안녕하세요! 일꿈입니다.
이번에 지방투자실전반 1강 재이리 튜터님의 강의 내용이 너무 좋아서
뒤로 자꾸 돌려 다시 듣고 다시 듣고 하다가
한 번만 들었는데도 수강률이 180%가 되어있네요ㅠㅠㅠㅠㅋㅋㅋ
이번 강의를 통해 깊이 깨달은 내용들을 차근차근 기록해 보겠습니다.
1. 본 것 👀
지방 시장을 바라보는 핵심 기준과 가격 결정 요소
서울이나 수도권과 달리, 지방은 중소도시로 내려갈수록 연식이 주는 힘이 훨씬 중요해진다는 것을 다시 한번 배웠습니다.
서울수도권은 교통(강남접근성)이라는 가장 강력한 핵심 선호요소가 한 가지 있는 것과 달리, 지방은 각 지역마다 다른 핵심 선호요소들에 따라 가격이 움직입니다.
예를 들어 천안·아산이나 구미 등은 공급 물량과 연식에 따라 선호도가 크게 갈리며, 특히 구미나 김해 같은 곳은 학군보다는 직주근접과 연식, 그리고 주변 생활권과의 연결성이 시세를 결정짓는 핵심 요인이 됩니다.
이런 부분들을 지방 주요도시 모두 다 강의에서 알려주셔서, 지역 내, 지역 간 비교평가 할 때 너무 도움이 많이 될 것 같습니다.
선호도와 흐름을 읽는 '앞마당 시세트래킹'
임장을 열심히 다니는 것만으로는 반쪽짜리 투자에 불과하다는 것을 뼈저리게 느꼈습니다.
지역별 선호도를 바탕으로 대표 단지를 딱 네 가지 등급(선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위단지)으로 나누어 꾸준히 시세를 추적해야 합니다.
단순한 가격 변화뿐만 아니라 매물 개수, 거래 속도, 상승·보합·하락 추이를 함께 파악해야만 시장의 진짜 흐름과 매도 타이밍을 캐치할 수 있습니다.
후순위 단지까지 온기가 퍼지는 흐름이 보일 때가 비로소 매도를 준비할 타이밍이라는 점이 매우 인상 깊었습니다.
지방 투자의 본질과 세금 기준
지방 투자는 기본적으로 5년 보유를 가정하고 진입하는 미들 리스크·미들 리턴 전략으로 접근해야 합니다.
하락장의 골이 깊은 만큼 올라오는 데도 시간이 걸리기 때문에 조급하게 생각하여 매도할 필요가 없다고 하셨습니다.
또한, 세금 측면에서는 합산 시세 20억 바구니를 기준으로 삼고,
늘어나는 보유세 부담보다 더 큰 자산 증식을 이뤄낼 수 있는가에 초점을 맞춰
의사결정을 내려야 한다고 말씀해주셨습니다.
2. 깨달은 것 ❗
가치 대비 싼 데 투자금도 적은 것에 투자
그동안은 무조건 싸고 투자금이 적게 드는 물건에 눈이 갔었는데, 진짜 좋은 물건은 그 지역 사람들이 진정으로 선호하는 가치를 지니고 있으면서도 가격이 저평가된 곳이라는 점을 깨달았습니다.
선배 지역을 통한 지방 사이클의 이해
전주, 울산, 창원 등 공급이 줄어들며 상승이 일어났던 선배 지역들의 흐름을 보며, 지금 당장 시장이 조용하다고 해서 외면할 것이 아니라 공급장일 때 미리 앞마당을 다져놓고 전세가 하락이 멈추는 시점을 매일 트래킹해야 한다는 것을 배웠습니다.
명의와 바구니의 중요성: '어떤 것을, 얼마나 바구니에 담느냐'가 매우 중요하다는 것을 알게 되었습니다. 단순히 세금을 회피하려 하는 것이 아니라 내 바구니의 크기와 무게를 알고 있으면서 내 바구니에 물건을 더 넣었을 때 벌어질 수 있는 일까지 대응할 수 있는 투자자가 되어야겠다 생각했습니다.
3. 적용할 점 📝
- 시세트래킹 리스트 재정비
- 시세트래킹에서 지방 지역들은 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위단지로 분류하여 트래킹할 수 있도록 단지 리스트 재정비
- 현장 검증과 전화임장
- 단순히 네이버 부동산만 보는 것이 아니라, 실제 부동산 사장님들과 소통하며 시장 분위기(매수우위인지, 매도우위인지)를 체감하고 내 손으로 직접 저평가된 진짜 물건을 발굴해 내기.
- 나의 자산 바구니 점검 하기
- 나의 자산 바구니의 크기, 무게에 따라 추가 투자 플랜 세워보기(경우의 수에 따라서)
재이리 튜터님의 1강 덕분에
그동안 머릿속으로만 막연하게 생각했던 지방 시장을 바라보는 시각을 다시 다잡을 수 있었습니다.
단순히 "어디가 싸다더라" 하는 파편적인 정보가 아니라,
지방 시장의 진짜 흐름의 원리와 내 자산을 지키며 확장하는 기준을 배우는 소중한 시간이었습니다.
너무 좋은 강의 해주신 재이리 튜터님 감사합니다!!!!
