https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005422227
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기사 요약
배경
정부가 공공주택 공급 확대를 추진하는 가운데, LH에는 이미 보유하고 있는 토지·주택의 장기재고와 임대주택 장기공가가 상당 규모 누적된 상황. 신규 공급을 확대하기 위해서는 기존 재고를 빠르게 처분해 자금을 회수하는 동시에 LH의 재무 부담도 관리해야 하는 과제가 부각
핵심 내용
LH의 장기재고 및 장기공가 누적
- 2025년 말 LH의 완성토지·완성주택 재고 17조7132억원 중 5년 이상 보유한 장기재고가 7조2189억원(40.8%)에 달함
- 특히 5년 이상 보유한 완성토지 6조773억원 중 63.9%가 경기지역에 집중됐으며, 대전충남·대구경북·광주전남 등에서는 장기 미분양 주택도 발생
- LH 건설임대주택 역시 3만2295가구가 공가 상태이며, 이 중 1년 이상 장기공가가 2만294가구(62.8%)를 차지
- 장기재고와 공가가 누적될수록 자금 회수가 늦어지고 LH의 유동성 및 재무 부담이 커질 가능성
공급 확대와 재무 부담의 동시 확대
- LH 자산은 2021년 201조7000억원에서 2025년 248조9000억원, 부채는 138조9000억원에서 173조7000억원으로 증가
- 이자부담부채도 109조4000억원까지 늘었으며, 2025년에는 영업손실 6413억원과 당기순손실 918억원을 기록
- 반면 정부는 향후 5년간 공적주택 119만가구를 공급하고, LH도 2028~2030년 매년 10만가구 이상 착공하는 등 공급 역할을 확대할 계획
- 이에 따라 기존 장기재고를 빠르게 처분해 자금을 회수하고 신규 주택 공급에 재투입하는 자산 회전의 중요성이 커지는 상황
LH의 핵심 과제는 공급 확대와 기존 재고 해소의 병행
- 신규 주택 공급만 늘리는 것이 아니라 이미 쌓여 있는 장기재고와 장기공가를 얼마나 빠르게 소진할지가 LH의 공급 확대와 재무 건전성을 좌우할 전망
- 정부는 LH를 택지개발·주택건설과 주거복지·자산비축 기능으로 분리하는 방안을 추진하고 있으나, 173조원대 부채 배분과 주거복지 부문의 손실 보전 방안은 아직 미정
- 결국 공급 물량 확대 자체보다 기존 재고 처분, 공가 해소, 부채 관리까지 함께 해결하는 것이 공공주택 공급 확대의 핵심 과제
집을's 생각
정부가 공적주택과 수도권 공공주택 착공 확대를 추진하면서 LH의 역할이 더욱 커지고 있습니다.
하지만 한편으로 LH에는 5년 이상 보유한 장기재고가 7조원을 넘고, 임대주택에서도 1년 이상 비어 있는 장기공가가 2만가구 이상 쌓여 있습니다. 특히 장기 미분양 주택이 지방 혁신도시 등에 집중되어 있다는 점에서 지역에 따라 공급된 주택이 실제 수요로 연결되지 못하고 재고로 남아 있는 상황으로 볼 수 있습니다.
주택을 공급하는 것 자체도 중요하지만 수요가 있는 곳에 공급하고 기존 재고를 얼마나 빠르게 소진하느냐가 LH의 재무 건전성에 중요한 요소라는 생각이 듭니다. 그러기 위해서는 수도권 공급이 시급하더라도 지방 시장에도 활력을 불어넣어주는 방향이 필요할 것으로 보입니다.
현재 지방에서는 민간과 공공 사이의 가격 차이가 크지 않아 이왕이면 브랜드 신축으로 들어가려는 수요가 있습니다. 지방 시장이 다시 활발해지면서 민간과 공공 사이에 가격 차이가 벌어지게 된다면 자연스럽게 공공주택을 찾는 수요가 늘어나고 장기공가의 수도 줄어들 수 있을 것입니다.
과거에는 LH가 토지를 확보하고 택지로 개발한 뒤 민간에 공급하면서 사업비를 회수하고 개발이익을 확보할 수 있었습니다. 하지만 최근에는 공공주택 공급 확대와 LH의 직접시행이 강조되면서 과거와 같은 방식으로 자금을 회수하기 어려워진 상황입니다.
이런 가운데 LH는 부채가 173조원대까지 증가하고 영업손실까지 발생한 상황에서 앞으로 공공주택 공급을 더욱 확대해야 합니다. 기존 재고에서 자금을 충분히 회수하지 못한 상태에서 신규 공급까지 확대된다면 LH의 자산과 부채가 함께 커지면서 재무 부담이 더욱 확대될 가능성도 있다고 생각합니다.
정부가 LH를 택지개발, 주택건설 기능과 주거복지, 자산비축 기능으로 나누려는 것도 이러한 문제를 해결하기 위한 방향으로 보입니다. 기능을 전문화하면 공급 과정의 효율성을 높이고 신규 주택 공급에는 속도를 낼 수 있다는 장점이 있을 것입니다.
다만 조직을 분리한다고 해서 기존의 부채와 장기재고 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 부채를 두 조직에 어떻게 배분할 것인지, 주거복지 과정에서 발생하는 손실을 어떻게 보전할 것인지가 아직 정해지지 않았다는 점은 지켜볼 필요가 있습니다.
