월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 성북구 |
세 번째 후보 지역 | 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
지난주 예산 수립으로 내가 매수 가능한 금액으로 생각해볼 수 있는 지역 중 3개 지역을 선택하였는데…
관악구와 성북구는 지난 열기 이후 혼자서 임장을 다녔던 곳이라 친숙했고 구로구의 경우는 가톨릭대학교에 다니는 둘째 녀석과 만나서 식사할 때 주로 가는 곳이 구로구이기 때문이다.
구로구는 상업지구이고 예전과 달리 이제는 새 아파트들로 가득찬 교통의 요지가 되었다.
아이와 함께 밤에 산책을 나가서 보니 밤에도 사람들이 많았고 아파트 뒤편에는 어린 아이들을 놀리는 엄마들도 보였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. e편한세상서울대입구
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구
- 연식:2019년
- 세대수:1531세대
- 평형 : 25평형
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 7.7 Km
- 강남역까지 소요시간: 28분
- 시청역까지 소요시간: 46분
- 여의도역까지 소요시간: 40분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: n/a - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 66%
- 학원가 유무 : 有 근접 15개 *근처 학원 밀집지역까지는 버스로 3~4역
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14.2억
4)가치평가 및 결론
e편한 세상은 2019년식으로 관악구 대장아파트로 꼽히는 곳이고 교통은 강남역 30분이내 부도심 1시간이내로 편하게 출퇴근 할 수 있는 황금노선 2호선에 자리잡았다.
다만 학군이 C등급으로 아이들 교육에 관심을 많이 가지는 학부모들에게는 선호도가 떨어진다. 학원가도 분산되어 잘 발달되어 있다고 말하기 힘들다.
환경을 보면 롯데백화점이 있어 쇼핑하기에는 편하지만 아쉽게도 대형마트는 없다.
단지 2. 힐스테이트 뉴포레
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동 1746
- 연식: 2022년
- 세대수:1143세대
- 평형 : 25평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10.9km
- 강남역까지 소요시간: 29분
- 시청역까지 소요시간: 33분
- 여의도역까지 소요시간: 27분(1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2 (롯데, NC), 아울렛1. 마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 난곡중 63%
- 학원가 유무 : 無
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :13.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.8억
4) 가치평가 및 결론
힐스테이트뉴포레는 2022년식으로 강남역까지 출퇴근 30분이내 위치해 있어 교통 입지가 뛰어난 곳이다.
백화점 2개, 아울렛매장 1개, 빅마트 3개로 쇼핑 등 환경 요건은 정말 압도적이다.
다만 학군이 좀 아쉬운데다가 근처에 학원이 없어서 중학생 아이가 있는 가정이라면 아무래도 학군지 또는 적어도 학원가 근처에 살고 싶어 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
관악구 대장 아파트라고 여겨지는 두 아파트는 교통 S등급, 학군 C등급 연식도 최근이라 사람들 사이에 인기가 많다.
환경측면에서 보았을때 힐스테이트 뉴포레가 백화점 2개, 마트 3개로 압도적인 S등급을 받아 e편한세상 서울대입구보다는 우월한 입지인 것으로 판단된다.
다만 중고등학생을 둔 학부모라면 힐스테이트뉴포레의 학군이 e편한세상서울대보다 좀 교육여건이 좋지 않아 망설일 것 같다. 학군은 둘다 C등급으로 비슷하지만 힐스테이트뉴포레는 근처에 학교가 적었고 도보로 19분 정도 걸리는 거리였다. 그래서인지 가격이 e편한세상보다 7천만원 정도 저렴하다.
(처음에 과제할 때는 내가 살고 싶은 곳을 생각하며 힐스테이트뉴포레를 선택했었지만 강의를 복기하면서 중요한 오류가 있다는 것을 깨닫고 선택을 정정한다. 가용 예산內에서 내가 살고 싶은 곳이 아니라 가장 좋은곳이 정답이므로)
두지역의 학군은 비교해서 우위 가릴 수 없으므로 강남과의 직선거리를 따져보면 e편한세상서울대입구 아파트가 가깝다. 강남에 가까운 지역부터 오른다는 사실을 고려할 때 e편한세상서울대입구의 가치가 높다고 본다.
나의 생각과 느낀점 :
어제 작성 후 강의내용 복기하다가 중요한 강남으로의 직선거리를 간과한 것이 생각나 결론을 다시 내리기로 한다. 내집으로 생각하면 나는 e편한세상서울대가 힐스테이트포레 아파트보다 더 좋다고 생각한다. 백화점 입점 개수나 쇼핑이 편리한 점은 좋지만 관악구 동작구 서초 강남으로 이어지는 흐름이 큰 장점으로 보인다. 아파트는 낡고 땅의 가치만 남는다고 하셨는데… 그러면 땅의 가치는 강남과의 접근성이 아닐까?
