월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 군포시 산본동 |
두 번째 후보 지역 | 부천시 원미구 |
세 번째 후보 지역 | 금천구 독산동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강을 듣고 부대비용까지 고려해 예상 매수가를 계산해 보니 최대 약 6억 원이었다.
부동산 시세가 올라 예산 내에서 선택할 수 있는 지역이 많지 않아 지역 선정에 고민이 많았다.
1순위로 선정한 군포시 산본동은 1기 신도시로 아파트 단지가 모여 있고, 산본역 주변에 로데오거리와 이마트, 학원가 등이 있어 생활하기 편리해 보였다. 또 산본역에서 4호선, 금정역에서 1·4호선을 이용할 수 있어 교통도 괜찮다고 생각해 1순위로 선정했다.
2순위인 부천시 원미구는 이전에 매물을 알아봤을 때보다 집값이 올랐지만, 보유 예산과 대출 가능 금액을 고려했을 때 여전히 매수를 고려할 수 있는 지역이라고 판단했다. 산본동과 비교했을 때 실제로 어느 지역의 입지와 가치가 더 유리한지는 가치 평가와 비교 분석을 통해 구체적으로 알아볼 필요가 있다.
3순위로는 예산 내에서 접근할 수 있는 서울 지역 중 직장 접근성과 교통 측면에서 부천과 산본보다 유리하다고 판단한 금천구 독산동을 선정했다.
우선 1순위인 군포시 산본동을 중점적으로 살펴볼 예정이다.
이번 주는 산본역 주변을 중심으로 예산에 맞는 단지 2곳을 선정해 직접 임장하고, 각 단지의 입지와 주거 환경, 가격을 비교해 보려고 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 세종주공 6단지 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1,827세대
- 평형 : 24평형(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.7km
- 강남역까지 소요시간: 58분(4호선+2호선)
- 시청역까지 소요시간: 65분(4호선+1호선)
- 여의도역까지 소요시간: 62분(4호선+9호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 68분(4호선+2호선) / 54분(3500번+누리2번)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음 / 산본역 중심상가와 금정역 주변에는 유흥시설과 숙박업소가 있어, 실제 아파트와 얼마나 떨어져 있는지 임장을 통해 확인할 필요가 있다.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트 4AK플라자 금정, 이마트, 뉴코아아울렛, 롯데피트인, 트레이더스 홀세일 클럽 등 쇼핑 및 장보기 시설을 이용할 수 있다.
산본역 중심상가와 가까워 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 인근에 산본중앙공원과 도서관 등 여가·문화시설도 있어 생활이 쾌적하다.
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 85.3%(도장중학교)- 인근 중학교까지의 도보 거리는 도장중 14분, 흥진중 22분, 수리중 24분, 궁내중 26분, 산본중 28분, 곡란중 35분이다. 이 중 도장중이 가장 가까워 현실적인 통학 후보로 볼 수 있다.
- 학원가 유무 : 144개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형(80.49m²/58.46)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.9억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.4억(26.10.3.)
4)가치평가 및 결론
1. 교통
강남역까지는 약 1시간 이내로 접근할 수 있으나, 시청역과 여의도역은 1시간을 조금 초과한다.
부부 직장까지는 대중교통 이용 시 약 54~68분이 소요된다.
2. 환경
산본역 중심상가를 비롯한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 편의성이 양호하며, 공원과 도서관 등 여가·문화시설도 이용할 수 있다.
3. 학군
다만 중학교 학업성취도는 목표 기준인 90%에 미치지 못해 추가 검토가 필요하다.
인근에 학원이 다수 분포해 있으며, 차량으로 약 15~20분 거리에 있는 평촌 학원가도 이용할 수 있다는 장점이 있다.
종합 평가
강남역까지 약 58분으로 접근성이 비교적 양호하지만, 시청역과 여의도역까지는 1시간을 초과한다. 대형마트와 쇼핑시설, 공원, 도서관 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 점은 장점이다. 현재 자녀가 없어 학군보다는 교통과 생활 편의성을 우선적으로 고려하고 있다.
다만 네이버 부동산의 최저가 매물은 예산 범위에 들어오지만, 호갱노노의 최근 실거래가는 예산을 초과하는 상황이다. 향후 예산에 맞는 매물이 나올 때까지 기다릴지, 신용대출을 추가로 활용해 예산을 늘릴지 고민이 필요하다.
단지 2. 충무주공 2-2
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1993
- 세대수: 476세대
- 평형 : 23.95평형(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.7km
- 강남역까지 소요시간: 48분(4호선+2호선)
- 시청역까지 소요시간: 57분(4호선+1호선)
- 여의도역까지 소요시간: 55분(4호선+9호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 57분(4호선+1호선+2호선) / 55분(3300번+101번) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):백화점1, 대형마트4
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 85.4%(흥진중학교)
- 학원가 유무: 144개 / 학원가는 세종주공 6단지 아파트와 동일
3) 가격
- 평형 정보: 23평형(79.2m²/51.59)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.2억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억(26.10.7.)
4) 가치평가 및 결론
1. 교통
강남역까지 약 48분, 시청역까지 약 57분, 여의도역까지 약 55분으로 주요 업무지구까지 1시간 이내에 접근할 수 있다. 부부 직장까지도 대중교통 이용 시 약 55~57분이 소요되어 출퇴근 접근성이 양호한 편이다.
2. 환경
반경 3km 내 백화점 1곳과 대형마트 4곳이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 유해시설이 없는 점도 주거 환경 측면에서 장점이다.
3. 학군
중학교 학업성취도는 85.4%로 목표 기준인 90%에 미치지 못해 추가 검토가 필요하다. 인근에 144개의 학원이 분포해 있으며, 세종주공 6단지와 동일하게 경기 1등 평촌 학원가를 이용할 수 있는 장점이 있다.
종합 평가
강남역까지 약 48분, 시청역과 여의도역까지도 1시간 이내에 접근할 수 있어 주요 업무지구와의 교통 여건이 양호하다. 부부 직장까지도 약 1시간 이내에 이동할 수 있어 출퇴근 부담이 비교적 적은 편이다. 백화점과 대형마트 등 생활 편의시설이 풍부하고 반경 3km 내 유해시설이 없는 점도 장점이다.
다만 중학교 학업성취도가 목표 기준인 90%에 미치지 못해 학군 측면에서는 아쉬움이 있다. 현재 자녀가 없어 학군보다는 교통과 생활 편의성을 우선적으로 고려하고 있으며, 전반적으로 실거주하기에 괜찮은 입지라고 판단된다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지는 준공 연도와 평형, 복도식에 방2개 화장실 1개 구조라는 점까지 비슷하고 환경과 학군에서도 큰 차이가 없었다. 그런데 충무 주공 2-2 단지는 강남까지 약 10분, 시청과 여의도까지 약 7분 더 빠르게 이동할 수 있으면서도
호가는 세종 주공 6단지보다 7천만 원 저렴했다.
나의 생각과 느낀점 :
비교 분석만 보면 충무 주공 2-2단지가 훨씬 매력적으로 느껴졌다. 다만 세종 주공 6단지는 1,827세대, 충무 주공 2-2단지는 476세대로 세대수 차이가 큰 만큼, 이 부분이 가격 차이에 영향을 주는 것인지 궁금해졌다.
실제 단지의 관리 상태나 주변 환경, 역까지의 거리 등 온라인 정보만으로는 확인하기 어려운 부분이 있을 수 있으므로, 이번 달 직접 임장하면서 두 단지의 차이와 호가가 다르게 형성된 이유를 살펴봐야겠다.
