[지투실30기 배배튜터님과 성장은 배로배로 투자 6감 키워영_Trimage]2주차 수강후기 _"투자의 꽃 매물임장은 이렇게 하셔야 합니다!!"

안녕하세요

동료들과 함께 성장하고 성공을 나누고 싶은 Trimage 입니다.

2강은 갱지지 튜터님께서 매물임장 실전 노하우와 임보의 결론을 투자로까지 연결하는 방법에 대해 강의 해주셨습니다.

최근 수도권 투자 시장이 86주째 연속 상승세를 보인 반면 지방 시장은 차갑게 식어 지방시장의 안좋은 부분만 언론에 나오지만 2강을 통해서 이런 지방시장에서도 딥하게 보면 충분히 기회를 주고 있구나!

 특히, 소액투자자의 입장에서 지방시장의 투자는 숙명과 같구나의 필요성을 복기할수 있는 충분한 지방투자의 방향성을 잡을수 있는 강의 였습니다.  특히 튜터님의 매물임장 선정에서 부터 뾰족하게 매물임장을 통해 투자까지 연결하는 방법과 시세 트래킹을 통한 앞마당 관리에서 최종결론까지 내는 방법을 딥하게 배울수 있어 좋았습니다. 물론 많은 투자금으로 수도권 투자만 계속하면 좋겠지만 수도권 투자후 다시 수도권 투자로 갈아타기 위해 마일스톤으로 지방 투자를 해야한다는 부분이  최종 목표자산으로 가는 길을 위해 리스크 테이킹만 가능하다면 더 적극적인 수익률을 올릴수 있는 지방투자는 반드시 필요하다는것을 복기해보게 되었습니다.

Lesson 1. 매물임장 → 임장지 결론

 - 본질적인 목표는 단지 최종 선호도 &가격에 대한 판단이다 

 ▶ 랜드마크 매임 = 임장지에서 제일 선호하는 단지의 이유와 임장지 단지 가격의 천정을 알수 있음

 ▶저평가단지 매임 = 가격이 싸다면 임장지내에서 저평가인지 비선호인지 단임까지의 연장선에서                                         확실하게 마침표를 찍을수 있음(생활권 선호도 : 임장지에 대한 이해) 

 ▶투자금 단지(예산단지) = 내 투자금(예산)으로 최선의 단지 인지 비교평가를 할수 있음

                                 (투자 우선순위 검증)

- 평형, 연식, 생활권보다 중요한 투자기준은 해당단지를 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가 임

 ▶지방투자에서 매물 선정 = 1. 가치 2. 조건

 ▶지방에서는 생활권이나 지역이 아닌 선호 단지를 꼽고 이동하는 수요가 있음

 ▶예시 :

-해당지역을 비교해보면 동일 생활권에 2018년식 A단지(블루)와 2023년 B단지(레드)의 경우 위치(환경)는 거의 비슷하지만 단지 선호도에 따라 오히려 연식이 더오래된 A단지가 더 높은 가격을 보이고 있음(이유 : A단지 : 환경이 B단지 보다는 균질하고 상권이 조금더 가까움) 

 ▶해당지역에서는 연식보다는 지역내 선호도가 더 중요함

 ▶이런 뾰족한 선호도는 지방시장에서는 100% 수익률을 위한 매도(=환금성)과 직접적으로 연결됨

- 단지내 선호도가 동일한 매물시 선택방법

▶지방시장에서는 비슷한 선호도라면 수리 덜하는 신축을 선택할것

- 구축에서 반드시 제일 중요한 수리 : 1. 샷시 2. 화장실 3. 싱크대

- 매물우선순위 확인시 BM포인트(가격&가치의 4분면)

▶1순위 : 가치도 좋고 가격도 좋음 → Keep

▶2순위 : 좋은만큼 비싸거나 덜좋은 만큼 싸다 → 보류

▶3순위 : 가치가 덜좋은데 비싸다 → 매물소거

Lesson 2. 나에게 맞는 임장보고서 결론내기

 - 현금 / 자산 / 대출

▶이 3가지를 통해 투자금의 범위를 확정할수 있고 이것은 리스크 대응 범위를 한정할수 있음.

 - 가치→ 투자금→리스크

▶선호도 생활권순으로 선호도 상중하 단지 나누기(시세트래킹과도 연결)

▶매임단지는 평형끼리, 금액별로 묶어서 가치 순서로 정리해야 비교평가가 어렵지 않음

▶좋은것을 뽑는게 아니라 반대로 안좋은 것을 소거해나가기

▶이 방법을 통해 내 투자금에 맞는 Top3를 뽑고 마지막으로 저환수원리에 적용해보고 투자 여부 결정

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그동안 이 모든 과정을 기계적으로 해왔다면 “왜 이렇게 해야하는지”, “이 과정이 왜 필요한지 ”

상세한 이유를 이해하기 쉽게 강의해주신 갱지지 튜터님 너무 감사합니다!!

이번 강의를 통해 최임까지 강의해주신 내용 적용시켜 저만의 인사이트로 발전시켜 보겠습니다.