월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 인천광역시 계양구 |
두 번째 후보 지역 | 인천광역시 부평구 |
세 번째 후보 지역 | 인천광역시 서해구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산에 맞는 지역을 찾기 전에 지방으로 가야 되나 생각했는데 약 2.2억으로 갈 수 있는 곳이 있어서 놀랐습니다.
아파트 / 매매 가격 2.2억이하 / 900~1000세대이상 필터로 보니 경기도와 인천광역시가 보였는데 비교할 단지들이 많은 곳으로 인천광역시의 3개 구를 정했습니다.
인천광역시에서 어디가 상중하 급지인지는 잘 모르겠지만 7호선과 가까운 부평구를 하고 싶었는데 사람들이 가장 많이 본 1위 단지가 계양구에 있었습니다. 그래서 계양구를 선정했습니다.
교통이 좋아보이는 지역이 아닌 안좋아보이는 곳이 왜 1위일까하는 궁금증이 생겼습니다. 부평이 외국인이 많다고 들었었는데 환경 때문에 그런건가? 하는 생각도 들었습니다. 이번달 10월 주말에 계양구 단지 2개를 직접 임장하면서 살펴보려고 합니다. 그리고 다음달 11월 주말에는 부평구 단지 2개를 임장해보고 비교해보고 싶어졌습니다.
하고싶은건 많은데 일정과 몸 컨디션을 조절해야되서 너무 욕심부리지 않기라는 생각도 들었습니다. 우선 하나 완료하고 성급하게 가지않으려고 합니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 인천계산주공아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 계양구 계산동
- 연식: 1990년식
- 세대수: 1140세대
- 평형 : 16평(복도식/방2화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.4KM
- 강남역까지 소요시간:방법1. 버스 1시간 7분
방법2. 버스+지하철 1시간 12분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 버스+지하철 1시간 4분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 버스+지하철 48분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 학동역까지, 배우자 없음방법1. 버스 1시간 12분 (버스 1회 환승)
방법2. 지하철 1시간 30분 (지하철 1회 환승)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음(산업단지)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 계산여자중학교 87.8%,계산중학교(계산여자중학교에 비해 특목고 비중 높음) 79.4%
- 학원가 유무 : 계산동(지도 지역상) 30개, 아파트 근처 학원은 총 91개(약 1km내 기준)
3) 가격
- 평형 정보: 16평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 1.74억
4)가치평가 및 결론
-교통&직장 : 직장(학동역)까지의 거리가 1시간 이상 걸린다. 일단 아침 출근 상황을 보자면 버스는 막히므로 절대 금지, 지하철을 이용해야된다. 인천1호선→7호선으로 1번 갈아타는 구간이 있다. 대중교통을 이용 시 강남역, 시청역, 여의도역 셋 중 여의도가 그나마 1시간 안에 들지만 거의 어딜 가나 1회이상 갈아타야 되는 상황이다.
-환경 : 주변에 롯데마트와 홈플러스가 있고 좀더가서 이마트와 큰병원 2곳이 있다. 근린시설도 있고 무엇보다 아파트가 몰려있다. 아파트 뒤쪽으로는 상가들과 시장도 있었다. 직선거리 약 2km에 산업단지가 있다.
-학군 : 중학교는 도보 약10분~15분 정도의 중학교들이 있고 그중 학업성취도가 높은건 ‘계산여자중학교’인데 특목고를 보내려고 ‘계산중학교’로 가는 사람도 있을 것 같다. 왜 그런 생각이 들었냐면 다리 건너 계양구에서 특목고 진학 비중이 높은 ‘인천계수중학교’가 있는데 전략적으로 차선으로 선택하지 않을까 라는 생각이 들었다. 반경 1km이내 학원가가 있는데 제일 큰 학원가가 50개이다.
-종합 및 느낌점 : 먼저 주요 3개의 역에서는 기본 1시간 이상과 1회 갈아타기가 있습니다. 무엇보다 출퇴근 왕복 약 3시간을 길에 소요한다는 점이 아쉬웠습니다. 그에 비해 환경은 나쁘지 않다고 생각하는데 산업단지가 가까이 있어서 괜찮을까? 라는 생각도 들었습니다. 공기 좋은 곳 그런 생각은 A겠죠? ㅎㅎ 그리고 학원가도 있고 주변 중학교 학업성취도가 좋은곳도 있었습니다. 여기는 매매와 전세 차이가 5천 내외로 적어 보였습니다. 호가는 2억이지만 최근 9월 실거래가가 1.74억으로 예산 범위지만 다른 곳과 비교해봐야겠습니다.
단지 2. 하나아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 계양구 계산동
- 연식: 1987년식
- 세대수: 994세대
- 평형 : 15평(계단식/방2화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.7KM
- 강남역까지 소요시간: 지하철+버스 1시간 41분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 지하철 1시간 3분 (지하철 2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 지하철 46분 (지하철 2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 학동역까지, 배우자 없음방법1. 버스 1시간 4분 (버스 1회 환승)
방법2. 지하철 1시간 24분 (지하철 1회 환승)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음(산업단지)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 계산여자중학교 87.8%,계산중학교(계산여자중학교에 비해 특목고 비중 높음) 79.4%
- 학원가 유무 : 계산동(지도 지역상) 30개, 아파트 근처 학원은 총 91개(약 1.4km내 기준)
3) 가격
- 평형 정보: 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 1.89억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 1.55억
4) 가치평가 및 결론
-교통&직장 : 직장(학동역)까지 걸리는 시간은 계산보다 6분 정도 빨랐지만 차이가 미미합니다. 주요 3곳도 걸리는 시간이 계산주공과 비슷한데 대신 환승이 ㅎㅎ기본 2회로 역과의 거리는 하나가 더 가까웠지만 차라리 1회 환승이 좋다고 생각합니다.
-학군 : 계산주공과 같은 중학교로 배정 될 것 같습니다. 학원가도 동일하고 1.4km내로 계산주공과 차이가 미미합니다.
-환경 : 같은 동 근처여서 그런가 주변 편의시설과 유해시설 모두 동일합니다. 하지만 주변이 아파트 단지 보다는 상가빌라 비중이 더 높았습니다.
-종합 및 느낌점 : 역과 가까운데 강남역이 1시간 41분이 걸리는 것에 놀랐습니다. 그리고 거리뷰를 보면서 생각보다 주변 환경이 상가빌라가 많은 것을 알았습니다. 직장과의 거리도 왕복 약 3시간이고 매매 호가는 1.89억이지만 최근 9월 실거래가는 1.55억으로 예산안에 맞습니다. 하나 또한 매매와 전세의 차이가 4천만원내외 였습니다. 학군으로 봤을 때 환경을 같이 보니 공부에 과연 집중이 될까도 싶었습니다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지 모두 교통, 환경, 학군의 점수가 비슷하다고 나왔습니다. 최근 실거래가에서 보면 계산주공이 하나보다 0.19 더 비싸지만 제가 만약 두 단지 중에 하나를 고르자면 학군을 기준으로 보았을때 환경면에서 상가빌라 비중이 하나보다 적은 계산주공이 좀 더 났다고 생각하므로 계산주공을 선택 할 것 같습니다.
나의 생각과 느낀점 :
인천은 놀러가거나 자격증 시험을 보러 잠깐 머물다가 갔지 이렇게 자세히 알아보니 새로웠습니다. 두 단지를 비교하며서 제가 조사했던 단지는 교,직,환,학 중에 학군 위주인 생각이 들었습니다. 아쉬웠던 점은 같은 동이 아니고 다른 동으로 비교를 해보지 않았던 점이 눈에 들어왔고, 인천이 교통이 좋지 않는 지역도 기본 2억이상인걸 새삼 느꼈습니다. 그리고 비선호 시설에 산업단지가 포함되는지 헷갈렸습니다.
