안녕하세요 바람숲 입니다 :)
이번 토요일, 아마도 많은 분들께서
분위기 임장을 떠나실 것 같습니다.
새로운 지역과 처음 만나는 순간은
언제나 설레지요!
하지만 우린 분명한 목적을 가지고 임장을 떠납니다.
동네 구경?
지역을 한번 가본다?
아니죠!
내가 투자하고자 하는 이 지역을
사람들이 좋아하는지 아닌지
명확하게 판단하기 위해 임장을 갑니다.
지역 전체의 분위기를 훑어
동별 선호를 파악하기 위해 분위기 임장을,
우선순위에 따라 단지 하나하나를 보며
단지별 선호를 파악하기 위해 단지 임장을,
지역 내에서 가치 대비 싼 단지를 보고
투자를 우선순위 단지를 찾아내기 위해 매물 임장을 합니다.
오늘은 그 중 분위기 임장에 대해
이야기해 볼까 합니다.
진짜 투자로 이어지는 분위기 임장은 어떻게 하는 것일까요?
투자는 가치 있는 물건을 가치 대비 싸게 사서
제 가격을 찾을 때 파는 것입니다.
가격은 쉽게 확인할 수 있지만
가치는 눈에 보이지 않기 때문에
임장과 임보를 통해
지역과 단지의 가치를 파악해야 하죠!
따라서 분위기 임장에서부터
'가치'를 파악하기 위해 노력할 필요가 있습니다.
부동산에서 가치란 결국
'지역사람들이 좋아하는가?'로 귀결됩니다.
즉, 선호도가 높은 지역, 동, 단지를 찾아야 하는 것이지요.
앞서 말씀드린 것과 같이
분위기 임장의 경우 지역 전체를 훑으며
사람들이 어떤 동을, 어떤 생활권을 좋아하고,
왜 좋아하는지를 알아내려는 목적을 지닙니다.
따라서 우리가 배운 부동산의 가치 판단 기준,
직장, 교통, 학군, 환경, 공급(리스크 대비 및 투자 기회 엿보기)의
잣대를 가지고 분위기 임장을 하면서
각 생활권의 특징을 파악하고
사람들이 좋아하는 요소와 그것을 갖춘 생활권을 찾아야 합니다.
그래서 어떻게 하는건데??!!
Step 1. 주요 정보 확인하기
생판 모르는 지역을
아무런 준비 없이 가게 될 경우
자칫 한없이 걷기만 하다가 오게 될 수 있습니다.
우리의 시간과 돈은 소중하기에
효율을 따지진 않지만,
효과적인 임장이 되게
미리 준비를 해야 합니다.
[나무위키]에서 임장지를 검색하여
지역의 주요 특징-인구, 생활권, 교통, 경제, 교육 등-을
한번 훑어보고 가세요.
글을 읽으며 임장지를 상상하고 기대감을 갖고 궁금한 점을 메모해두었다가
임장을 가서 나의 상상, 기대, 궁금증과
현장을 비교해보면 좋습니다.
나무위키 :
https://namu.wiki/w/%EB%82%98%EB%AC%B4%EC%9C%84%ED%82%A4:%EB%8C%80%EB%AC%B8
[지적편집도]를 보면서
여기에 주거지가 몰려 있구나,
여기에 상권이 있구나,
여기에 공업지역이 있구나,
동별 특징(기능)을 파악해보세요.
지적편집도는 카카오맵이나 네이버지도 등
지도 앱을 통해 확인할 수 있습니다.
카카오맵 :
Step 2. 분위기 임장 루트 그리기
지역을 아무렇게나 돌아다닐 순 없겠죠?
따라서 분위기 임장을 떠나기 전
어떤 경로로 임장을 다닐지,
미리 루트를 계획합니다.
지역의 경계를 확인한 후,
동별 임장 순서를 정하고
주요 도로, 상권 주변, 아파트가 몰린 곳 인근을 위주로
경로를 짭니다.
상권은 Step 1.에서 지적편집도를 확인할 때
위치를 파악할 수 있을 겁니다.
카카오맵의 거리재기 기능을 이용하면
쉽게 루트를 그릴 수 있습니다.
분위기 임장 루트에 정답은 없지만,
1) 지역의 전체적인 분위기를 훑을 수 있게
2) 주요 상권과 아파트 밀집 지역을 지날 수 있게
이 두 가지는 명심하며
전체적인 분위기를 파악할 수 있도록
그리시는 것을 추천합니다.
제가 실제로 그렸던
몇 개의 분위기 임장 루트 예시를 살펴보겠습니다.
A. 대전 유성구
대전 유성구의 분위기 임장 루트입니다.
카카오맵의 거리재기 기능을 이용해
어떻게 다닐지
말 그대로 '루트'만 표시한 형태입니다.
분위기 임장 루트의 작성이 처음이고
익숙하지 않다, 시간이 촉박한 상황이다, 라면
(반대로 분위기 임장이 아주 익숙해진 경우에도)
이 정도 루트도 충분하다고 생각합니다.
저도 처음에는 이정도 루트를 그리는데만 6시간이나 걸렸답니다.
하지만 괜찮습니다.
뭐든 익숙해지기 마련이니까요 :)
이렇게 시간이 오래 걸려도 괜찮을까 싶지만,
차츰 시간이 빨라질 것이고,
무엇보다도
분위기 임장 루트를 그리며
지도를 확대 했다가 축소했다가 여기 봤다가 저기 봤다가..
엄청 많이 보게 되는데,
이 과정에서 지역에 익숙해지게 됩니다.
제 경험상
지도는 많이 볼수록 좋더라구요 ㅎㅎ
B. 대구 달서구
대구 달서구의 분위기 임장 루트입니다.
A타입보다는 뭐가 좀 더 있지요?
파란색 영역은 상업지구를 나타낸 것이고,
분홍색 영역은 학원이 있는 곳을 나타낸 것입니다.
상업지구는 지적편집도를 통해
학원가는 호갱노노의 학원가 기능을 통해 확인하고
각각 카카오맵의 면적재기, 반경재기 기능을 이용해 표시했습니다.
환경과 학군처럼
사람들의 선호에 영향을 미치는 요소를 표시하고
그 요소들이 있는 곳을 지나가게끔 루트를 그리면
봐야할 것들을 빠짐없이 지나가게끔 루트를 그릴 수 있고
해당 표시가 있는 곳에서는
더욱 유심히 선호 요인에 대해 고민해볼 수 있습니다.
A타입의 분위기 임장 루트가 익숙하다면
B타입 정도까지는 시도해보시면 좋을 것 같습니다.
C. 대구 동구
대구 동구의 분위기 임장 루트입니다.
분위기 임장 루트 안에
루트부터
동, 지역의 입지에 대한 정보, 가격(시세),
분위기 임장의 전반적인 운영 계획까지
모든 것이 포함된 형태입니다.
이건 보통 제가 임장팀장으로서 임장을 이끌어가야 하는 상황일 때,
임장에 힘을 빡! 줄 때,
시간적 여유가 아~~주 많을 때,
쓰는 편입니다.
실제로 제 분위기 임장 루트는 A > B > C > B 순으로
변해왔답니다.
말씀드린 것처럼 정답은 없고,
분위기 임장의 본질에 맞게끔
루트를 그린다면
어떤 형태든 상관 없다고 생각합니다.
Step 3. 분위기 임장 가기
이제 본격적인 임장입니다.
분위기 임장의 목적을 다시금 떠올리고
의식적으로 노력을 하면서 임장을 하는 것이 중요합니다.
분위기 임장에서는
각 생활권의 특징을 파악하고
사람들이 좋아하는 요소와 그것을 갖춘 생활권이
어디인지 찾는 것이 중요하다고 말씀드렸습니다.
따라서 분위기 임장을 하면서
생활권을 구분하고
각 생활권의 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등의
특징을 파악해보는 것이 중요합니다.
[생활권 구분]
생활권은 보통
행정구역과 무관하게 주민들의 일상적인 활동 범위를 의미하는데
임장을 다니면서
'어?! 여기서부터 뭔가 분위기가 달라지는데?' 하는 곳이
보통 생활권의 경계입니다.
그런 곳에서는 잠시 멈춰서서 주변을 둘러보고
사진도 찍고 메모도 해보시길 추천드립니다.
[생활권 특징 파악]
임장을 다니면서
직장, 교통, 학군, 환경, 공급의 특징이
두드러지게 드러나는 곳에서도
마찬가지로 멈춰서서
주변을 둘러보고 사진도 찍고 메모도 해보세요.
지도에서 여기 직장이 있다고 했는데 그 종류나 규모가 어떤지,
출퇴근은 용이한지, 차는 막히지 않는지,
학원이 몰려 있는지, 입시학원인지 보육학원인지, 초중고가 다 있는지,
편의시설이 많고 사람들이 좋아하는 업종인지, 선호하는 환경인지, 유해시설은 없는지,
빈땅은 어디에 있는지,
등등등
우리가 배운 입지 요소들을 적용하여 생각해보고
직접 발로 뛰고 눈으로 확인해보세요.
이때 전 입지 요소의 적용 외에도
세 가지 핵심 질문을 의식적으로 하면서
임장을 다닙니다.
1. 생활권 별 상권과 사람의 특징은 어떠한가?
2. 가장 좋아하는 생활권과 사람들이 좋아하는 요소는 무엇인가?
3. 가장 좋아하는 단지와 그 특징은 무엇인가?
이 질문들의 목적은
이 지역에서 부동산의 가치에 가장 큰 영향을 미치는
핵심 가치가 무엇인지 파악하기 위해서 입니다.
보통 강남이 아니고서야
직장, 교통, 학군, 환경의 요소를 모두 갖춘 지역은 드뭅니다.
교통은 좋은데 학군이 아쉽거나..
환경은 좋은데 직장은 아쉽거나..
뭐 하나 빠진 곳들이 더 많습니다.
하지만 뭐 하나가 빠졌음에도
이 생활권을 제일 좋아해!
이 단지를 제일 좋아해!
한다면,
보통 그 생활권, 그 단지가 갖춘 선호 요소가
그 지역 사람들이 중요하게 여기는 입지 요소일
확률이 높습니다.
그렇게 핵심 가치를 파악해두면
두 단지의 선호도, 가치판단이 헷갈릴 때,
투자 의사결정을 할 때,
중요한 기준으로 활용할 수 있습니다.
그래서 스스로 이런 질문을 하며,
함께 간 동료들과 생활권의 특징과 선호 요소에 대해 이야기 나누며
임장을 다니는 것이지요!
*참고로
3번에 대한 고민을 한다고 해서
분위기 임장 중에 갑자기 단지 임장을 하는 것은 아닙니다.
지역의 랜드마크 단지만 미리 파악 해두었다가
해당 단지와 주변 환경을 살피는 것이지요.
Step 4. 생활권별 선호 정리하기 (생활권 정리 장표)
이렇게 해서 분위기 임장까지 끝났다면
반드시
결과물을 남겨야 합니다.
Step 1~3 까지가
분위기 임장의 인풋이라면
마지막 Step 4는
분위기 임장의 아웃풋입니다.
분위기 임장의 결과물은 바로
[생활권 정리 장표] 입니다.
분위기 임장을 다녀와서
내가 보고 느낀 것들을 정리하여
임장보고서의 한 페이지를 작성하는 것이지요.
위 장표는 제가 대구 동구를 임장한 후
생활권을 구분하고
생활권별 특징을 정리하고
가장 선호하는 생활권과 그 특징,
가장 선호하는 단지와 그 특징에 대해 정리한 것입니다.
이렇게 생활권 정리를 할 때
제가 생각하는 몇 가지 중요한 점이 있는데요,
1. 분위기 임장을 다녀온 그날 한다.
2. 절대, 절대, 절대 틀릴까봐, 다른 사람들과 다를까봐 고민하지 않는다.
3. 핵심 질문에 대한 내 생각을 반드시 적는다.
입니다.
사람의 기억은 생각보다 빠르게 휘발됩니다.
분위기 임장의 감각이 생생하게 남아있을 때
바로 정리를 하는게 중요합니다.
저는 가급적 조원분들과 함께
임장 후 그자리에서 간략하게라도
생활권을 나누고, 생활권별 특징을 메모하여
조톡방에 공유한 후 헤어집니다.
그리고 집에서 장표를 그려서
서로 조톡방에 공유한 후 하루를 마무리 합니다.
저는 보통 생활권 정리를 세번 정도 업데이트 하는데요
분위기 임장 후, 단지 임장 후, 매물 임장 후 입니다.
생활권의 범위나, 특징, 핵심 가치, 생활권 순위가
이때 바뀌기도 하고 바뀌지 않기도 합니다.
아직 분위기 임장 단계이기 때문에
당연히 바뀔 수 있습니다.
내 생각도 이렇게 바뀌는데,
다른 사람하고 생각이 다를 수 있습니다.
생활권을 구분하는 것도
어떤 기준이냐에 따라 조금씩 다를 수 있고
우선순위도 웬만하면 비슷하나
정말 헷갈릴 만한 곳들에서 의견이 갈리는 경우가 대부분입니다.
생활권 구분은 편리성을 위해 하는 것이지
실제 투자를 하는 상황에서는
생활권이 아니라 단지 대 단지로 비교하여
하나의 물건에 투자하는 것이기 때문에
모든 사람들이 가장 좋다고 생각하는 생활권을
꼴지 생활권으로 보는 정도가 아닌 이상
약간의 의견 차이가 있을 수 있고
그것이 큰 문제가 되지 않습니다.
결국 본질이 흔들리지 않는다면
어떤 방식으로 정리하든 괜찮다고 생각합니다.
그럼에도 불구하고!
혹시 생활권 정리를 어떻게 해야 할지 막막하신 분들을 위해
[생활권 정리 양식 PPT]를 준비해보았습니다.
저 역시 수십편의 임장보고서를 쓰면서
다양한 형태로 생활권을 정리해왔는데요,
위의 예시로 보여드린 대구 동구 임장보고서를 쓰면서
생활권 정리 장표에 가독성을 높이고
핵심 질문을 정리할 수 있게 바꿔야겠다고 생각했습니다.
그래서 아래와 같은 장표를 만들었습니다.
분임루트 지도를 넣고
상단의 색깔 동그라미를 활용해 생활권을 구분하고
생활권별 특징을 표에 정리하고
핵심 질문에 대한 자신의 생각을 적는 형태입니다.
이 양식에 위 대구 동구의 내용을 정리해보면
아래와 같습니다.
혹시 생활권 정리에 어려움을 겪는 분들께
조금이나마 도움이 되길 바랍니다.
오늘은 투자로 이어지는 분위기 임장에 대해 이야기해보았습니다.
분위기 임장을 하는 동안
충분한 인풋과 확실한 아웃풋을 내어
생활권별 선호를 파악하고
반드시 투자 해내시길 응원합니다.
감사합니다.
투자로 이어지는 분위기 임장
<인풋>
Step 1. 주요 정보 확인하기
Step 2. 분위기 임장 루트 그리기
Step 3. 분위기 임장 가기
<아웃풋>
Step 4. 생활권별 선호 정리하기
(생활권 정리 장표)
원문 : https://blog.naver.com/xxdlsn/224139670879
생활권 정리_바람숲_20260108.pptx
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