지투실 2주차 때 갱지지 튜터님께서
"수익률 100% 지방 투자를 위한 매물임장부터
나만의 결론까지"를 주제로 강의해주셨습니다
지방 투자는 단순히 싼 것을 사는 것이 아닌
"선호도 좋은 단지를 싸게 사야됨"을 강조해주셔서
가치가 좋은데 투자금이 적은 기회를 잡아보겠습니다
선호도 파악을 위해 "매물임장"을 하고
투자 기회를 잡기 위해 "앞마당 관리"를 해야
최종적으로 투자 의사 결정까지 가능하다고 하셨습니다
매물임장 목표는 "선호도"를 파악해서
투자 단지를 찾아 가격에 대한 판단을 하는 것이고
랜드마크, 저평가 단지, 예산 단지 중에
"랜드마크"와 "저평가 단지"를 우선적으로 보고
예산 단지를 매임 예약하는 순서도 알려주셨습니다
지방 투자에서 매물 선정할 때는 "가치"가 조건보다 중요해서
로얄동이 어디인지 전임으로 파악하고
가치와 조건이 좋으면 1순위 매물이라
"가치"가 좋은 물건을 우선적으로 예약하는게
매물보기 어려운 지역일수록 중요하지만
매물이 적은 지역은 이미 선호 매물이 올랐기 때문에
비선호동이 싸다고 판단하지 않고 후보 단지를 넓히겠습니다
매물 예약을 할 때 비협조적인 사장님을 만나게 되면
자금 계획을 명확히 세워야 된다고 말씀해주셔서
진짜 투자하러 온 사람이라는 것을 어필해보겠습니다
지방은 수도권과 달리 단지 개별 선호도가 중요하고
"환금성"은 신축이 아닌 "선호도"이므로
싸다고 해서 다 좋은건 아니기 때문에
사람들이 좋아하지 않는 단지는 매수하지 않겠습니다
지방은 비슷한 선호 단지라면
수리비용이 덜 드는 신축이 더 낫고
비확장된 매물은 정말 싸면 고려해도 되며
구축은 에너지를 최소화하는 턴키를 추천해주셨습니다
또한 임보 결론을 작성할 때는
평형을 섞지 않고 단지별 매물 1개씩을 남겨서
매물 정리를 당일에 끝내도록 하겠습니다
두 단지가 비슷하다면
동,층,구조, 상태가 더 좋은 매물을 뽑고
소거법으로 저평가 아파트를 정리하겠습니다
투자하기 위해 앞마당을 만들기 때문에
앞마당을 효과적으로 관리하는 방법은
"시세트래킹"과 "원페이지 정리"라고 하셨습니다
먼저 시세트래킹은 어떤 단지를 선정하느냐에 따라
시장 분위기를 다르게 해석할 수 있기 때문에
선호도 상중하에서 하 단지 가격이 오르면
시장 상승 온도가 많이 퍼진거라고 하시며
보유 물건이 어느 정도 수익이 났다면 매도해도 괜찮다고 하셔서
시세트래킹을 꾸준히 하며 시장 흐름을 파악해보겠습니다
선호도 상중하를 선정할 때 단지 여러개 중 선택이 어렵다면
전고점이 높거나 신축을 우선으로 선택하면 된다고 하셨고
매매, 전세 물건의 호가가 없다면 직전 실거래를 입력하는데
색깔을 다르게 하는게 좋고 이게 많을수록 매물이 없다는 것이며
매매와 전세 가격이 많이 변한 지역은 전임을 통해 확인해보겠습니다
시세트래킹만으로 알 수 없는 것은
"원페이지"를 통해 지역의 "공급" 상황을 확인하여
투자후보 지역의 우선순위를 선정하는 것이고
최대 3개까지 후보지역을 뽑아 전수조사를 진행하여
투자금 + 3천만원 이내 단지 후보 9개를 선정한 후
최종 TOP를 뽑아 투자 진행 여부를 결정해보겠습니다
운이 나에게 찾아왔을 때 그 기회를 놓치지 않고
내 것으로 만들 수 있도록
하루하루 꾸준히 실력을 쌓아가겠습니다.
감사합니다.
BM
- 매물 선정할 때 조건보다 "가치"를 우선순위로 두기
- 선호도 상중하 장표 작성
- 평형별로 단지 비교평가하기
