월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
두 번째 후보 지역 | 안양 동안구 |
세 번째 후보 지역 | 성남시 수정구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1,2강을 수강하고 나서, 기타비용을 제외하고는 8.0억이 최대 예산으로 생각됩니다. 서울은 18평의 경우에도 너무 외곽지역으로 출퇴근이 어렵다고 생각되어 경기도 지역으로 선택하였고, 평당가가 높은 지역 중 선택하였습니다. 성남시 수정구에도 가능한 곳이 있어 의외였습니다.
첫번째 후보지역은 예산 안에서 20평대 단지가 많은 수지구 죽전동이며, 두번째 후보는 17평~20평인 안양시 동안구 비산동/관양동을 선택했습니다. 아직 잘모르는 수정구는 세번째 후보로 두었는데, 평당가는 수정구가 가장 높아서 해당 단지도 이후 임장을 가봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
이번 비교에서는 예산 내 20평대 매물이 많은 용인시 수지구 내에서 비교해보겠습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 도담마을 우미이노스빌
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수지구 죽전동
- 연식: 2004년식
- 세대수: 429세대
- 평형 : 26평형 (계단식 / 방3화2 )
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 20.72 km
- 강남역까지 소요시간: 58분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 40분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 15분 (지하철 2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 30분환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : O ( 지하 : 물재생 센터 / 지상 : 공원조성 )
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1 / 대형마트 1학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 90% (대지중학교 : 수지구 내 10위)
- 학원가 유무 : 54
<아파트 정문 앞 모습>
3) 가격
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.7~8.0억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.5억
4)가치평가 및 결론
- 교통/직장 : 강남역까지 1시간내 가능 / 단지에서 죽전역까지는 걸어서 25분정도 걸리는 것으로 확인되어 정시성은 어느정도 확보되는 것으로 보인다. 하지만 직접 가보니 죽전역까지 걸어갈만한 거리는 아닌것 같았다. 직장까지는 넉넉하게 1시간 30분 걸릴 것으로 보이고, 견딜 수 있는 수준이라고 생각된다.
- 학군 : 대지중 (90%) / 현암중 (88%)로 걸어서 갈 수 있는 거리이며, 학군은 거리상 죽전동 /보정동 학원가를 둘다 이용 가능한것으로 보인다. (실제로 걸어보니 가깝진 않았다.) 수지구청역 주변에 더 좋은 학군지가 있지만, 분위기 임장을 둘러봤을 때, 학생들이 많았기 때문에 죽전동은 해당 학군을 이용할 것으로 보인다.
- 환경 : 물재생시설이 있으나 지하에 설치되어 있는 것으로 보이고, 해당 시설은 눈에 띄지 않고, 아파트와 멀리 있어 영향을 줄거 같진 않다. 백화점과 대형마트가 있으나, 걸어서 갈 수준은 아니라 판단되며 차를 이동해야 된다고 보인다. 아파트가 주변에 몰려 있어 균질성은 있어보이나, 아파트가 언덕에 위치하고, 아파트를 바로 나왔을 때 큰 상가는 없어 약간 어두운 느낌이 든다.
- 종합 및 느낀점 : 교통, 직장은 감당가능한 시간이라고 생각되고, 학군의 경우 90% 수준의 중학교와 학원가 또한 보정동과 죽전동 학원가를 전부 사용 가능한 위치라고 생각된다. 하지만 언덕에 아파트가 위치해있어 약간 불편할수는 있을 것 같다. 아파트 주변은 조용한 분위기였으며, 아파트 앞 상가에는 어린 아이들이 갈만한 태권도/피아노 학원들은 잘 보이지 않았다.
단지 2. 도담마을 죽전파크빌
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수지구 죽전동
- 연식: 1997년
- 세대수: 561세대
- 평형 : 22평 (계단식 / 방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 20.52km
- 강남역까지 소요시간: 52분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 30분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 7분 (지하철 2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 30분환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : O ( 지하 : 물재생 센터 / 지상 : 공원조성 )
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1 / 대형마트 1학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 90% (대지중학교 : 수지구 내 10위)
- 학원가 유무 : 54
<아파트 정문 앞 상가>
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.0~8.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.2~7.5억
4) 가치평가 및 결론
- 교통/직장 : 강남역까지 1시간내로 갈 수 있으며, 단지에서 역까지는 걸어서 20분정도 걸리는 것으로 보인다. 실제로 걸었을 때 넉넉하게 걸으면 18분 정도 나왔다. 직장까지는 넉넉하게 1시간 30분 걸릴 것으로 보인다. 버스 정류장이 바로 앞에 있어서 정자역으로 바로 갈 수 있다.
- 학군 : 대지중 (90%) / 현암중 (88%)로 걸어서 갈 수 있는 거리이며, 학군은 거리상 죽전동 학원가를 다닐것으로 보인다. 아파트 앞 상가에 학원/이비인후과 병원들이 있는것을 확인했다.
- 환경 : 물재생시설이 있으나, 아파트와 멀기도 하며, 크게 눈에 띄지 않는다. 백화점과 대형마트는 그래도 걸어갈만한 수준으로 보인다. 아파트가 주변에 있으나 중간에 공터 같은 빈 공간은 가로 막혀있다. 아파트는 조용한 분위기 이며, 후문으로 나가면 바로 초등학교가 있다. 그리고 정문으로 나가면 대형상가가 있어 저녁에도 어느정도 밝은 분위기가 난다. 하지만 바로 앞에 빌라 상권들도 많아 약간의 우려가 있다. 저녁에는 큰길로 다녀야 될 것 같다.
- 종합 및 느낀점 : 교통 강남 1시간내 가능, 출퇴근 시간은 감당 가능 수준이라고 생각되고, 학군의 경우 90% 수준의 중학교와 학원가 또한 적지 않기에 괜찮다고 생각된다. 주변 대형 상권을 걸어서 사용할 수 있고, 저녁에 다닐 수 있는 거리 정도의 밝음이나 빌라상권이 밤에는 어느정도의 분위기인지 확인하진 못했다. 그리고 실거래가 대비 매매가가 더 높게 형성되어 있기에, 매물비교가 필요하다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
단지 정보로만 보면 죽전파크빌이 화장실이 1개라는 단점이 있으나, 평당가로 보면 더 높은것을 알 수 있다.
교통으로 확인 시, 큰 차이는 없으나 죽전파크빌이 죽전역으로 도보로 가능하다고 판단되나, 우미이노스빌은 직접 걸어가보니, 어렵다고 생각된다. 환경의 경우는 정량적으로는 비슷하다고 판단되나, 실제로 가봤을 때 죽전파크빌 앞이 큰 상가건물이 많아 조금 더 밝은 분위기라고 생각된다. 하지만 빌라상권도 같이 있어 유의가 필요하다고 느껴진다.
이렇게만 정량/정성적으로 비교했을 때, 교통이 비교적 조금 더 좋고, 중심상가랑 가까운 죽전파크빌이 더 우선순위라고 판단된다. 주말 낮 / 평일 저녁 8시 이후의 분위기를 한번 더 체크해볼 필요는 있어 보인다.
나의 생각과 느낀점 :
거의 비슷하다고 생각했던 두 단지로 이렇게 자세하고 정량적으로 표시하면 약간의 차이가 보인다는 것을 이번 비교평가를 통해 알게 되었습니다. 이렇게 비슷하다고 판단될 때는 여러 단지를 더 찾아봐야 이 단지들이 그중에 몇 등인지 더 판단하기 좋을 것이라고 생각이 들었습니다. 그리고 정량적으로 비슷한 경우, 임장을 통해 정성적인 판단이 필요하구나를 다시 한번 깨달았습니다. 앞으로 남은 기간 동안 “예/가/비/실/지”를 통해 3개구 10개단지까지 비교평가 하여 예산안에서 “1등 THE ONE”을 찾을 수 있는 실력을 기르겠습니다 !
