[내마기 15조 애옹이열매] 감이 아니라 숫자로, 이제야 내집마련을 시작하다

5~6년 전에 집을 알아본 적이 있다. 그때는 "너무 비싸다"는 생각에 결국 미뤘는데, 지금 보니 그때의 매매가가 지금의 전세값이 되어 있었다. 그 사실이 꽤 충격이었고, 이번에는 제대로 배워서 움직여 보자는 마음으로 내집마련 기초반을 시작했다.

새롭게 알게 된 것들

1. 내집마련은 기분이 아니라 숫자로 판단하는 것
강의에서 가장 먼저 마음에 남은 말은 "원칙 = 준수해야 할 규칙"이었다. 
2016년에 비슷했던 세 단지가 10년 뒤 7억 차이가 났다는 사례를 보면서, 기분 내키는 대로 고른 집의 대가가 얼마나 큰지 실감했다. 
그동안 나는 "좋아 보이는 집"을 찾았지, 기준을 가지고 판단한 적은 없었다.

2. 예산은 '얼마짜리 집'이 아니라 '내 종잣돈·소득·지출'에서 나온다
월 대출 상환액은 월 저축액의 2/3를 넘기지 않는다는 기준은 처음 알았다. 그리고 이 계산을 해보려고 하니, 정작 내 종잣돈을 또 다시 계산하고 있었다(다행히 지난 종모기를 수강하여 오래 걸리진 않았다.)

종잣돈은 한 번 계산하고 끝이 아니라, 늘 감을 가지고 있어야 하는 숫자라는 걸 느꼈다.

3. 대출은 두려워할 대상이 아니라 잘 써야 하는 도구

대출은 무조건 적게, 빨리 갚아야 한다고만 생각했다. 그런데 들어오는 돈은 최대한 빨리, 나가는 돈은 최대한 늦게라는 관점에서 보니 원리금균등상환을 고르는 이유도 이해됐다. 대출을 고를 때도 금리보다 한도를 먼저 보고, 정책대출과 은행권 대출로 예산을 두 가지 만들어 비교한다는 것도 새로웠다.
 

4. "왜 내가 사려고 하면 집값이 오르지?"의 답 
늘 이런 생각을 했는데, 돌아보면 시장을 보는 눈이 없었던 것 같다. 집값은 길게 보면 우상향이지만 그 안에 하락장이 있었고, 분위기가 안 좋을 때 비싸지 않은 가격에 산 사람이 가장 큰 승자였다. 뉴스 분위기가 아니라 소득 대비 가격(PIR), 전세가율, 전고점 대비 가격 같은 지표를 봐야 한다는 걸 배웠다.
 

5. 비싼 집이라도 '견딜 수 있는지'를 먼저 확인한다 
전고점을 넘은 단지를 살 때는 ① 월 상환액이 저축액의 2/3 이내인지, ② 집값이 20% 떨어져도 받아들일 수 있는지, ③ 금리가 2%p 올라도 버틸 수 있는지를 먼저 따져본다. 올라간 가격에 막막하기 보단 구체적인 질문으로 바꿀 수 있다는 점이 가장 든든했다.
 

앞으로 적용할 점

• 내 종잣돈·월 소득·월 지출을 정확히 정리하고, 매달 업데이트하기
• 대출 가능금액 계산기로 정책대출 예산 / 은행권 예산 두 가지 산출하기
• 관심 단지의 전고점과 실거래가를 확인해서 지금 가격이 비싼지 싼지 숫자로 판단하기
• 1개월 최소 실행 과업(예산 확정, 1개 구 2개 단지 가치평가, 임장 2회·매물 4개) 끝까지 해내기

"내가 집을 살 수 있을까"라는 막연함이 "이렇게 계산하면 되는구나"로 조금은 바뀐 1강이었다. 시작은 미약하지만, 이번에는 미루지 않고 끝까지 가보려고 한다.