월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 우선 지난 주에 예산이 10.2억까지 가능하다고 나왔고, 취등록세 등은 3천 이상 잡힐테니 10억까지로 잡아서 네고한다는 생각으로 계획해보았다. 10억으로 25평을 사려고 하니 평당 4천만원 정도로 나왔고, 부동산지인의 평당가격으로 대략적으로 어떤 지역이 가능한지 살펴봤다. 4급지로 대표되는 관악구, 동대문구, 동안구를 선정해서 비교해보고자 한다. 평당 가격이라서 4급지가 나오긴 했는데 아마도 평균 가격을 기준으로 하기 때문에 4급지 평균~평균 이하 수준의 단지가 후보로 나올테니 5급지와의 비교도 필요할 것으로 여겨진다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 관악현대
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천동
- 연식: 1992년
- 세대수: 2,134세대
- 평형 : 23평형 (59제곱미터)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 6.2km
- 강남역까지 소요시간: 30분 (버스1회: 8분 [배차10분]/ 2호선 서울대입구역 15분/)
- 시청역까지 소요시간: 36분 (도보 9분/버스 1회 15분/1호선 노량진역 12분)
- 여의도역까지 소요시간: 31분 (도보 9분/버스 1회 15분/9호선 노량진역 3분)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:1> 나 1시간15분 (도보 12분/버스2회 20분/4호선 사당역 32분)
2> 배우자 41분 (도보 20분/버스 1회 2분/7호선-3호선 10분-7분)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 2개 (롯백 관악점/홈플러스) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상현중 84.9% (3.6%, 6명)
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 23평 (59제곱미터)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.5억 (4층/ 전세 4억 27년 3월)
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.75억 (26년10월/3층)
(관드타 만큼이나 많이 올랐음.. 전고점 대비 비율로는 더 많이 오름)
4)가치평가 및 결론
주변에 유익한 환경이 있는 것은 아니지만 유해한 환경도 없다. 특히 봉천14구역은 현재 사업시행인가 단계로 환경이 개선될 여지가 있는 곳이기 때문에 장기적으로 봤을 때 환경은 문제가 되지 않을 듯 싶다. 3대 업무지구까지 버스, 도보 이용이 많긴 하지만 40분 내외의 시간으로 접근이 가능한 교통이 좋아 선택하는 단지라고 생각된다. 봉천동 내에서 선호도가 높은 단지는 아니지만, 신혼부부가 가성비있게 거주하기에 나쁘지 않은 단지라고 생각된다. 25년 8월 즈음부터 불타오른 단지인데, 6월 경에도 거래가 많이 이뤄지면서 실제로 집 보기가 어려웠던 단지 중 하나이다. 거의 관드타, 관푸, 성현동아, 관악우성의 힘에 편승해 올랐던 느낌을 주는 단지!
단지 2. 신림동부
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동
- 연식: 1993년
- 세대수: 592세대
- 평형 : 29평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 9km
- 강남역까지 소요시간: 28분 (도보 10분/ 2호선 18분)
- 시청역까지 소요시간: 46분 (도보 10분/ 2호선 31분)
- 여의도역까지 소요시간: 25분 (도보 10분/ 신림선 12분_보통 샛강역에서 걸어간다고 함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나: 1시간 15분 (도보 15분/2호선 신림역-4호선 사당역 8분-30분/버스 10분)
배우자: 40분 (도보 20분/2호선 신림역-3호선 교대역 16분-5분)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 신림역 상권 (술집/유흥시설 등)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 (롯백 관악점), 이마트 구로점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 남서울중 68%
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 28평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10억 (저층/5층 이상/특올수리)
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.6억 (1층/26년 9월)
4) 가치평가 및 결론
신림동부는 관악구에서 보기 드문 평지 역세권인 단지이지만, 주변 환경이 워낙 안 좋고 나홀로 단지여서 선호도가 떨어지는 단지이다. 다만 신림동 상권에서 일하시는 상인들이 많이 살고, 역세권으로 빠르게 출퇴근 하고 싶어 하는 젊은 사람들이 많이 찾는 단지이다. 교통이 정말 우수해서 거의 교통 때문에 이 단지를 선택하는 것이 일반적이지만, 그 외의 환경이나 학군은 전혀 없어서 아쉬운 단지이다. 봉천동에 대한 선호도를 감안하고 신림동에 대한 선호도가 떨어지는 것까지 감안한다면 아쉬운 상황이다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
직장(관악구는 내세울 직장이 없음), 교통(강남까지의 물리적 거리는 관악현대가 더 나음. 그러나 환승 없이 도보로 역까지 걸어가고 3대 업무지구까지 40분 내외로 접근이 가능하다는 점에서 신림동부가 더 유리함), 환경(관악현대는 주변이 쾌적하지 않고 빌라 위주로 구성되어 있고, 신림동부는 신림역 상권으로 사람들이 선호하지 않는 환경에 위치한 나홀로 단지라 관악현대가 더 낫다고 생각했음), 학군(솔직히 관악현대를 학군을 보고 들어오는 단지는 아니지만, 신림동부는 워낙 떨어져서 상대적으로 관악현대가 더 낫다고 생각함)
객관적인 입지평가로는 신림동부가 더 낫지만, 실제 거주민 선호도와 신림역 상권에 대한 선호도가 많이 떨어진다는 점과 관악현대 주변 빌라 환경이 봉천14구역으로 개선될 여지가 있기 때문에 관악현대를 우선적으로 검토할 거 같다.
나의 생각과 느낀점 : 일단 임장하면서 입주민, 부동산 사장님들께 들은 정보까지 종합해서 판단하기는 했다. 교통을 이유로 들어오는 두 단지인데 버스 환승 없이 걸어서 역까지 갈 수 있다는 점과 평지라는 장점이 신림동부의 가치를 높인다. 그래서 관악현대가 더 낫다고 생각하긴 했지만 혹시 내가 편견에 사로잡혀 있는 것은 아닐까, 혹시 신림동부가 더 좋은데 저평가 된 것은 아닐까 하는 생각이 든다. (샤샤 튜터님께 여쭤봐야겠다)
그리고 10억대로 이 정도 단지를 검토한다면 차라리 평촌 내 선호단지들을 검토하는게 더 낫지 않을까~ 하는 그런 생각도 든다.
