (소득 대비 집값을 나타내는 PIR은 주택 구입에 큰 영향을 주는 요소인 "금리"가 배제되어 산출된 지표이기에 PIR보다 주택구입부담지수가 보다 실질적이고 유의미한 지표로 판단됩니다.)
그렇다면 서울 주택구입부담지수는 어떤 추이를 그리고 있을까요? 보다 손쉬운 이해를 위해 직접 주택구입부담지수 그래프를 그리기 보다는 서울 중간소득 가구가 서울 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 몇 %가 주택담보대출 원리금 상환에 필요한지 시기별로 환산해서 그래프를 그려봤습니다. 그 결과는 다음과 같습니다.
2026년 2분기 서울 주택구입부담지수는 185.3인데요, 이는 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 46.3%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준을 의미합니다. 중장기 평균은 소득의 33.4%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준인데 2026년 2분기 지수가 중장기 평균 대비 1.39배 수준인데다 전고점(2008년 2분기, 소득의 41.2%를 주담대 원리금 상환에 사용)도 1.1배 이상 넘어섰기 때문에 서울 부동산이 간과하기 힘든 버블 구간에 들어갔다고 볼 수 있습니다. 참고로 현고점은 2022년 3분기로 소득의 무려 53.7%를 대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이었으니 2022년에 집값이 버티지 못한건 펀더멘탈적으로 당연한 수순이었다고 볼 수 있습니다.
그런데 여기서 한 가지 눈여겨봐야 할 대목이 있는데요, 서울 주요 50개 단지의 국평 실거래가 추이를 보면 대체로 2021년 4분기에 고점을 형성한 모습이 확인됩니다. 2022년 3분기가 주택구입부담지수의 고점이었던 이유는 2021년말부터 2022년말까지 주택담보대출 금리가 빠르게 상승했기 때문이고 실제 집값 고점은 2021년 4분기였던 셈입니다. 그런데 2021년 4분기는 소득의 49.8%를 주담대 원리금 상환에 사용하는 수준이었습니다. 즉, 과거 사례를 보면 소득의 절반 수준을 주담대 원리금 상환에 사용하는 수준이 되면 더이상 매수세가 따라붙지 못하는 상황이 된다고 추정해볼 수 있습니다.
2026년 2분기는 소득의 46.3%를 주담대 원리금 상환에 사용하는 수준이니 2021년 4분기 수준(49.8%)까지는 조금 더 갈 길이 남아있는 건 사실입니다만 돌려말하면 남은 상승폭이 얼마 남지 않았다고도 해석할 수 있습니다.
문제는 2026년 3분기입니다.
주택구입부담지수를 구성하는 요소 중 하나인 ① 서울 아파트 중위 매매가(한국부동산원 기준)가 2026년 6월 10억 4,000만원에서 8월 10억 7,100만원으로 오른데다 ② 주택담보대출 금리(가중평균)도 2026년 6월 4.36%에서 8월 4.66%로 적지 않게 올랐습니다. 9월은 중위 매매가도 주택담보대출 금리도 더 올랐을 겁니다. 따라서 2026년 3분기 주택구입부담지수는 2021년 4분기 수준에 근접했을 가능성이 상당히 높습니다. 가격대와 대출 금리가 매수세가 따라붙기 어려운 수준에 근접했을 가능성이 높다는 이야기죠.
이런 상황에서 2027년에는 수급상 큰 이벤트가 2개 있다고 생각합니다.
우선 세제개편안이 그대로 통과된다고 가정할 때 장기보유특별공제 상한선이 2028년에는 20억, 2029년에는 10억으로 설정됩니다. 고가 주택을 장기간 보유해서 차익이 20억을 훌쩍 넘어가는 1주택자의 경우는 고민의 시간이 시작되는 셈입니다. 게다가 차익이 20억을 훌쩍 넘어가는 주택이라면 보유세도 적잖이 상승할 것으로 예상됩니다. 그렇다면 양도세 절감을 위해 주택을 매도하고 조금더 여유가 있는 지역으로 갈아탈 분들이 어느 정도 있을 것으로 보입니다. 수입이 적은 고령자 분들이라면 보유세가 부담되서 더더욱 그런 선택을 할 가능성이 높아집니다.
그뿐이 아닙니다. 임대사업자들은 2027년 12월 31일까지 보유 주택을 매도해야 기존 양도세 중과 배제 특례가 유지됩니다. 대한주택임대인협회에 따르면 2020년부터 2027년까지 서울 등록임대 자동말소 아파트는 6.4만여호에 이릅니다. 이들 중에서 얼마나 이미 매도를 했고 얼마나 2027년까지 매도를 할지는 모릅니다만 어쨌든 2027년 수급상 부담이 될 매물임은 분명해 보입니다. 다만 등록 당시 수도권 공시가 6억 이하만 양도세 및 종부세 중과 배제 혜택이 있었기 때문에 2018년 기준 시세 10억 이하 아파트가 대부분일 것으로 추정됩니다.
따라서 2027년에는 상급지는 장기보유특별공제 상한을 피하기 위한 양도세 절세 매물이, 중ㆍ하급지는 임대사업자 양도세 절세 매물이 출회될 가능성이 높습니다.
그러나 규제에는 반대급부가 생기는 법입니다.
2027년에 임대사업자 매물이 쏟아져나와서 무주택자 분들이 매수하면 전월세 매물이 더욱 감소하면서 전월세가는 더욱 상승할 것이 예상됩니다. (다주택자 매물을 무주택자가 매수하면 수급은 똔똔이 아니냐는 생각을 많이 하시는데 수요보다 공급이 부족한 상황에서 수요와 공급이 동수로 감소하면 전월세 경쟁률은 더욱 오르게 됩니다.) 하물며 2027년 신축 입주 물량은 2026년보다도 크게 감소할 것이 예상됩니다. 신축 공급 감소와 임대 매물 감소가 만나게 되면 전월세 대란은 한층 그 심각성을 더하게 될 것입니다. 자연스레 전월세가가 더욱 오르면서 매매가의 하방지지선을 높이게 됩니다.
또한 제가 여러 차례 이야기한 바 있는 부분인데 반도체발 머니 무브는 아직 시작도 하지 않았습니다. 즉, 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스 임직원들이 받게 될 거대한 성과급은 아직 지급되지 않았습니다. 실질적으로 받게 되는 수억대 성과급은 2027년초부터 받게 된다는 이야기입니다. 게다가 삼성전자 임직원들은 대출 금리 1.5%라는 파격적인 수준으로 최대 5억까지 대출을 받게 되었습니다. 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스 임직원들을 합치면 11만여명에 이르는데 이들이 새로운 부동산 매수 주체로 떠오르게 됩니다.
특히 삼성전자 반도체부문 임직원 7.7만여명 중 75% 이상이 경부고속도로를 타고 북상하면 만나게 되는 지역, 즉 화성시ㆍ수원시ㆍ용인시ㆍ성남시 그리고 강남3구에 살고 있는데요, 이들 지역은 대부분 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 즉, 삼성전자 반도체부문 임직원들이 주택을 매수하게 되도 통근의 용이함 때문에 해당 지역 위주로 매수 또는 갈아타기를 할 가능성이 높고 이는 곧 실거주 매수가 되기 때문에 해당 지역의 임대 매물까지 줄여주면서 상승 동력을 점차 높여줄 가능성이 높습니다.
결론을 내려봅니다.
2027년 서울 부동산은 역대 최장 기간 상승으로 작지 않은 버블 구간에 접어든데다 양도세 절세 매물이 급지를 가리지 않고 출회될 것으로 예상되기 때문에 조정장이 초래될 가능성이 고조되고 있습니다. 그러나 어쩔 수 없이 팔아야 되는 물량이 많아지면서 초래되는 2027년 조정장은 누군가에게는 매수 기회의 시간이 될 수 있다는 생각입니다. 공급 부족 심화와 임대 매물 감소가 만나 전월세가 상승은 지속될 것이 예상되고 반도체 성과급 지급 시작 및 정부 슈퍼 예산으로 유동성 역시 확충될 것이기 때문입니다.
또한 고금리 상황이 쉽게 해소되지 않을 것으로 보이는만큼 상대적으로 대출 비중이 높은 지역보다는 이미 대출 규제를 강하게 적용받고 있는 상급지가 다시 각광을 받게 될 것으로 예상됩니다. 즉, 2027년은 중ㆍ상급지로 갈아타는 기회의 해이기도 합니다. 특히 장기보유특별공제 상한선이 설정되는 2028년 이후에는 다시 매물 잠김 현상이 심화될 것으로 예상되기 때문에 더더욱 그렇습니다.
2027년 관련 자세한 이야기는 12월말에 별도로 글을 올려보도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
