월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 구리시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 서민실수요자 규제지역 대출 가능만 생각하고 금액대에 맞는 지역으로 선정.
구로구는 선입견이 있어서 후보 지역에서 빼고 싶은 마음이 있지만, 이런것보단 자산증식을 위한 관점만을 가져보기로했으니 두번째 후보로 넣기. 첫 단계부터 교직환학을 뒤로 미루고 사견이 들어가기 시작했다는 것! 주의하자!
24평형 - 노원구, 구로구, 경기도 구리시, 화성시동탄
21평형 - 은평구, 관악구, 안양시 동안구, 성남시 중원구, 광명시
18평형 - 광진구, 영등포구, 강서구, (과천시 / 성남시 분당구는 가격이 이상해… 눈팅), 성남시 중원구, 광명시
=> 노원구, 구로구, 경기도 구리시, 화성시 동탄, 은평구, 관악구, 안양시 동안구, 성남시 중원구, 광명시, 광진구, 영등포구, 강서구 + 과천시/성남시분당구는 왜 18평이 비싼거지? 과천시는 21,24평이 18평 보다 싸네?시간내서 분석해보기
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 상계2차중앙하이츠
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 상계동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 795세대
- 평형 : 25평형 (복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.8KM
- 강남역까지 소요시간: 57분 (버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 46분 (버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 57분 (버스 1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음, 서울노원자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 1개, 5개 // 롯데백화점 노원점, 이마트 창동점, 롯데마트 중계점, 홈플러스 방학점, 킴스클럽 중계점, 세계로마트 상계점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상계중 86%
- 학원가 유무 상계동 47개 (17+11+11+8)
3) 가격
- 평형 정보: 25평형/85m2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억3천~7억9천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억2천
4)가치평가 및 결론
교직 : A
환경 : A-
학군 : B
KB 일반가 26.10.09 기준 7억5백만 => 서민실수요자 대출 가능
LTV60%, DSR40% 적용시 423,000,000원 - 방공제(서울) 55,000,000원 = 368,000,000원
필요 자산 = 362,000,000원 ~ 422,000,000원
기타 필요 현금 (매수가의 4%) = 29,200,000원 ~ 31,600,000원
결론 = 자본금 + 신용대출시 매수 가능, 당장의 현금이 좀 타이트한데 몇개월 모은다는 관점에선 불가능하진 않음. 역까지 버스 타면 교통 A 로 나오는데, 솔직히 걸어다닐 것 같고 그럼 1시간 이상이라 B 인것 같은데 일단 강의에서 배운대로 57분 뜨긴하니까 A 를 주자.
전고점 회복했고 거래도 좀 있는 것 같은데 환금성이 좋은건지의 기준을 파악하는 걸 공부해야겠다.
단지 2. 상계주공(9단지)
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 지번서울 노원구 상계동
- 연식: 1988년식
- 세대수: 2830세대
- 평형 : 28평형(복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 18.6KM
- 강남역까지 소요시간: 55분
- 시청역까지 소요시간: 48분
- 여의도역까지 소요시간: 61분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 53분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음, 서울노원자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 1개, 5개 // 롯데백화점 노원점, 이마트 창동점, 롯데마트 중계점, 홈플러스 방학점, 킴스클럽 중계점, 세계로마트 상계점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 청원중 83%
- 학원가 유무 상계동 47개 (17+11+11+8)
3) 가격
- 평형 정보: 28평형/92m2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억2천~8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억9천8백
4) 가치평가 및 결론
교직 : A
환경 : A-
학군 : C
KB 일반가 26.10.09 기준 7억2천5백만 => 서민실수요자 대출 가능
LTV60%, DSR40% 적용시 435,000,000원 - 방공제(서울) 55,000,000원 = 380,000,000원
필요 자산 = 340,000,000원 ~ 420,000,000원
기타 필요 현금 (매수가의 4%) = 28,800,000원 ~ 32,000,000원
결론 = 자본금 + 신용대출시 매수 가능, 당장의 현금이 좀 타이트한데 몇개월 모은다는 관점에선 불가능하진 않음. 교통도 확실히 A 이고 버스 환승도 필요 없음. 학군은 C 이지만 학원가도 좋고 입지적으로 보면 괜찮은듯? 세대수도 많고 환급성이 좋은지는 공부 필요.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 중앙하이츠는 역까지 버스타거나 걸어서 가야하는데, 주공9단지는 바로 앞에 역이 있음. 세대수도 더 많음. 환금성이 그렇다면 더 좋을 것으로 예상. 단 대출이 나오는 KB일반가는 7억2천5백으로 나오는데, 호가는 대부분 7억9천~8억이라서 잔금 시점에 대출이 잘 나올지 걱정이 있음. 이런 대출에 대한 걱정을 어떻게 풀 수 있는지 알고싶음.
나의 생각과 느낀점 : 어떤 것을 중요하게 봐야하는지 강의를 듣고 감을 잡았다고 생각하며 교직환학 데이터로 정리하기 전엔 그래도 1,4호선이 있는 노원역에 붙어있는 중앙하이츠가 더 나은것 아닐까? 싶었는데. 데이터 상으로는 마들역에 붙어있는 주공9단지가 더 좋아보여서 역시나 함부로 판단하면 안되겠다 싶음. 근데 이런 해석이 맞는건지를 모르겠음. 오프라인 강의때 들었던 임장할때 보라고했던 주위에 아파트가 둘러쌓였는지, 빌라가 있는지도 중요하다고하는 관점에서보면 둘 다 아파트가 둘러 쌓고있긴하지만 더 대단지들이 둘러쌓인건 주공9단지인데 그럼 주공9단지가 좀 더 입지적으로 괜찮다고 보는게 맞는지 확신을 못하겠음. (1호선,4호선때문..!)
얼른 구로구, 경기도 구리시 등 여러 단지들 TOP1,2 를 뽑아서 갈아타기 성공하자!
