월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 강서구 |
세 번째 후보 지역 | 금천구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
7~8억 원대의 예산으로 실거주와 향후 자산가치를 모두 고려하여 서울 서남권 지역을 선정하였습니다. 남편 직장인 여의도와 제 직장 후보지인 문래·가산디지털단지·양평동으로의 출퇴근 접근성이 좋고, 향후 자녀 양육을 위한 생활 인프라와 학군도 고려하였습니다. 예산 내에서 적절한 평형을 확보하면서 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있는 지역을 우선적으로 살펴보고자 합니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 고척현대우성아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치 : 서울시 구로구 고청동76-55
- 연식 : 1987. 11. 19 39년차
- 세대수: 440세대
- 평형 : 27평
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 14.5km
- 강남역까지 소요시간 : 50분(6515번 버스이용 후 지하철 신도림역 환승)54분(1호선 개봉역이용 후 지하철 신도림역 환승)
- 시청역까지 소요시간 : 46분(600번 버스이용 후 지하철 신도림역 환승)
56분(600번 버스 직통)- 여의도역까지 소요시간: 34~40분 (600, 88, 83, 10, 160, 662번 직통 버스 6대)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 현재 직장 45분(개봉역이용), 이직예정 직장 32분(직통 버스이용) 배우자 35분(직통 버스 이용)- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 코스트코, 아이파크몰 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 : 고척중학교 학업성취도: 78.6
- 학원가 유무 : 학원가 8개
3) 가격
- 평형 정보 : 27평 (복도식, 방3개 욕실 1개)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억 9천
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억
4)가치평가 및 결론
- 고척현대우성아파트는 교통과 직주근접 측면에서 장점이 있는 단지라고 생각합니다.
- 강남역까지 환승 1회로 약 51분, 여의도역까지 약 34분이 소요되며, 부부 직장까지도 각각 45분, 32분으로 출퇴근이 가능한 거리입니다.
- 주변 3km 이내 주요 유해시설이 없고, 코스트코와 아이파크몰 등 생활편의시설을 이용할 수 있어 실거주 환경도 양호하다고 판단됩니다. 다만 학업성취도와 학원가 규모를 고려하면 학군 경쟁력은 추가적인 비교가 필요해 보입니다.
- 현재 호가는 8억 9천만 원으로 최근 실거래가 8억 원보다 9천만 원 높은 수준입니다. 따라서 현재 호가에 바로 매수하기보다는 추가 실거래와 매물 가격을 비교하면서 협상 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 종합적으로 교통과 생활편의성을 고려했을 때 실거주 만족도가 기대되는 단지이며, 개봉역 인근에 위치한 가장 가고 싶은 한마을 아파트의 향후 가격까지 비교하여 매수 여부를 결정하고자 합니다.
단지 2. 단지명 개봉삼환아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 개봉동 470
- 연식: 1995년 11월(32년차)
- 세대수 : 783세대
평형 : 26평(계단식, 방3개, 욕실1개)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 15.2km
- 강남역까지 소요시간: 49분 (지하철 신도림역 환승)
- 시청역까지 소요시간: 37분 (지하철 1호선 직통)
- 여의도역까지 소요시간: 38분 (버스 직통)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 41분(지하철 직통) , 배우자 39분(버스 직통) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 코스트코, 아이파크몰 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 고척중학교 학업성취도: 78.6
- 학원가 유무 : 무
3) 가격
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억~ 8억3천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억 4천
4) 가치평가 및 결론
- 해당 아파트는 교통 및 생활편의시설 측면에서 실거주하기에 괜찮은 단지라고 생각합니다.
- 강남역까지 약 49분, 시청역까지 37분, 여의도역까지 398으로 주요 업무지구 접근성이 양호한 편이며, 코스트코와 아이파크몰 등 편의시설도 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.
- 반경 3km 이내 주요 유해시설이 없어 주거환경도 무난하지만, 주변에 형성된 학원가가 부족하다는 점은 아쉬운 부분입니다.
- 26평형 기준 최근 실거래가는 7억 4천만 원인 반면, 현재 호가는 8억 ~ 8억3천만원으로 실거래가 대비 6천만~9천만 원 높은 수준입니다.
- 종합적으로 넓은 평수와 생활편의성은 장점이지만, 학군과 가격 측면에서는 아쉬움이 있어 보입니다. 따라서 현재 호가에 매수하기보다는 주변 단지와 가격을 비교하고, 매매 가격이 조정되는지 지켜보면서 신중하게 접근하고자 합니다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지 모두 교통과 생활환경이 양호하지만, 가격과 평형을 고려했을 때 27평 단지가 가성비 측면에서 더 매력적으로 느껴졌습니다. 학군지 및 다른 부족한 부분은 추가적으로 고민해봐야겠습니다.
나의 생각과 느낀점 :
단순히 가격만 비교하기보다 교통, 환경, 학군 등 다양한 요소를 함께 고려하는 것이 중요하다고 느꼈습니다. 앞으로 직접 임장하며 실거주 만족도와 가격 적정성을 꼼꼼하게 비교해 보고 싶습니다.
