신용대출 1억 원 초과 시 규제지역 내 주택 매수 제한 및 대출 회수 관련 문의

안녕하세요 정갈한 승부사님 대출 관련 고민이 있으시군요! 말씀해주신 신용 대출 1억 초과에 대한 규제는 대출 실행일로부터 1년내 규제 지역에 주택을 구입하는 경우로 - 만약, 주택 취득 (등기 완료) 후 추가 대출을 받는 경우는 ( 1억을 초과하는 ) 사후 회수 약정 위반에 해당되지는 않으며, 다만 DSR 충족 여부 확인이 필요하긴 합니다 - 만약 신용 대출이 1억을 초과하는 상태에서 주택을 매수하는 경우는 추가로 대출이 된 내용이 확인되면, 대출 잔액 전액이 회수되거나, 향후 3년간 규제 지역내 주택 관련 대출 취급이 제한될 수 있습니다 ( 무주택자 최초 매수시에도 적용 ) 관련해서 추가로 확인이 필요한 부분이 있다면 대출을 실행하는 쪽과도 한번더 확인해보시는것을 추천드립니다! 모쪼록 잘 마무리되셨으면 좋겠습니다!

정갈한승부사님, 안녕하세요. 신용대출 1억원 초과와 규제지역 주택 매수 제한에 대해 질문 주셔서 제 생각을 나눠보려고 합니다. [질문 요약] 규제지역인 구리시 재개발 빌라를 전세 승계로 매매계약까지 하셨고, 잔금을 앞두고 계십니다. 기존 신용대출 1억원이 있고, 회사 제휴 신용대출 5,000만원을 추가로 받아 총 1억 5,000만원이 되는 상황에서, 추가 대출을 등기 전에 받을지 등기 후에 받을지에 따라 규제가 어떻게 달라지는지 궁금해하십니다. [먼저 결론부터] → 가장 안전한 순서는 잔금과 소유권이전등기를 먼저 끝내고, 그 다음에 5,000만원을 받는 것입니다. → 등기 전에 받으면 이미 계약을 했더라도 문제가 될 여지가 남고, 이건 은행마다 판단이 갈릴 수 있어서 서면으로 확인받지 않은 채 진행하지 않으시길 권합니다. [이 규제가 어떻게 작동하는지] 먼저 구조를 아시면 두 가지 질문이 다 풀립니다. 이 규제는 법으로 매수를 막는 게 아닙니다. 신용대출 합계가 1억원을 넘게 되는 대출을 실행할 때, 은행이 "대출 실행일부터 1년 안에 규제지역 주택을 사면 대출을 회수한다"는 약정서를 받는 방식입니다. 2020년 11월에 도입돼 지금까지 이어지고 있고, 규제지역이 넓어지면서 걸리는 분이 많아졌습니다. 그래서 기준점은 "1억원을 넘기게 만드는 대출의 실행일"입니다. 질문자님은 기존 대출이 딱 1억원이라 그 자체로는 약정 대상이 아니고, 5,000만원을 추가하는 순간 약정이 붙습니다. 그날부터 1년이 제한 기간입니다. 금융당국 설명으로는 규제지역 여부는 매매계약 체결일 기준으로 판단하고, 약정 효력은 대출 실행 시점에 생기기 때문에 나중에 일부를 갚아 1억원 아래로 내려도 제한이 풀리지 않습니다. 한 번 받으면 되돌릴 수 없다는 점을 꼭 기억해 두세요. [질문 1. 등기를 끝낸 뒤 5,000만원을 받는 경우] 이 경우는 마음이 편하신 쪽입니다. 약정은 "대출 실행 이후 1년 안에 규제지역 주택을 사는 것"을 막는 것이라, 대출 전에 이미 사서 등기까지 마친 집은 대상이 아닙니다. 대신 5,000만원을 받은 날부터 1년간은 다른 규제지역 주택을 사시면 안 됩니다. 1년 안에 규제지역에서 추가로 사시면 그때 약정 위반이 됩니다. 분양권이나 입주권도 주택 구입으로 볼 수 있으니 그 1년 동안은 계획이 없는지 같이 확인해 두세요. [질문 2. 등기 전에 5,000만원을 받는 경우] 여기가 애매한 지점입니다. 질문자님 입장에서는 "계약은 대출 전에 했으니 대출 후에 산 게 아니다"라고 보실 수 있고, 저도 논리상으로는 그쪽 해석에 일리가 있다고 생각합니다. 그런데 잔금과 소유권이전은 대출 실행 뒤에 일어납니다. 약정서의 "주택 구입"을 계약일로 보는지, 잔금일이나 등기일로 보는지는 약정서 문구와 은행 판단에 달려 있고, 저는 이걸 확정한 공식 해석을 찾지 못했습니다. 규제지역이 새로 지정될 때 "지정 전에 계약하고 계약금 낸 사실을 증명하면 예외"라는 경과규정은 있지만, 이건 규제지역 지정 시점의 이야기라 질문자님 상황에 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 그리고 등기 자체는 막히지 않습니다. 매수와 등기는 그대로 진행되고, 문제가 된다면 그 뒤에 은행이 약정 위반으로 보고 대출 회수를 요구하는 방식입니다. 회수 대상은 약정이 붙은 대출, 즉 1억원을 넘기게 만든 추가 5,000만원이 될 가능성이 높습니다. 기존 1억원은 실행할 때 약정이 없었으니까요. 다만 이것도 은행 판단이니 확인이 필요합니다. 회수 요구를 받으면 정해진 기간 안에 갚아야 하고, 못 갚으면 연체로 넘어가 신용에 기록이 남고 다른 대출에도 영향이 갈 수 있습니다. 갭투자로 들어가는 구조라 현금 여유가 크지 않으실 텐데, 5,000만원을 갑자기 돌려줘야 하는 상황이 제일 위험합니다. [먼저 확인해보실 것] 1. 5,000만원을 받을 은행에 "이미 계약하고 계약금을 낸 상태에서, 잔금과 등기 전에 이 대출을 받으면 약정 위반인지"를 물어보세요. 계약서와 계약금 이체 내역을 같이 보여주시면 답이 정확해집니다. 답은 꼭 문자나 서면으로 받으세요. 지점에서 애매하게 답하면 본점 여신심사 부서로 올려달라고 하시면 됩니다. 2. 약정서 문구를 미리 받아서 "주택 구입"의 기준 시점이 어떻게 적혀 있는지 직접 읽어보세요. 이게 가장 정확한 근거입니다. 3. 회사 복지제도 대출이라도 은행 신용대출로 잡히면 합산 대상입니다. 기존 1억원이 마이너스통장이라면 쓴 금액이 아니라 한도 기준으로 합산된다는 점도 함께 보세요. 4. 최근에는 신용대출 총액을 연소득 이내로 제한하는 기준도 있어서, 1억 5,000만원까지 실제로 나오는지도 미리 확인해 두시면 좋겠습니다. 5. 잔금에 5,000만원이 꼭 필요한 구조인지 다시 계산해 보세요. 잔금 뒤에 받아도 되는 돈이라면 순서만 바꾸면 이 고민이 통째로 사라집니다. [정리하면] 등기를 마친 뒤 5,000만원을 받으면 지금 산 집은 문제없고, 대신 그날부터 1년간 다른 규제지역 주택만 조심하시면 됩니다. 등기 전에 받으면 매수와 등기는 되지만, 은행이 약정 위반으로 보면 추가 대출 회수 요구가 올 수 있고, 이 판단은 은행마다 갈릴 수 있습니다. 그래서 순서를 바꿀 수 있으면 등기 후로, 바꿀 수 없으면 은행에서 서면으로 확인받은 뒤에 진행하시길 권합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 화이팅입니다. 자이코 드림