월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 성북구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강에서 예상한 매수가는 약 16억이였다. 하지만 그건 어디까지나 예상 금액이고 현재 보유한 자산과 최대한도 대출인 6억을 더해 9억 이하로 예산을 잡았고, 아직은 자녀가 없고 둘이 사는걸 기준으로 했을때 20평 초~중반으로 평수를 잡았다. 둘이 같은 일을 하고 있고, 재택이 주 근무지만 서울 논현, 압구정, 종로, 여의도 등등 서울에 현장이 몰려 있기에 강남 접근성이 가장 좋은 관악구를 1순위로, 그다음을 성북, 강서 순서로 후보를 정했다. 현재 사는 곳에서 현장을 갈때마다 너무 멀어서 서울에서 살고 싶다!라고 생각하고 그저 서울 집값은 너무 비싸니 생각만 하다 끝냈는데
대출을 더하면 서울 하급지는 가능하겠다! 라고 깨달았다. 강서구가 한강근처라 내심 관심이 갔었는데 우리가 가진 예산으론 10평 후반대도 겨우 갈 정도라서 3순위로 둔게 조금 아쉬웠다. 그치만 신용대출까지는 받고 싶지 않아 생초 주담대만 기준으로 잡았기에 관악구 정도면 괜찮은거 같다고 생각했다! 강서구 임장을 다녀오면 마음이 바뀔 수도 있을 것 같지만ㅎㅎ..
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 신림동부아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동
- 연식: 1993.07.19. (34년차)
- 세대수: 592세대
- 평형 : 26평(복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.9km
- 강남역까지 소요시간: 28분(지하철1회)
- 시청역까지 소요시간: 56분(버스1회or지하철1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 29분(버스1회or지하철 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 재택근무, 간혹 있는 현장 근무지 기준 49분(지하철 1회 환승) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):롯데백화점 관악(직선거리1.2k), 구로이마트(직선거리2.7k)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신관중(63.3%), 봉림중(65.5%), 남강중(67.2%)
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억(26.7.28)
4)가치평가 및 결론
-교통: 교통은 진짜 말 그대로 깡패다. 재택근무지만 자주 현장을 나가는 편인데 주요 현장인 강남, 종로, 여의도와 전부 가깝다. 여기 살게된다면 굳이 차를 가지고 출퇴근 안해도 될 것 같다. 지하철 접근성이 정말 좋다.
- 학군: 제일 가까운 중학교는 신관중(63.3%)인데 학업성취도는 별로다. 근처에 학원가가 단 1개도 없다. 교육을 바라고 갈만한 곳은 아니다
- 환경: 유해시설 없고, 규모는 작지만 백화점은 있다. 이마트는 좀 멀지만 바로 앞에 전통시장이 있다. 종합병원이 가까운 거리에 여러개 있는 것은 좋은 것 같다.
- 종합 및 느낀점: 신림동 내의 유일한 평지 아파트라 생활하기엔 정말 편해보였다. 단지 바로 앞에 있는 도림천이 깨끗하게 관리가 잘 되어 있어서 좋았다. 다만 2025년 12월 기준으로 무려 3억이나 올랐다;; 이게 맞나 싶을 정도다. 지금 호가도 최소가가 8.5억이며, 그 외 매물이 9억 정도인걸 감안하면 놀라운 수치다. 거래를 하게 된다면 협상을 잘 해야 할 것 같다. 전통시장 근처라 그런지 빌라가 많고 아파트는 없어서 택지 느낌이 없어 아쉬웠다.
단지 2. 신림현대아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동
- 연식: 1993.05.25. (34년차)
- 세대수: 1,634세대
- 평형 : 23평(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 8.8km
- 강남역까지 소요시간: 51분(버스1회)
- 시청역까지 소요시간: 53분(지하철1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 37분(지하철1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 재택근무, 간혹 있는 현장 근무지 기준 : 59분(지하철 1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 관악롯데백화점(직선거리 1.8k) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신관중(63.3%), 신림중(63.6%), 삼성중(77.8%)
- 학원가 유무 : 7개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.6억(26.9.18)
4) 가치평가 및 결론
-교통: 서울대벤처타운역이 근처 역인데 아파트 단지 자체가 언덕에 있어 역까지 가려면 단지 내에서 마을버스를 타고 이동해야한다. 요즘처럼 날이 좋을때면 몰라도 한겨울, 한여름엔… 신림선이 개통되서 여의도까진 가까워졌지만 그래도 교통이 다소 아쉽다.
- 학군: 근처 중학교 중 가장 성취도가 높은 곳은 삼성중(77.8%)이나 현대아파트 학생들이 삼성중 배정을 받을지는 조금 미지수의 위치다. 학원가가 서울대벤처타운역 근처에 있긴 하지만 소소한 수준이다.
- 환경: 동부와 마찬가지로 백화점은 반경 내에 있지만 이마트는 반경 밖으로 벗어났다. 2호선 라인인 신림과 멀어지는 아래쪽에 위치해 편의시설 이용은 조금 더 힘들어 보인다.
- 종합 및 느낀점: 언덕이 진짜 심하다. 아파트 단지 안을 돌아다니는데 계속 산을 타는 느낌이였다. 대단지라서 서울대벤처타운역과 서원역을 동시에 이용할 수 있지 않을까? 생각했는데 서원역을 가는 길이 진짜 험하고 험했다. 완전한 달동네 빌라촌을 지나야 했는데 걸어 가는 것보다 굴러 가면 훨씬 빠르게 가겠구나 하고 생각했다… 대단지인데 이 가격인건 이유가 있었다.. 그리고!!! 중앙난방인게 제일 마음에 걸렸다ㅠ 지하주차장이 따로 없고 지상에만 주차장이 있는것도 꽤나 복잡해보였다. 그러나 현금보유가 적은 우리에겐 금액적인 매리트가 있는 곳이다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
처음엔 동부가 현대보다 단지수도 작고 브랜드 차이도 나서 동부가 더 저렴할 줄 알았는데 그게 아니였다. 확실히 교통이 집값을 좌우하는데 큰 역할을 하는 것 같다. 물론 동부의 평수가 약간 크긴 하지만 연식도 비슷하고 평형도 비슷하고 학군이나 환경도 비슷하니 가격차이를 보이는 이유는 교통때문이 아닐까 싶었다. 두 단지 모두 직접 가본 결과 동부가 더 괜찮았다. 가격차이도 현대를 28평이 아닌 23평으로 비교군을 두니 충분히 감안할 정도의 차이라고 생각했다. 근데 동부의 최근거래가가 너무 많이 올랐고, 현대 23평이 전고점을 이미 돌파했으며,,, 전고점을 두고 보니 아직 전고점을 돌파하지 못한 현대 28평이 낫나? 하는 생각도 동시에 든다. 이러나저러나 우리에겐 동부가 더 낫다는 생각이 든다!
나의 생각과 느낀점 :
그냥 수치상으로만 본다면 현대 23평이 가격적인 측면에서 훨씬 좋다 생각했다
왜?? 현금보유량이 없기 때문에!! 그러나 직접 가보니 그 생각이 아예 바꼈다. 이정도 아끼려고 현대를 매매한다면 첫 내집마련이 아쉬움으로 남을 것이다. 재택근무가 주지만 주말에 서울 현장으로 출장 갈 때마다 교통난이 너~~무 심해서 서울 살아야지 생각했는데, 현대를 가면 자차가 필수일 것 같다. 역까지 가는 길이 너무 고되고 힘들었기 때문이다ㅠㅠ 주민들은 마을버스를 필수로 이용한다고 한다.. 구축이라 주민들 나이대가 다소 높아보였는데 아직 젊은 30대의 우리도 힘든 그 언덕을 지긋하신 어르신들이 어찌 오르겠나.. 그 언덕의 경사는 잊지 못할 것 같다. 서로 넘어지지 말자! 하면서 부축하며 내려갔다,,,
차라리 평지인 동부가 세대수는 좀 적어도 지하철 이용이 훨씬 편리해서 만족도가 높을 것 같다는 생각이 들었다. 신림뉴타운의 호재로 현대가 더 매리트 있다고 생각했는데.. 뉴타운 들어서는거 기다리며 현대에서 실거주를 하기엔 인내의 시간이 너무 길 것 같다는 생각이 들었다. 그리고 현대는 지하주차장이 따로 없고 지상에 차고지? 같은 느낌으로 주차장을 만들어놨는데 단지 안에 여기저기 주차된 차량이 많아 조금 어수선해보였다. 전기차 충전시설이 많은 건 플러스였다! 그치만 확실히 대단지 구축 아파트가 주는 특유의 편안함과 고즈넉함이 꽤나 좋았다! (푸르른 나무가 많음!)
동부의 경우 단지가 크지 않다보니 좀 소소한 평화로움? 같은게 있었다. 먹자골목 주변이라 시끄러우면 어쩌나 했는데 밤에도 아파트 단지안은 생각보다 조용했다. 편의시설과 교통 등 생활하기 편한건 동부가 훨씬 좋다 생각했으나 택지가 아니라 아쉬운건 어쩔 수 없는거겠지..! 아 여담이지만 최근 외벽 도색을 다시 했는지 굉장히 깔끔해보였다. 땅의 가치를 보라 하셨지만 자꾸 건물에 눈이 가긴 했다! 정신차리고 교통, 환경, 학군을 따져봤는데 동부의 교통이 S라 동부가 더 좋다는 결론이 나와 다행(?)이라고 생각했다
문제는 돈이다!!! 현금 보유량이 적은 우리에겐 현대가 알맞지만 현대를 택하기엔 아쉬움이 너무 크다.
만약 선택지가 단 둘 뿐이라면 그냥 동부를 골랐을 것이다
그치만 아직 보지 않은 지역구와 단지가 너무 많다!!
얼른 다른 동네도 비교해서 우리의 THE ONE을 찾고 싶다!
