월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 서대문구 (18평 5.9억) |
두 번째 후보 지역 | 서울 강서구 (18평 8억) |
세 번째 후보 지역 | 서울 동대문구 (18평 4.9억) |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산 : 6억 미만 5억대
서울에 5억대의 평균매매가가 있는 지역이 생각보다 많아서 놀랐다.
평당매매가 기준 내림차순으로 확인 결과, 중구/종로구/성남시 수정구 부터 나의 예산 안에 들어왔으나, 매물이 0개였음
그래서 서대문구가 첫 번째 후보 순위가 되었음
강서구의 경우에는 평당 매매가가 8억이지만 5억원대 매물도 있어서 2순위로 넣었음
필터 : 매매 / 아파트 / 매매가 5~6억 / 면적 10~40평 / 세대 수 : 300세대 이상
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 홍제삼성래미안
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 서대문구 홍제동
- 연식: 2001년 25년차
- 세대수: 474세대
- 평형 : 14평(계단식/방1/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
- 강남역까지 직선거리 : 11.17km
- 강남역까지 소요시간: 45분 (3호선-2호선)
- 시청역까지 소요시간: 30분 (3호선-1호선)
- 여의도역까지 소요시간: 41분 (3호선-5호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 39분 (3호선-2호선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개(신촌 유플렉스, 신촌 현대백화점), 대형마트 2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 인왕중 71.1%
- 학원가 유무 : 홍제동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 14평 방1/욕실1
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.2억 (1층/12층) / 6.1억 (12/12층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.2억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(합정)까지 39분이다. 무악재역까지 도보 10분이면 가깝다.
- 학군: 주변에 중학교는 없고, 단지 앞에 초등학교가 있고 고등학교도 근처에 있다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 2개와 대형마트 2개가 있어 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 바로 옆이 안산이다. 평형이 14평이지만 침실이 따로 있고, 거실과 주방이 있어 1인가구나 신혼부부에게 알맞을 거 같다. 단지를 올라갈 때 약간의 오르막은 있지만 단지 내부에서는 모든 동이 다 평지에 위치해 있다. 주차장이 동과 바로 연결되어 있지는 않지만 지하주차장이 있고 주차가 여유로운 편이다.
1층과 12층 사이에 현재 호가 차이가 9천만원이라 큰 편이다. 1층과 탑층은 옵션에 없는데 최근 8층이 6.02억에 거래됐다. 층별로 이렇게 차이가 많이 나는 게 맞는 건가 더 알아봐야겠다.
단지 2. 유원하나
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 서대문구 홍제동
- 연식: 1996년 31년차
- 세대수: 704세대
- 평형 : 24평 (복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
- 강남역까지 직선거리 : 12.8km
- 강남역까지 소요시간: 58분(3호선-1호선)
- 시청역까지 소요시간: 34분(3호선-5호선)
- 여의도역까지 소요시간: 51분(3호선-2호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 51분(3호선-2호선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 0
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1 (NC 백화점 불광점) / 대형마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 인왕중 71.1%
- 학원가 유무 : 홍제동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.84억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(합정)까지 51분 걸린다. 홍제역까지 걸어서 30분이 걸린다. 그래서 버스타는 게 일상화되어야 할 거 같다. 아파트 바로 앞에 버스가 다녀서 강남이나 서울 내부로 갈 때는 지하철보다 버스를 더 많이 이용해야 하는 특징이 있다.
- 학군: 인왕중에 배정되고 학교까지 도보 10분 걸린다. 학원이 7개 있다.
- 환경: 유해시설이 없고 백화점과 대형마트가 3km 내에 1개/2개씩 있다.
- 종합: 세대가 704세대로 작은 편은 아니다. 바로 옆에 인왕산이 있다. 주변에 아파트 단지는 없고 빌라가 대부분이다. 단지가 오르막에 위치해있는데, 단지 내부에도 오르막이 심하다.
오르막때문에 동별로 선호도가 많이 차이날 것 같았고 로얄동과 로얄동이 아닌 동 사이에 가격 차이는 확인하지는 못했지만 차이가 많이 날 것 같았다. 삼성래미안보다 역과 훨씬 멀고, 도보로 20분 걸린다. 하지만 마을버스/버스가 바로 앞에 있어서 버스타고 이동하기에는 쉬울 거 같다. 호가가 5.5억이라 예산안에 들어온다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
유원하나와 삼성래미안이 모두 홍제동에 위치해 있기 때문에 학군은 동일하다.
삼성래미안은 역세권이지만 세대수가 474세대이고, 유원하나는 역세권이 아니기 때문에 마을버스나 버스 이용을 해야하고 세대수는 좀 더 많은 704세대이다.
삼성래미안이 역세권이고 교통이 편해서 그런지 평형이 14평과 24평으로 차이가 많이나지만 가격대는 좀 더 높이 형성되어 있는 것을 확인할 수 있다.
삼성래미안과 유원하나 모두 교통에서 A등급이지만 좀 더 디테일하게 생각해보면 강남/시청/여의도까지 10분 정도 더 차이가 나기도 하고, 도보 이동 시간 차이가 많이 나기 때문에 삼성래미안이 더 교통이 좋다고 볼 수 있다. (역세권)
균질성도 비교해봤을 때, 유원하나의 경우에는 주변에 작은 빌라들이 밀집되어 있는 편이고, 홍제삼성래미안의 경우에는 주변이 전부 아파트이다. 안정감 부분에서도 홍제삼성래미안이 더 우위에 있다.
교직환학을 비교했을 때 삼성래미안 A-S-C / 유원하나 A-A-C로 삼성래미안이 더 좋은 선택같다.
예산 안에만 들어온다면 삼성래미안을 선택하는 것이 좋다고 판단된다.
나의 생각과 느낀점 :
교직환학이 좋다면 평형이 10평이 작아져도 더 높은 가격대를 형성할 수 있다는 것을 알았다.
역에서 도보로 30분이 걸리는데도 입지가 좋아서(평당매매가가 높은 서대문구) 가격이 높게 형성되는 거 같다.
매매평단가가 가장 높은 지역에서 예산 안에 들어오는 단지이긴 하지만 여기가 최선인지는 다른 구의 매물을 확인해보면서 비교해봐야할 것 같다.
매매평단가가 조금 더 낮은 지역에서 가치평가 기준이 더 높은 곳을 선택하는 것이 더 좋은 선택일 수 있겠다라는 생각이 든다.
어렵다.
