안녕하세요 바람숲입니다.
1년만에 지방투자 실전반에 돌아왔습니다.
그 동안 서울 앞마당에 집중하느라 지방을 많이 돌보지 못했는데
이번 강의를 통해 지방투자에서 내가 어떤 기준으로 물건의 우선순위를 정해야 하는지
다시 한번 점검해 볼 수 있었습니다.
재이리 튜터님의 1강을 들으며
‘아, 내가 임장을 하면서 봤던 것들이 결국 이런 기준으로 연결되는 것이구나’ 싶기도 했고,
제가 물건을 바라볼 때 놓치고 있던 부분도 보였습니다.
더 가치 있는 자산으로 갈아타기 위한 보유와 매도의 실질적인 과정을 살펴보며
자산을 어떻게 쌓아갈지 그려볼 수 있었습니다.
이번 강의에서 제가 느낀점을 한문장으로 정리하자면
‘무엇을 기준으로 고를 것인가’ 입니다.
강의를 들으며 지방투자를 바라보는 제 기준을 조금 더 명확하게 만들어야겠다 생각했습니다.
큰 투자금으로 장기 보율할 물건에 투자하는 것은 어찌보면 조금 더 쉬운 투자일 수 있습니다.
하지만 적은 투자금으로 종잣돈을 불려줄 지방 소액 투자는
투자범위를 어떻게 정하는지가 너무 중요합니다.
고르고 골라야 환금성을 갖춘, 잃지 않는 투자를 넘어 더 버는 투자를 할 수 있습니다.
가장 중요하게 봐야 할 것, ‘선호도’
환금성이 중요한 지방에서는 선호도를 더욱 면밀히 봐야 합니다.
아무리 가격이 저렴하고 투자금이 적게 들어가더라도,
내가 매도하고 싶을 때 사줄 사람이 없다면 좋은 투자가 될 수 없습니다.
그렇기 때문에 평형, 연식, 입지보다 중요한 기준은
‘해당 지역 사람들이 얼마나 좋아하는 단지인가’임을 다시금 상기할 수 있었습니다.
또한 과거엔 투자금을 줄이는 것, 가치 대비 저평가만이 제일 중요하다고 오해했었는데,
지방의 경우 1-2천이 더 들더라도 좋은 층, 좋은 향, 좋은 타입을 선택하는 것이
향후 운영에 더 좋은 선택이라는 것을 경험하며 환금성에 대해 다시 생각하게 되었고,
그 지역에 사는 사람들이 좋아하고 사고 싶어 하는 물건를 찾아야 한다는 생각을 했습니다.
실제로 동일한 지역 내에서 선호도에 따라 가격 반등이나 환금성에 차이가 있음을 확인할 수 있었는데,
선호도가 높은 단지들을 보면 전세가 하락이 멈추면 먼저 매매 반등을 하거나 하락장에서도 거래가 되는 등
매도 시 환금성 면에서도 압도적으로 유리한 모습을 보였습니다.
단순히 ‘신축이라 좋다’, ‘입지가 좋다’, ‘학군이 좋다’ 정도로 판단하는 데 그치지 않고,
“이 지역 사람들이 실제로 가장 살고 싶어 하는 곳은 어디인가?”
“가격이 비슷하다면 어디를 선택할까?”
“이 단지는 어떤 단지보다 선호도가 높은가?”
“나중에 내가 매도할 때 누가 이 집을 사줄까?”
라는 질문을 계속 던지며 디테일하게 봐야겠다고 생각했습니다.
‘공급’에 따른 투자범위와 투자시기 설정
공급이 많으면 무조건 투자를 안 하는 것으로 배제하는게 아니라
공급 상황을 면밀하게 파악하고 투자범위와 투자시기를 결정해야 함을 배웠습니다.
앞서 전주와 울산 시장을 통해 공급이 줄어든 지방에서 어떤 일이 벌어지는지 눈으로 확인했습니다.
부산과 대구 등은 준공 후 미분양이 있긴 하지만 전체적인 공급과 착공 물량이 점차 감소 중입니다.
이번에 강의를 듣고 조원분들과 함께 임장을 하면서도
이 가치에 이 가격이면 다른 지역에 어떤 단지가 있지에 대한 얘기를 나누었는데
여기에 강의에서 배운 공급 상황을 입혀
비슷한 조건이라면 공급이 적은 곳을 우선적으로 투자하는 의사결정을 내릴 수 있겠다는 생각을 했습니다.
전에는 단순히 가치와 가격만 생각했다면(물론 가치와 가격이 가장 본질이고 중요하지만)
투자 범위와 투자 시기의 적절성에 대해서도 한번 더 생각해봐야 함을 배웠습니다.
매달 임장과 임보에 남길 것
매달 앞마당을 늘리면서 반드시 남겨야 하는 것은 지역 내 투자범위와 우선순위임을 잊지 않겠습니다.
단순히 ‘이 지역은 좋은 곳이다’에서 끝내지 않고 지역 안에서 생활권과 단지를 비교하며
선호도가 높은 곳부터 후순위까지 제 기준으로 순위를 매겨보겠습니다.
시세를 볼 때도 현재 가격뿐만 아니라 매매와 전세의 흐름, 거래량, 물건의 변화 등을 함께 보면서
현재 시장의 분위기와 단지별 선호도를 연결해서 생각하는 연습을 해보려고 합니다.
‘투자할 물건을 찾는 것’보다 ‘투자할 물건을 발견할 수 있는 실력을 만드는 것’을 강조하신
튜터님 말씀이 마음에 남습니다.
새로운 지역에서도 그 지역의 특징을 파악하고 투자범위와 우선순위를 정하고,
그 안에서 가치 대비 저평가된 물건을 찾아내 투자하는 실력을 갖추는 것을 목표로
하루하루를 채워보겠습니다.
특히 임장지에서 ‘어디가 좋은지, 왜 좋은지, 가격이 적정한지, 나중에 팔 수 있는지’를 설명할 수 있게끔
한달을 보내보겠습니다.
긴 시간동안 열정을 다해 강의해주신 재이리 튜터님!
정말 감사드립니다 :)
BM
보유 주택과 투자 후보의 합산 시세를 계산하여 20억 바구니 관리 범위 및 보유세 증가액 계산
매도 의사결정 프로세스 적용
지방 소액투자 범위 기준 적용
