안녕하세요. 아침을 깨우는 투자자 아라메르입니다.
오늘 우리 톡방에서 대화하다가 나온 질문이 있었는데,
"토허제 지역이면 아파트는 전부 허가받아야 하는 거 아닌가요?"
라는 질문이 나와서 글을 써보게 되었습니다.
반은 맞고 반은 틀립니다. 오늘은 이 주제를 정리해보고자 합니다.
우리가 일반적으로 아는 토허제는 서울이나 주요 수도권 등 투기과열지구에 해당되는 내용으로 알고있습니다.
하지만 홍성 내포신도시 혹은 수원 호매실동이나 광주 군공항 부지 등에도 토지허가제가 일부 적용되기도 합니다.
오늘은 이에 해당하는 내용을 다뤄보고자 합니다.
# 토허제의 원래 모습은 '아파트 규제'가 아니라 '토지 규제'입니다
토지거래허가제는 투기적 거래를 막기 위해,
지정된 구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 관청의 허가를 받게 하는 제도입니다.
아파트가 대상이 되는 이유는 아파트를 사면 건물과 함께 단지 토지에 대한 지분(대지권)도 같이 사기 때문입니다.
#토허제의 기본 기준 '60㎡'는 전용면적이 아닙니다
토허제의 주거지역의 기본 허가 기준은 60㎡ 초과입니다.
수원 호매실, 광주 반도체 산단 예정지 등이 이 기준을 적용한 사례입니다.
(출처 : 경기도보(토지거래허가구역 조정 공고))
여기서 60㎡는 공급면적이나 전용면적이 아니라 내가 가진 대지권 면적입니다.
대지권은 등기부등본(집합건물 표제부)에서 확인할 수 있습니다.
다만 대지권 49㎡는 "내 집 밑 49㎡가 내 땅"이라는 뜻이 아니라,
단지 전체 토지에 대한 내 지분을 면적으로 환산한 값입니다.
즉, 이 단지에서 내가 주장할 수 있는 땅의 비율이죠!!
위의 예시 단지의 경우 용적이 222%로 널널한 편이므로
대지권 비율이 꽤 높은 것으로 확인이 됩니다.
그럼에도 대지권 비율이 49㎡ 로 60㎡ 에는 못미치는 것으로 확인이 되죠.
- 전용면적 84㎡ ≠ 토지 84㎡
- 같은 84㎡라도 단지마다 대지권 면적은 다릅니다.
- 예) 전용면적 84㎡, 대지권 49㎡ → 기준(60㎡)에 못 미치므로 허가 대상 아님
#왜 전용면적은 대지권이 될 수 없을까? (feat. 용적률)
아파트 땅은 '나눠 갖는 땅'입니다
단독주택은 땅 위에 집이 한 채라 땅이 통째로 내 것입니다. 아파트는 다릅니다.
같은 땅 위에 수백, 수천 세대가 층층이 쌓여 있습니다.
그래서 단지 전체 땅을 모든 세대가 나눠 갖는 구조가 되고, 이 몫이 대지권입니다.
같은 땅 위에 몇 층을 쌓느냐가 핵심입니다
비유해 보겠습니다. 땅 100㎡를 가진 주인이 있습니다.
- 1층짜리 집 1채를 지으면 → 집 주인이 땅 100㎡를 다 갖습니다.
- 같은 땅에 10층을 쌓아 10채를 팔면 → 한 집당 땅은 10㎡입니다.
집 크기는 같아도 높이 쌓을수록 내 땅 몫은 줄어듭니다.
이 "얼마나 높이 쌓았나"를 숫자로 나타낸 것이 용적률입니다.
용적률 = 지상 건물 전체 면적(연면적) ÷ 대지면적 × 100
숫자로 보면 더 쉽습니다
단지 땅이 10,000㎡이고, 한 세대의 공급면적이 약 100㎡라고 가정해 보겠습니다.
| 구분 | 용적률 200% | 용적률 300% |
| 지을 수 있는 건물 전체 면적 | 20,000㎡ | 30,000㎡ |
| 세대당 대지권 | 약 50㎡ | 약 33㎡ |
집 크기는 똑같은데 대지권이 약 1.5배 차이가 납니다.
높이 올릴수록 같은 땅을 더 많은 세대가 나눠 쓰기 때문입니다.
앞서 본 "전용 84㎡, 대지권 49㎡"도 이렇게 설명됩니다.
전용 84㎡의 공급면적은 보통 110㎡ 안팎인데, 용적률이 220% 정도인 단지라면 110 ÷ 2.22 = 약 49㎡가 됩니다.
그래서 전용면적은 대지권이 될 수 없습니다
- 전용면적: 내 집 실내의 넓이 (건물 기준)
- 대지권: 단지 땅에 대한 내 몫 (토지 기준)
둘은 애초에 재는 대상이 다릅니다. 전용면적은 집 설계가 정하고,
대지권은 '단지 땅 ÷ 단지 전체 건물 면적'이 정합니다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 이렇게 달라집니다.
- 저층·저용적률 구축 단지 → 대지권이 큼
- 고층·고용적률 신축 단지 → 대지권이 작음
토허제와 연결하면
토허제는 이 땅 몫(대지권)이 기준 면적(예: 60㎡)을 넘는지를 봅니다.
신축 고층 단지는 대지권이 작아서 기준을 넘지 않을 수 있고, 저층 구축은 전용이 작아도 기준을 넘을 수 있습니다.
#그런데 왜 서울과 수도권 지역은 59㎡도 84㎡도 허가를 받을까?
60㎡는 어디까지나 기본값이기 때문입니다.
허가구역을 지정할 때 지역 상황에 따라 면적 기준을 따로 정해 공고할 수 있습니다.
그래서 일부 구역은 면적 기준을 낮추거나 없애서,
대지권이 아무리 작아도 아파트 거래는 전부 허가 대상으로 묶습니다.
최근 화제가 된 서울·수도권 아파트 토허제가 대표적인 경우입니다.
(아파트 투기 과열을 방지하기 위한 규제로 활용한 케이스입니다.)
#마무리 / 요약
- 구역이 아니면 → 허가 대상 아님
- 구역이고 기본 기준(60㎡)이면 → 대지권 면적으로 판단
- 구역인데 별도 기준이 있으면 → 전용 59㎡, 84㎡도 대상일 수 있음
| 순서 | 확인할 것 | 어디서? |
| ① | 토지거래허가구역인가? | 토지이음, 시·군·구청 고시공고 |
| ② | 어떤 지정공고가 적용되나? | 해당 지자체 공고문 |
| ③ | 공고의 면적 기준은? (기본 60㎡ vs 별도 기준) | 공고문 |
| ④ | 내 아파트 대지권은 몇 ㎡? | 등기부등본 |
오늘은 헷갈리기 쉬운 토지거래허가제를 알아봤습니다.
토허제라고 하면 흔히 "아파트 투기 잡으려고 만든 규제"라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 이 제도의 본질은 토지 거래를 제한하는 제도입니다.
아파트는 건물과 함께 단지의 땅(대지권)을 같이 거래하기 때문에 규제 대상에 들어오는 것이고,
그래서 기준도 전용면적이 아닌 땅의 면적으로 따지게 됩니다.
그러니 토허제 지역이라는 말을 들으면 "전용 몇 ㎡지?"보다
먼저 "이 구역의 지정공고는 어떻게 되어 있지?", 그다음 "내 대지권은 몇 ㎡지?" 를 확인해 보세요.
단, 서울·수도권 주요 아파트 구역처럼 면적 기준 없이 지정된 곳은 대지권 크기와 관계없이 허가 대상이라는 점,
꼭 기억해 주세요.
*** 우리가 흔히 아는 토허제는 서울, 수도권 주요지역에 대한 규제로 여러분들이 알고계신 것처럼
아파트 투기를 막기 위한 규제가 맞습니다.
헷갈리던 부분이 조금이라도 정리되셨길 바라며, 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
그리고 인사이트 주신 우리 잔쟈니튜터님 항상 감사합니다
