배운 점
이번 주 매임에 앞서 갱지지님 강의를 들을 수 있어 다행이라고 생각합니다. 잘못된 습관을 제대로 고칠 수 있는 복기의 시간이기도 했습니다.
수도권은 평일에도 매임을 다녀올 수 있지만 새벽에 KTX 타고 지방까지 내려가는데 시간 낭비 돈 낭비 체력 낭비 할 수 없잖아요. 더구나 격주로 토요일에 출근하는 저로서는 한 달에 한 번 하는 매임이 정말 소중합니다. 최대한 동선을 줄이면서 많은 부동산 예약을 하려고 테트리스처럼 이렇게 맞췄다가 저렇게 맞췄다가 혼자서 끙끙 머리를 싸매는데요. 무조건 매물을 많이 보는 것이 아니라 단지 선호도를 파악하기 위해 어떤 매물을 잡아야 하는지 목적을 가지고 단지를 선정하는 것부터 중요하다는 것을 배웠습니다.
1) 나의 상황
바로 투자할 수 없는 상황이기에 저의 이번 목표는 내년 갈아타기 할 후보 리스트를 만들기 위해 매임을 할 예정입니다.
2) 랜드마크
5개의 생활권 중 상위 생활권 3개의 랜드마크를 볼 예정입니다. 브랜드 대단지에 커뮤니티가 잘 구비되어 있다는 장점이 있지만 그 외 각자의 선호요소가 다르기에 가격에 얼마나 반영이 되는지 선호도를 파악하는데 중요할 것 같아서입니다.
3) 시세그루핑
상위 생활권 3개와 투자 가능한 금액 0억-0억 사이의 물건들을 추린 후 같은 가격대에서 생활권 좋은 단지부터 골라봅니다. 아니면 입지가 비슷한데 전용 84와 전용 59의 가격이 비슷하다면 전용 84부터 매임 예약을 합니다.
4) 제일 싼 물건 X
네이버 부동산에서 제일 싼 물건부터 정렬해서 제일 위에 있는 물건을 예약했습니다. 제일 싼 물건은 저층 , 북향, 타워형 등 비선호 요소를 많이 가지고 있을 경우가 많습니다. (진짜 급매가 아니라면요) 지방은 수익이 나면 매도를 해야하기에 무조건 싼 물건이 아니라 조금 가격 차이가 있더라도 선호하는 동/층/향을 고려해서 매임을 하겠습니다. 환금성도 중요한 요소입니다.
5) 매도인의 사정
사실 집주인에게 말 걸기가 쉽지 않더라고요,. 일부 부동산 사장님은 집주인에게 말 걸지 말라고 당부하신 적도 있어서 집을 보고 나온 후 사장님에게 조용히 물어봤는데요. 이번에 기회가 되면 집주인과도 말을 해 보고 협상할 때 내가 줄 수 있는 카드는 무엇인지까지 고려하면서 매임해 보겠습니다.
결론파트 작성
강의에서 샘플 템플릿으로 설명을 해주시니 갱지지님께서 설명한 대로만 하면 그 어려운 결론도 쉽게 채워질 것 같은 느낌적인 느낌이 들었습니다.
1) 시세트래킹 단지 선정
앞마당 한 개당 20개 정도의 단지를 시세트래킹 하고 있었는데요 이 단지를 빼자니 뭔가 투자의 기회를 놓칠 것만
같아 전수조사 같은 시세트래킹을 하고 있었습니다. 선호도를 제대로 파악할 수 있다면 가치가 비슷한 단지를 빼서
10개로 줄일 수 있을 텐데 아직은 불안하지만 중복된 단지들을 최대한 추려보도록 하겠습니다.
2) 리스크 관리
지방에서 가장 큰 리스크는 공급과 그로 인한 역전세 입니다. 입지독점성이 수도권에 비해 낮아서 공급이 들어오면 전세가가 떨어지면서 매매가도 같이 떨어지는 동반 하락을 겪을 가능성이 많은데요. 역전세 나면 돈을 돌려줘야 하기
에 앞마당 원페이지를 통해 공급이 없는 지역부터 투자 물건을 찾아보는 것도 방법임을 배웠습니다.
3. 갱지지님 강의로 처음 뵈었는데 요점만 쉽게 설명해 주셔서 원포인트로 적용할 점이 많았습니다.
퇴근 후 과자 먹으면서 강의 듣다가 갱지지님도 임보 쓸 때 스트레스 받아서 과자 드신다고 하셔서 뜨끔했습니다. 역시 사람 사는 거 다 비슷하다~~~ 라고 생각이 들었습니다.
하!지!만!
저는 분임 첫 주부터 계속 과자를 먹어서 살이 빠진 경우가 없었습니다. 이 지점에서 약간 아쉬웠네요. 왜 나는 살이 빠지지 않는가 고민을 하면서 과자 먹으며 이만 후기를 마치겠습니다.
후반부로 갈수록 몰입도가 높아져서 한 번에 완강했네요. 좋은 강의 해주신 갱지지님 감사합니다.
