안녕하세요 리치드리머입니다!
갱지지튜터님의 “수익률 100% 지방투자를 위한 매물임장부터 나만의 결론까지”라는 주제의 강의에 대한 내용 정리와 적용할 점들을 위주로 정리해보고자 합니다.
내용 정리 및 느낀 점
“싸게 사서 비싸게 판다!”의 진짜 의미
대구의 한 단지사례를 예시로 가져오시며 ‘싸게 산다’의 의미를 튜터님께서는 ‘단순히 싼 것을 사는 것이’ 아닌 ‘선호도 좋은 것을 싸게 사는 것’이라고 말씀해주시며 매물단위의 선호도가 중요하다고 하셨습니다. 단지 내에서 가장 싼 것을 매수했던 1호기 매도 경험을 비추어 볼때 동,층,향의 매물단위가 좋은 데도 싸게 사는 것이 중요하다는 깨달음을 이번 강의를 통해 다시 느낄 수 있었습니다.
매물임장에서의 단지 선정 기준
이번 강의에서 가장 핵심이 되는 부분은 매물임장의 본질적인 목표와 단지 선정 기준이었던 것 같습니다.
단순히 투자를 위해 또는 앞마당을 만들기 위해서가 아닌 단지의 최종 선호도를 파악하여 가격이 싼지 비싼지를 판단하는 것을 목표로 매물을 봐야하고 단지 선정 목적부터가 달라야 한다고 튜터님께서는 말씀해 주셨습니다.
랜드마크 : 이 지역에서 제일 선호하는 이유는?
저평가단지 : 싼 것 같은데 저평가일까? 비선호일까?
예산단지 : 같은 예산으로 여기가 최선일까?
투자를 위해 투자금에 맞는 단지부터 매임하는 것이 아닌 랜드마크와 저평가된 단지를 매임하면서 선호도를 먼저 파악한 후 예산단지에가서 매물을 터는 과정으로 매물임장을 진행해야 한다고 말씀해 주셨습니다.
특히 저평가 단지를 매임할 때 ‘선호도가 떨어진다’라고 끝이 아닌 '선호도가 떨어져도 과연 사람들이 좋아할까?'까지 생각하면서 임장하고 검증하는 것이 중요하다고 하신 부분이 기억에 남았고 같은 생활권에 땅이 같을 때는 연식을 고정하고 지하주차장 층수나 조경 등 단지 내 시설물의 차이를 디테일하게 봄으로써 단지의 선호도를 가려내야 한다는 것도 기억에 남았습니다. 매물임장을 왜 하는지 단지 선정 기준부터 목적성을 달리하면 같은 투자금으로 더 좋은 투자를 안 할 수가 없겠구나를 깨달았던 것 같습니다. 이번 임장지에서 꼭 적용해서 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지는 어떤 물건인지 단지 선정을 기준에 맞게 해봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
조건보다는 가치가 우선!!
같은 단지라도 매물단위의 선호도가 떨어지지만 조건이 좋은 물건과 조건이 좋지 않지만 동층향이 좋은 물건을 예시로 보여주시며 튜터님께서는 지방 투자에서 매물을 선정할 때 크게 가치와 조건을 봐야 하고 매수 후 잘 팔고 나오는 것이 가장 중요하기 때문에 가치와 조건 중 가치가 좋은 물건을 우선순위로 고려해야 한다는 말씀과 단지 내에 비선호동이고 싼 것을 매수하는 것보다 차라리 단지의 선호도를 낮추더라도 동층향이 좋은 물건 즉 매물단위의 선호도가 좋은 물건이 매도하기가 더 유리하다는 점도 인상적이었던 것 같습니다. 매물임장을 하면서 내 상황에 맞는 조건의 물건을 우선순위로 고려했었는데 지방의 물건을 투자한다면 조건보다도 동층향이 좋은 물건 중 내가 할 수 있는 물건이 있는지, 단지 선호도에 매몰되기보다 매물단위의 선호도도 같이 넓게 투자후보로 검토하는 것이 수익률을 높일 수 있는 투자라는 것을 느낄 수 있었습니다.
환금성의 기준
지방의 경우 신축이라고 다 환금성이 좋은 것은 아니며 지역 내에서 사람들이 그 지역안에서 좋아하고 살고 싶어하는 단지인지가 더 중요하고 환금성의 의미는 선호도라고 말씀해 주셨습니다.
주복 저층이나 단지뷰 물건처럼 사람들이 안 좋아해서 잘 안팔리는 단지는 매수하면 안 되지만 단지와 생활권이 괜찮을때 비선호동이더라도 하락장에서 가격이 싸면 사람들이 보러오고 거래가 되는 단지라면 환금성도 나쁘지 않은 것이고 투자 후보로도 검토할 수 있다고 말씀하신 부분도 인상적이었습니다. 비선호동이더라도 사장님께 가격이 싸면 거래가 되는지 전화임장과 매물임장으로 확인해보고 환금성과 연결될 수 있는지 임ㅂ에도 적용해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
전세가가 오르는 신호
전세가가 오르는 시그널에 대한 말씀을 튜터님께서 강의 중간중간에 해주셨는데 실거래가보나 호가가 더 높게 올라오면서 호가가 그대로 실거래가로 체결이 될때 전세가가 오르는 시장이고 이는 아실과 네이버 실거래로는 한 달 뒤에도 반영이 되기 때문에 알기가 어렵고 현장에 직접 가서 실거래가와 호가를 실제 거래되는 가격과 비교해 봐야 한다는 말씀이 기억에 남았습니다. 이래서 현장을 가야 하는 구나는 절실히 깨달았고, 실거래가를 보고 움직일 것이 아니라 지금 현장에가서 거래되는 가격을 확인하는 것이 중요하구나를 느낄 수 있었습니다.
원페이지의 핵심 = 공급 + 전세가
원페이지정리를 단순히 시세트래킹과 시장상황을 확인하는 수준으로만 알고 있었는데 갱지지튜터님께서 원페이지 정리를 왜 해야하는지 말씀해 주신 부분도 기억에 남았습니다. 시세트래킹과 시장상황을 확인할 수도 있지만 중요한 것은 공급이 줄어들고 있는지, 전세가는 오르고 있는지 트래킹하면서 투자후보지역을 선정하기 위한 것이 바로 원페이지 정리이고 튜터님께서도 지금 상황에서 투자하기 좋은 지역이 어디 인지 아는 이유도 바로 이 원페이지 정리라고 말씀해 주셨습니다. 원페이지 정리도 목적을 가지고 지금상황에서 가장 최적의 앞마당은 어디인지 살펴보고 기회를 잡기 위해 꾸준히 해야한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
지역 내 선호도가 좋아야 매도가 잘 된다!
결론파트에서 최종 TOP3를 선정할 때 중요한 것은 최종으로 뽑힌 3개 단지 중 가장 가치가 좋은 것이 아닌 그 단지가 지역 내에서 선호도가 좋은지가 더 중요하다고 튜터님께서 말씀하셨습니다.
즉 단지 그래프로 비교 후 결정하지 말고 구, 생활권, 단지로 가치를 쪼개서 비교하고 뽑은 단지가 그 지역내에서 선호도가 좋은 단지가 어떤 단지인지를 확인하고 투자해야 보유 후 매도도 수월하다는 부분이 저에게는 이번 강의에서 와 닿았던 부분이었습니다. 최종 TOP3를 뽑고 그동안 그래프를 붙여서 가장 좋은 단지를 우선순위로 봐 왔었는데 실제 TOP3를 뽑고 보면 그 단지가 지역내에서 선호도가 아쉬운 경우가 많았었습니다. 지역내에서의 단지 선호도도 투자후보 선정에서 중요한 부분이라는 것을 깨달을 수 있었습니다.
적용할 점
이번 임보 결론에 넣어야 할 것
=> 재무상황정리 + 단지선호도&임장지 TOP3 + 앞마당 원페이지 8장 + 3개 우선순위 지역 전수조사 + 최종 TOP3, 투자의사결정
