안녕하세요! 리치드리머입니다.
지투실의 첫번째 강의로 재이리 튜터님의" 내 종잣돈 2배로 불려주는 실전 지방투자 노하우"에 대한 강의를 정리하고 인상깊었던 부분을 후기로 남겨보고자 합니다.
공급이 부족한 지역이라도 다 매매가가 오르지 않는다!(공급+선호도)
청주와 같이 공급이 많은 지역도 단지의 선호도에 따라 전고점을 돌파하고 오르는 단지가 있는가하면 선호도가 떨어지는 단지는 전세가가 떨어지고 매매가도 같이 떨어지는 모습을 보일 수 있다는 말씀을 해 주시면서 사람들이 좋아하는 곳일수록 매매가가 먼저 오르고 오르는 힘도 강하다는 말씀을 해주셨습니다.
공급만 보지 말고 단지가 지역 내에서 사람들이 얼마나 좋아하는 단지인지 선호도를 아는 것도 정말 중요하고 선호도가 좋은 단지가 먼저 팔리기 때문에 환금성과도 연결된 다는 것을 알 수 있었습니다.
악성 미분양은 1채만 팔려도 의미가 있다!!
공급이 정리되는 전주와 울산의 사례를 지난 월부학교 여름학기때 분석한 적이 있었는데 이번 강의에서 재이리 튜터님께서 준공후 미분양 수치를 비교해 주시면서 전주와 울산에서 상승흐름이 올 수 있었던 이유에 대해 명확히 알 수 있었는데 바로 준공후 미분양의 양이 아닌 방향이었다. 특히 1개라도 줄어들면 악성미분양은 의미가 있다는 말씀이 인상적이었는데 전주와 울산 두 도시 모두 악성 미분양이 감소하는 방향으로 움직이면서 전세가 빠르게 소진되고 전세가 상승과 매매가 상승으로 이어져 왔음을 수치로 보게 되면서 부산과 대구의 준공후 미분양의 방향이 궁금해 졌습니다.
부산과 대구 모두 최근 3개월간 준공후 미분양이 감소하는 방향으로 움직이고 있었습니다. 지금은 비록 부산과 대구가 주춤하고 있지만 준공후 미분양이 감소하는 방향으로 움직이고 있고 전체적으로 부산과 대구의 공급과 착공물량도 없는만큼 지금부터라도 준공후 미분양 추이와 전세 갯수 트래킹을 통해 투자기회를 놓치지 말아야 겠다는 생각이 들었습니다.
2주택 + 합산시세 20억 바구니
8월 세제개편에 따라 주택수별 추가투자여부에 대한 정리를 해 주셨는데 지역과 주택수로 나누지 않고 가액기준으로 바뀌었기 때문에 결론적으로는 2주택까지 투자해도 되고 추가 투자를 했을때 기존 보유한 자산과 합한 시세가 20억 이내라면 추가 투자는 가능하다는 말씀을 해 주셨습니다. 이러한 세제개편으로 세금을 무서워하지 않고 세금보다 더 벌 수 있는 자산을 취득하는 것이 핵심이자 중요하다고 튜터님께서 말씀해 주셨습니다. 나의 현재 상황에 비추어보면 매도 후 무주택으로 갈아타기를 준비하고 있는 지금 이번 달에는 꼭 내가 할 수 있는 가장 좋은 자산을 취득하는 것이 정말 중요하겠구나를 느낄 수 있었습니다.
수도권이라고 다 로우 리스크가 아니다!
수도권에서 선호도가 다소 떨어지는 단지를 예로 들어주시며 사람들이 먼저 들어가고 싶어하는 단지가 아닐 경우 팔리긴 하지만 지방처럼 실수요가 가수요보다 크기 때문에 팔려도 내가 원하는 시점에 팔기가 쉽지 않고 지방처럼 미들리스크가 될 수 있다는 말씀을 해주시며 동, 층, 향까지 딥하게 봄으로써 매물단위의 환금성이 좋은 물건에 투자를 해야한다고 튜터님께서는 말씀해 주셨습니다.
최근 1호기를 매도하면서 이 부분이 더 공감이 갔었는데 가지고 있었던 1호기는 중소도시 중에서도 선호도가 애매한 단지였고 동도 로얄도 아니었으며 층도 저층이어서 원하는 시점에 목표 수익률로 매도하기에는 리스크가 큰 물건이었습니다. 결국 원래 매수했던 금액보다 600만원을 손해보고 나서야 매도를 할 수 있었기에 선호도가 떨어지는 단지일수록 동,층,향이 좋은 매물단위의 환금성이 좋은 물건에 투자하는 것이 정말 중요하구나를 느낄 수 있었습니다.
결론적으로 수도권 외곽이든 지방이든 팔려야 수익이고 우리가 매도하는 시점이 상승장일지 하락장일지는 상황에 따라 다르고 예측할 수 없기 때문에 무엇보다 가장 먼저 팔릴 수 있는 집을 사는게 훨씬 중요하다는 것을 절실히 느꼈던 것 같습니다.
“넓게 보세요”의 진짜 의미 : 과정에서 후회를 남기지 말자!
지역 내 저평가 단지를 찾은 후 해야할 일을 튜터님께서 설명해 주실 때 지역내 저평가 단지들과 더불어 내 앞마당에 있는 비슷한 가격의 단지들과도 비교해보면서 내가 할 수 있는 매매가와 투자금으로 살 수 있는 최선의 단지인지 넓게 살펴보고 더 선호도가 높은 단지를 찾는 것이 저평가를 찾는 핵심이라고 말씀해 주시며 이렇게 넓게 보는 것의 진짜 의미는 과정에서 절대 후회를 남기지 않는 것이라고 하셨습니다.
지난 월부학교에서 튜터님께 매물코칭을 의뢰했을 때가 생각이 났는데 매도 후 투자를 빨리해야 겠다는 생각에 지역내에서 저평가된 물건으로만 코칭을 넣었을때 ‘정말 후회안할 자신 있냐?’고 되물으셨고 바로 대답이 나오지 않았었습니다. 더 가치있고 선호도가 있는 단지와 물건은 없었는지 돌아봤을 때 분명 아쉬울 것 같다는 생각이 들었고 그때 매물코칭을 넣지 못하고 매수를 못했던 경험이 있기에 이번 달 2호기를 준비함에 있어서는 지금 보고 있는 지역의 저평가된 물건 뿐만 아니라 앞마당 전체에서 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건을 찾는 과정을 통해 절대 후회를 남기지 말고 투자를 해내야겠다는 생각이 들었습니다.
저평가 vs 저가치 : 전세금을 올려서라도 살고 싶은 집인가?
튜터님께서는 특히 인구가 줄어드는 지방일수록 저평가와 저가치를 구분할 수 있는 것이 정말 중요하고 적은 투자금에 매몰되어 투자하는 실수를 해서는 안된다고 하셨습니다. 저가치인지 저평가인지 판별하는 간단하고도 중요한 판별법은 바로 전세가격의 흐름을 살펴보는 것인데 즉 “나라면 이 집에 전세금을 올려서라도 더 살고 싶을 만한 집인가?"를 생각해보라는 말씀이 인상적이었습니다. 소액투자일수록 그만큼 가치를 잘 판달할 줄 아는 것이 정말 중요하고 그러기에 지방투자시 해야할 가치판단으로써 전세가의 흐름과 전세금을 올려서라도 사고 싶은지 실거주자의 입장에서 단지의 선호도를 파악해야겠다는 생각이 들었습니다.
지방투자는 팔 때 끝나는 게임이다!
강의 말미에 튜터님께서는 지방투자는 수도권 투자와는 다르게 반드시 매도해야 될 대상이기 때문에 중단기(5년) 보유 후 팔기 위해서는 내 물건이 가장 먼저 팔리기위한 환금성이 좋아야 하고 이것은 선호도와 연관성이 있으며, 매도할 때 목표수익률 이상을 달성하기 위해서는 적은 투자금이 들수록 유리하고 이것이 1강에서 배운 지방투자의 모든 것이라고 말씀해 주셨습니다. 결국 지방투자는 사면 끝이 아니라 보유 후 팔 때야 비로소 끝나는 게임이라는 튜터님의 말씀에서 지방투자는 결국 선호도와 환금성이 정말 중요하구나를 이번 강의를 통해서 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
마지막으로 지난 여름학기 3개월간 열정적으로 튜터링해주신 데에 이어 이번 지투실 1강에서도 지방 투자에 대한 엄청난 인사이트 주신 재이리튜터님 정말 감사드립니다. 이번 달 꼭 투자해서 은혜에 보답할 수 있는 제자가 되겠습니다.
