안녕하세요 자음과모음입니다.
지난 주말에, 강남 임장을 다녀왔습니다.
가수 아이유가 분양받았다고 해서 ㅎㅎ 유명한
2023년식, 29세대 주상복합인 에테르노 청담은 92평 200억정도의 시세를 보이고 있습니다.
평당 약 2.17억의 시세를 형성하고 있었습니다.
그 옆에 리모델링 하고 있는 단지인 청담건영도 같이 보았습니다.
현재 시세는 35억정도인데..리모델링 단지 중 최고 분담금으로 시끌했던 단지입니다.
분담금 5.7억으로, 리모델링 진행 될 예정이고
신축 아파트로 탈바꿈된다면 40억 이상의 시세를 보일 것으로 예상합니다.
지금 강남 삼성힐스테이트의 경우 30평대가 30억 후반정도의 시세 (저층 33억~고층 43억) 를 보이는 것과 비교하면
분담금을 보태더라도 강남 입지 안에서는 엄청나게 비싼 가격은 아닐거라고 보입니다.
왜 이렇게 강남 얘기를 하냐구요?
비싼 아파트 가격 관심 없으시다구요?
와닿지도 않으신다구요? 맞아요 그러실 수 있습니다.
이 글을 읽는 많은 분들은 서울 아파트 가격이 이렇게까지 비싸지는게 맞나?
10년 전에는, 5년 전에는, 3년 전에는… 이 가격이었는데… 하는 생각을 지우기 어려우실 수도 있습니다.
그렇기 때문에 우리나라 입지 최강 강남 땅에서의
부동산 시세 상방이 어디까지 뚫려있는지를 확인해보는게 중요합니다.
(이건 이 가격이 맞다 틀리다의 문제로 접근하는게 아닙니다. 그저, 강남 시세의 현실을 보는 겁니다. 곧 떨어질거야. 더 오를거야의 이야기를 하는 것이 아닙니다)
그래야 내가 매수하고자 하는 단지의 시세와 가치가 중립적으로 보이게 마련입니다.
내가 보던 단지의 가격의 오르고 내림만을 위 아래로 보고 있으면 안보이던 것이
다른 지역과 단지의 시세까지 보면, 지금 어느정도 수준인지를 알 수 있습니다.
내가 국어 점수를 100점 맞는 것과, 학교 안에서 1등급을 맞는 것은 다른 것처럼 말입니다.
상대적으로 따졌을 때 1등급 맞을 수 있는 비율은 정해져 있고
그 안에서 내가 몇 등을 했느냐에 따라 등급이 정해지는 것처럼
부동산 가격 또한 그 단지의 가격만 볼 것이 아니라
다른 단지의 위아래 시세를 같이 고려해야 그 단지의 가격이 적정한지 아닌지를 볼 수 있습니다.
여러분들이 지금 이 시장에서,
많이 오른 것 같은데 지금 사야하나?
별로인 것 같은 것을 지금 이 가격이 맞나?
급하게 사야하나?
고민을 많이 하고 계시다면.
결론부터 말씀드리면
꼭지의 가격을 예측할 수 있는 사람은 아무도 없다고 생각합니다.
그 가격 단위가 어디까지 변화할지도
예측하기 어렵기 때문에 그렇습니다.
가격 단위의 변화는 한 개인이 통제할 수 없는 것이고
거시경제와 맞물려 돌아가는 부분도 있습니다. (통화량 증가, 금리 상황 - 한 개인이 컨트롤 할 수 없는 부분)
그렇기에 예측을 한다는 것 자체가 개인이 예측할 수 없는 영역에 도전하는 것과 같습니다.
다만, 우리가 할 수 있는 것은 현 시장의 상황에 대응 계획을 세워 보는 것입니다.
지금 시장은 2023이후, 상승을 4년째 한 시장이며
그렇기에 단지별로 2023년부터 2배 이상의 상승을 보인 단지들도 분명 있습니다.
현 시장은
무리한 대출을 일으키거나 (주택담보대출 금리 인상)
무조건 이 단지가 맞다는 신념으로 매수를 하시거나
이거라도 안되면 안되겠다라는 마음으로 매수를 하시는 것이 맞지 않습니다.
실제 금리가 올라가면서
무리한 대출을 일으켰던 분들의 감당가능하지 않은 매물이
경매시장에 출연하고 있습니다.
내가 그 사람이 되지 않으려면 분위기게 휩쓸려 매수하지 않아야 합니다.
가장 중요한 기준은 “내가 무리가 된다면 사지 않는다”가 되어야 합니다.
그렇다면 우리가 컨트롤 할 수 있는 것은 무엇일까요?
“이 가격이, 이 단지의 가치에 적정한지?” 일 것입니다.
10년 전 행당대림 아파트 가격이 5억이었고,
이 5억짜리 아파트가 18억을 갈지, 예상할 수 있었던 사람이 있었을까요?
지금 현재의 가격을 알고 타임머신을 타서 10년 전 매수 당시로 돌아간다면
예측 가능하겠지만
이 상방이 10억을 뚫을지를 명확히 알고 예측하고 매수한 사람은
없을 겁니다. 그렇기에 지금 우리가 하기에도 어려운 겁니다.
하락장이 올 때까지 기다리고 싶은 생각이 든다면.
이 아파트 가격이 14억까지 올랐다가 다시 10억까지 빠질지 아무도 몰랐던 것처럼..
통상 하락장에 30%정도 빠진다고 했을 때
지금 현재 18억에서 가격이 빠진다면, 13억까지 떨어질 수 있다는 것.
다시 13억에서 올라간다면 13억 이후의 가격으로 이 아파트를 살 수 있을까? 그럼 그 이후의 가격은 어떨까? 15억, 18억이라면? 나는 이 아파트를 매수할 수 있을까? 를 고민해 보셔야 합니다.
현재 서울 아파트의 중위 가격은 10억 8600만원, 평균 매매가격은 13억 7천만원입니다.
한국부동산원 (2026년 9월 기준, 10월 15일 발표)
- 서울 아파트 중위 매매가격: 10억 8,600만 원
- 서울 아파트 평균 매매가격: 13억 7,007만 원
가격이 싸지면 살 수 있을 것 같고
비싸지면 두려움에 머뭇거리게 되지만
가격의 오르고 내림에만 신경써서, 타이밍을 재며
집을 매수하는 것은 사실, 굉장히 어려운 일입니다.
가격이 싸지면 매수하실 수 있을 것 같지만
실제 가격이 싸지면 “더 떨어질 것 같아 매수하기 어렵고”, “지금 사도 되는지 어려운 문제”는 해결되지 않습니다.
이것을 해결하기 위해 필요한 것은 그렇다면, 무엇일까요?
가격의 오르고 내림을 보기보다
내 돈으로 살 수 있는 집에는 무엇이 있고
그 집이 충분히 이 가격이 어울릴만한 집인지를 어느정도 분석해 보는 것이 중요합니다.
주식투자를 하기 전에 종목 분석을 하는 것처럼 말입니다.
그래야 매수하고 난 이후에 하락을 하더라도, 보유해 나갈 수 있습니다.
“떨어지면 팔고 싶고, 오르면 가지고 있고 싶은게 사람 심리입니다."
또한, 모든 아파트가 매 시기마다 무조건 오르는 것이 아니기에.
결국 어떤 아파트를 가지고 있느냐가 가장 중요해집니다.
보유할 만한 아파트여야 하는거죠.
사람들이 좋아하는 아파트”, “사람들이 가지고 싶어하는 아파트”는
가격이 떨어지는 구간이 오더라도
사람들이 더 가지고 싶어하는 구간이 온다면 가격이 상승하기 때문입니다.
가격이 떨어지는 시기가 기회인 것을 아는 사람은
갈아타기를 하고 있는 시장에서.
막연히 부동산 시장의 가격이 떨어지기를 기다리기 보다
내가 갈 수 있는 가장 좋은 집부터 알아보는 것을 시작해 보신다면
그 이후의 스텝이 훨씬 더 구체적으로 그려지실 수 있을 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
