[실준75기_7ㅏ치분석! 5늘도 임장! 9매 하조!_바다윤슬s] 2강 후기 - 이제는 내 판단으로 투자 결론을 내릴 때!

안녕하세요. 

언젠가는 경제적 자유를 얻고 

반짝이는 윤슬을 매일 보며

노후를 보내고 싶은 바다윤슬 입니다.

실전준비반을 재수강하면서 이번에는 이전과 다른 결과물을 만들어야겠다는 생각을 했습니다.

아직 임장, 임보, 비교평가에서 보완해야 할 부분이 많았지만 

정작 내가 해야 할 A'가 아닌 B가 무엇인지를 명확히 찾기는 쉽지 않았습니다.

여전히 지역과 단지를 비교할 때면 확신이 부족하고 가격에 먼저 눈이 가는 경우가 많았습니다. 

그래서 이번 분임 때는 정말 가격을 보지 않고 단지 자체가 가진 가치만 보려고 했습니다.
그리고 이번 코크님의 2강을 듣고나서 내가 임보에 추가해야 할 장표가 무엇인지, 

단지임장을 가서 내가 뭘 정리하고 와야 하는지 명확하게 찾을 수 있었다. 

2호기를 준비하는 지금, 단순히 앞마당을 하나 더 만드는 것이 아니라 실제로 투자할 수 있는 단지를 찾아내는 실력을 키워야겠다는 생각으로 이번 강의를 들었습니다.

입지 분석의 목적은 등급을 매기는 것이 아니라 가치를 판단하는 것

입지 분석을 하는 이유가 결국 그 지역에 투자해도 되는지 판단하기 위해서다.

그동안 임장보고서를 작성하면서 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 분석하고 등급을 매기는 것에 집중했던 것 같다.

그런데 중요한 것은 단순히 S등급인지 A등급인지가 아니라, 

그 입지가 실제로 어떤 사람들을 끌어들이고, 사람들이 왜 그 지역을 선택하는지 설명할 수 있어야 한다는 것이었다.

역에서 가깝다고 무조건 좋은 단지가 아니고, 신축이라고 무조건 더 좋은 것도 아니다. 

역과의 거리, 연식, 세대수, 학교, 주변 주거환경 등 여러 요소가 섞여 있을 때 무엇을 더 중요하게 생각하는지를 알아야 진짜 가치를 판단할 수 있다는 점이 와 닿았다.

특히 내 기준이 아니라 그 집에 실제로 거주할 사람의 입장에서 생각해야 한다는 것을 다시 한번 느꼈다.

앞으로는 입지 등급을 적는 것에서 끝내지 않고, 그 등급이 어떤 수요로 연결되는지, 

그래서 어떤 단지가 더 선호되는지까지 내 생각으로 정리해봐야겠다.

앞마당이 많아야 하는 이유를 다시 생각하다

앞마당을 늘려야 한다는 말은 그동안 정말 많이 들었다.

그런데 이번 강의를 들으며 앞마당이 많아야 하는 이유가 조금 더 명확해졌다.

하나의 지역만 알고 있으면 그 지역이 좋은지 나쁜지 판단하기 어렵지만, 여러 지역을 알고 있으면 같은 가격으로 어디에 투자하는 것이 더 좋은 선택인지 비교할 수 있기 때문이다.

군포를 보고 있는 지금 부천이 앞마당이 아닌 것이 너무나 아쉽다 라는 생각을 많이 하고 있다.

결국 앞마당은 단순히 임장보고서가 완성된 지역이 아니라, 그 지역의 가치를 알고 다른 지역과 비교할 수 있으며 현재 시세까지 계속 파악하고 있는 지역이어야 한다는 생각이 들었다.

그동안 새로운 지역을 알아가는 것에 집중했다면, 이제는 기존 앞마당도 꾸준히 시세를 확인하면서 내가 판단했던 가치와 실제 시장의 움직임이 어떻게 연결되는지 지켜봐야겠다.

시세 분석은 가격을 기록하는 것이 아니라 기회를 찾는 것

이번 강의에서 가장 크게 반성했던 부분이다.

나 역시 시세를 조사하다 보면 매매가, 전세가, 투자금이 얼마인지 확인하고 표를 채우는 것에 집중할 때가 많았다.

하지만 중요한 것은 어떤 단지가 먼저 올랐고, 어떤 단지는 아직 가치 대비 가격이 눌려 있는지 찾아내는 것이었다.

특히 내가 좋다고 판단했던 단지가 시간이 지난 뒤 실제로 어떻게 움직였는지 확인하고, 

예상과 다르게 움직였다면 그 이유를 회고해야 한다는 말이 기억에 남았다.

단순히 '그때 샀어야 했는데'라고 아쉬워하는 것이 아니라,

'나는 왜 그때 이 단지의 가치를 제대로 판단하지 못했을까?'

'내가 놓쳤던 선호 요인은 무엇이었을까?'

이렇게 돌아보는 과정에서 진짜 실력이 쌓인다는 것을 느꼈다.

강의를 듣다가 1호기의 선택이 맞았을까 라는 생각에 가격 흐름을 봤는데 아쉬운 부분은 확실히 있다.

그 이유가 무엇인지를 이제는 알았기에 다음 투자에는 좀 더 명확하게 투자 이유를 찾아봐야겠다는 생각도 했다.

또한 지금 투자금이 부족해 살 수 없는 지역이라도 투자금별로 가장 좋은 단지를 뽑아보는 연습이 필요하다는 점도 인상 깊었다.

지금 당장 투자할 수 없다고 관심을 끊는 것이 아니라, 1억일 때, 1.5억일 때, 2억일 때 각각 어떤 선택이 가장 좋은지 판단하는 연습을 해야겠다.

재수강생인 만큼 결과물이 달라져야 한다

이번 강의를 들으며 다시 한번 느낀 것은 임장보고서를 얼마나 빠르고 예쁘게 완성하느냐보다, 

그 안에 내 판단이 얼마나 담겨 있는지가 중요하다는 것이었다.

직장, 교통, 학군, 환경을 조사했는데도 그래서 어디에 투자해야 하는지 결론이 나오지 않는다면, 

결국 분석한 내용을 제대로 활용하지 못한 것이라는 생각이 들었다.

특히 재수강생은 단순히 자료를 모으는 데서 그치지 않고, 각 생활권과 단지의 우선순위를 정하고 그 이유를 설명할 수 있어야 한다.

이번에는 틀리는 것을 두려워하지 않고 내 생각으로 결론을 내려보자.

내가 선택한 단지가 왜 더 좋은지, 왜 다른 단지보다 먼저 투자해야 하는지 설명할 수 있는 임장보고서,

그것이 이번 실전준비반에서 만들고 싶은 결과물이다.

📌 적용할 점 

• 생활권 선호도와 단지 선호도를 구분해서 비교하기

군포 임장에서는 금정역과 산본역 접근성 뿐 아니라 주변 환경, 학교, 단지 규모와 연식까지 함께 보면서 사람들이 실제로 선호하는 이유 찾기

• 투자금별로 가치 있는 단지 선정해 놓기

1억, 1.5억, 2억의 투자금으로 각각 어떤 단지를 선택할 것인지 정리하고, 나중에 부천 앞마당 만들고 단지 비교해보기

• 기존 앞마당의 시세를 지속적으로 추적하고 회고하기

내가 좋다고 판단한 단지가 실제로 어떻게 움직이는지 확인하고, 예상과 달랐다면 무엇을 놓쳤는지 돌아보기

• 임장보고서의 마지막은 반드시 내 투자 결론으로 끝내기

단순히 지역 분석을 마쳤다는 것에 만족하지 않고, 지금 투자한다면 어떤 단지를 선택할 것 인지와 그 이유를 명확하게 남기기

• 교안 장표 넣기
  - 단지 선호도 지도에 올리기
  - 지역 핵심 요소 지도 올리기
  - 호재 정리만 하는게 아니라 가치를 상승시킬 만한 호재인지까지 판단해 보기

   

📌 마무리하며

이번 2주차 강의를 통해 다시 한번 투자는 가격이 싼 것을 찾는 것이 아니라, 가치 있는 것을 가치 대비 싸게 사는 것이라는 기본을 되새길 수 있었다.

1호기를 투자했지만 여전히 부족한 부분이 많고, 2호기를 준비하면서도 고민과 걱정이 앞서기도 한다.

하지만 이제는 고민만 하기보다 내가 배운 기준으로 직접 판단하고, 비교하고, 결론을 내리는 연습을 더 많이 해야겠다.

앞마당의 갯수만 늘리는 투자자가 아니라, 앞마당을 활용해 더 좋은 선택을 할 수 있는 투자자가 되자.

이번에는 단순히 임보 하나를 완성하는 것이 아니라, 2호기 투자에 한 걸음 더 가까워지는 실준반으로 만들어야겠다.

입지와 시세를 단순한 숫자가 아닌 실제 사람들의 수요와 연결해서 이해할 수 있도록 설명해주신 코크님께 감사한 마음이다. 

열정 넘치는 긴 강의에도 지치지 않고 모든 걸 쏟아내 주셔서 강의를 다 듣고도 여운이 너무 길게 남습니다!!

좋은 강의 너무 감사합니다!!!