안녕하세요
일상이 예술입니다 :)
이번 2강은 지난 8월 돈독모때 함께했던 갱지지 튜터님께서 강의를 해주셔서 반가움과 내적친밀감을 가득 담아 보게 되었는데요. 이전부터 중요하다 생각하면서도 막상 실행으로 옮기지 못했던 임장, 임보를 투자로 연결하는 법에 대해 아주 세세하게 알려주셔서 앞으로 알려주신 내용을 흡수하고 하나씩 적용하여 투자로 연결되는 임장, 임보로 거듭나보겠습니다!!!
우선, 임장에서 보통 분임과 단임의 경우 조원들과 함께 비교적 수월하게 해내는 것에 비해 전임부터 벽에 부딪히면서 당장 투자를 하지 않는 경우 매임을 해야하는 필요성에 대해 의구심을 갖게 되기도 하고 아예 매임을 하지 않고 넘어가는 경우도 생기게 됩니다.
저또한 처음에는 ‘당장 투자할 것도 아닌데.. 매임을 왜 해야하지?’ , ‘단임까지 하면 어느정도 선호도 파악은 되는데 이정도만 하면 되는거 아닐까?’, ‘투자도 안할건데 부동산 사장님(부사님)한테 뭐라고 얘기해야 하지? 괜히 피해주는 거 아니야?’ 등등 많은 생각이 들었는데요.
임장지를 하나씩 늘려가면서 점차 매임의 중요성을 느끼게 되었고 매임을 제대로 해야 단지에 대한 선호도가 뚜렷해지고 투자에 대한 확신도 생기는 것을 체감하게 되었습니다. 이전까지 매임을 제대로 해본 적이 없을 때는 결론을 제대로 낼 수가 없었고 앞마당 또한 선명하지 않아 시간이 흐르면 점차 흐릿해지는 것을 느끼며 나의 시간과 에너지를 쏟아부은 결과가 한없이 아쉽기만 했는데요.
앞으로 매물임장을 제대로 하기 위한, 그리고 투자로 연결하기 위한 단지 선정 기준을 정리해보았습니다.
매물임장하는 단지 선정부터 목적을 달리해야 합니다.
이전에는 어떤 단지를 봐야하지? 랜드마크는 가격이 높아 접근할 수도 없는데 왜 봐야하는거지? 저평가 단지 혹은 내 예산으로 할 수 있는 단지만 보면 되는 거 아닐까? 등의 생각을 했었는데요. 매물임장은 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다.
1. 랜드마크
이 지역에서 제일 선호하는 이유는 뭘까?
2. 저평가 단지
싼 것 같은데 저평가일까? 비선호일까?
3. 예산 단지(투자로 접근 가능한 단지)
같은 예산으로 여기가 최선일까?
우선 랜드마크에서는 지금까지 파악한 지역 선호도를 검증합니다. 특히 임장(분임,단임)에서 파악한 핵심거주요소를 검증 또는 파악하지 못한 핵심거주요소를 검증하는 시간입니다.
저평가에서는 생활권 선호도를 확인합니다.
같은 생활권-연식 고정, 싼 것 같은데 사람들이 여기까지도 좋아할까?를 확인합니다.
마지막으로 예산 단지는 선호도와 가격판단 후에 투자 우선순위를 검증합니다.
이전에는 이 순서를 제대로 몰라서 우후죽순 기준없이 매임예약을 하거나 예산 단지에만 치중하여 매물을 잡아 지역에 대한 이해도와 단지 선호도 파악이 명확하지 않았는데 앞으로 위의 순서대로 매임을 하여 해당 임장지에서 사람들이 선호하는 요소를 제대로 파악해보겠습니다.
BM Point💡
랜드마크+저평가단지를 우선적으로 하여 지역의 선호도를 파악한 후 예산단지 집중 매물임장하기(좋은 것부터 보기!)
찐 지방투자 치트키는 단지 내 매물 분석(가치&조건)
지방 투자에서 매물을 선정할 때는
1. 가치(좋은 것부터) 2. 조건
1순위 가치 상 & 조건 상
2순위 가치 상 & 조건 하
3순위 가치 하 & 조건 하
4분면으로 나누어 가치와 조건이 좋은 것을 구분하여 후순위를 걸러내되, 지방은 매도가 필수이기에 둘 다 좋은 조건이면 베스트지만 조건 좋은 것보다 가치가 좋은 걸 우선으로 보기!
BM Point💡
현장에 가기 전 단지 내 1,2순위 매물부터 우선 예약하기! 조건이 좋은 것보다 가치를 우선으로 보기!
매물임장 치트키 = 자금계획
“언제, 얼마의 돈으로 어떻게 이 집을 살겁니다”
투자자에게 우호적이지 않은 시장일 경우, 매임을 잡는 것부터가 쉽지 않은 여정일텐데요. 이때 중요한 것이 나의 투자 방법과 자금 가용 시점을 명확하게 알고 부사님들께 어필하며 ‘나는 진짜 투자할 사람이다’라는 것을 인식시켜 주는 것입니다. 사실 이것은 투자자라면, 특히 투자를 앞두고 있는 (저같은) 사람이라면 부사님을 설득하기 위한 것 이전에 투자자로서 갖고 있는 총알이나 다름없습니다. 내가 실제 가용할 수 있는 자산이 정확히 얼마인지를 알아야 투자할 수 있는 범위 내에 단지가 추려질 것이고 그에 따른 리스크도 대응할 수 있습니다(잔금 여력). 그동안 투자를 하고 싶다는 마음만 앞서고 그에 따른 준비가 제대로 되지 않았음에 반성하며 앞으로 자금계획을 명확히 하고 비우호적인 시장에서도 매물임장 치트키로 매임 잡아보겠습니다!
BM Point💡
매임을 잡기 어려운 경우, 쉽게 포기하지 말고 매임 치트키로 끝까지 어필하기!
효과적인 앞마당 관리를 위한 2단계
1단계 : 시세트래킹 단지 선정
선호도 상/중/하+투자후보 단지(거래량이 많은 단지, 전고점 기준으로 더 높은 단지 or 신축 우선 *지방)
2단계 : 원페이지
지방은 지역 개별성이 강하기 때문에 가격 변화만으로는 시장 상황 전체를 볼 수 없다. 원페이지 핵심은 “공급+전세가”를 확인하기 위함이다.
앞마당이 5개 이상 10개 미만으로 아직 많은 편은 아니지만 그동안 시세트래킹 및 원페이지 작성을 하지 못해 앞마당 관리가 제대로 되지 않았다(반성모드..). 이제 앞마당 관리를 습관의 영역으로 만들기 위해 반드시 이 부분은 실행하자!
BM Point💡
시세트래킹(1개월에 1회/투자를 앞두고 2주에 1회), 원페이지(주별로 1개씩 시작! 우선 공급+전세가 후보 3개부터)
이번 강의를 통해 임장, 임보를 투자로 연결하는 법이 막연함, 막막함에서 한 줄기의 빛으로 밝아진 과정인 것 같습니다. 아직 선명하다고 할 수 없는 건 강의에서 배운 내용을 온전히 흡수하기 위해서 제 삶에 적용하는 과정이 필요함이겠죠! 현재 제게 너무나 필요했던 알짜배기 강의 들려주신 갱지지 튜터님과 월부로 인해 오늘도 일상이 예술입니다 :)
