2강 갱지지 튜터님의 강의는 매물임장부터 결론까지
분임, 단임은 했지만 그 뒤에 어떻게 해야할지 잘몰라 헤메는 부분에 대한
답을 주시는 강의였습니다.
모든 내용이 다 좋았고 도움이 되었지만
매임단지 단정, 단지선호도 정리와 시세트래킹만은 꼭 적용해서
제대로된 선호도 파악과 앞마당 관리를 하도록 하겠습니다!
# 매물임장의 목적과 방법
<매물임장의 목적과 의미>
지방에서 수익률 100% 투자를 한다는 것은
단순히 싼것을 사는 것이 아니라
좋은 것을 싸게 가야한다
선도도가 있는 것을 싸게사기
앞마당 관리를 통한 투자 기회 잡기
분임 후 생활권 선호도가 나와야 하고
단임후 단지 선호도가 나와야 하며,
매물임장 후 선도도를 확정해야 한다
그러기 위해서 목적을 가지고 단지 예약
사장님이 주는 수많은 정보 중 중요한 정보만 골라 잘 정리해야 한다
<매물임장 단지 선정 방법>
랜드마크 단지
랜드마크 매임하며 사임과 분임, 단임까지 하며 파악한 지역 선호도를 검증
저평가 단지
위치, 평수 등 같은 조건에서 싼 단지 확인
싼 단지가 선호도가 떨어지는 단지 인지 확인하기
(땅이 똑같은데 가격이 다를때는 시설물 차이 확인
조경이나 브랜드에 따라서도 선호도 차이 발생)
선호도 떨어지는 단지는 그러면 사람들이 여기를 안올까?까지 확인
예산 단지
먼저 선호도와 가격 판단을 해야 예산 단지를 잘 볼수 있으므로
랜드마크와 저평가 단지를 먼저보고 지역의 선호도 파악 후
예산단지 보기
매물털기처럼 하루에 생활권을 넘나들며 단지를 모두 다 보고 비교
그동안 실제로든 가상으로든 예산다지를 정해놓고
거기에 맞는 단지 위주로 매임을 진행하였는데
랜드마크와 저평가 단지를 먼저 보고 지역의 선호도를
파악해야 한다는 사실을 알게되었습니다.
BM
랜드마크와 저평가 단지, 예산단지를 순서대로 모두 매임
지역의 선호도 파악이 항상 어려웠는데
튜터님께서 알려주신 방법대로 매임하여 선호도를 좀더
잘 파악해보도록 하겠습니다
# 임장지 결론내리기
결론을 내리기 어려운 이유는
결론 프로세스가 어려운 이유와 투자금 별로만 지역을 파악하기 때문
임장지에서 투자후보 물건 검토와
후보물건이 내가가진 앞마당에서 최선인지 펼쳐보는 과정 필요
<결론장성 5단계>
- 나의 상황 확인
- 임장지내 결론
- 앞마당 전체 확인
- 그안에서 후보검토해서 top3
- 결론 및 한달 복기
나의 상황 확인
현금(1년간 현금흐름 알기),
자산(현금화 할수 있는 모든 자산과 양도세 등 현금화 하는데 필요한 비용까지 확인),
대출(한도와 감당가능한 원리금 확인)
-매매잔금과 퇴거자금 대출을 통한 일시적인 임차인 퇴거시에도 활용 가능
임장지 내 결론
생활권별로 단지선호도 상중하 나누고, 평형별로 쪼개서 비교평가
1)단지별로 매물 1개씩 담기기(평형은 섞지 않기, 평형별로 하나씩 남기기)
-비교평가에서 핵심은 1개를 남기는게 아니라 소거하는 것
(최고의 1등을 뽑는게 아니라 소거하는 것, 1, 2등을 남기고 소거)
저평가는 가격대를 가리지 않으므로, 억대별로 정리해서 저평가 찾기
그다음 내 상황과 투자금에 맞는 TOP3정리하기
BM
교재로 주신 생활권별 선호도 상, 중, 하 장표 이용해서
생활권별 단지 선호도 정리하기
# 앞마당 관리와 최종 결론 내기
투자자로 성장하는 과정은 앞마당을 만들고 지켜보면서 성장하는 것
시장을 지켜보며 전세, 매도, 갈아타기 적용
<앞마당 관리가 필요한 이유>
- 소액투자의 기회를 알수있음
앞마당 관리를 잘하면 매도, 갈아타기가 용이해짐
-공급이 많은 시장에서 전세가가 떨어졌다가 반등시에 시차를 두고 올라오므로
잘 지켜보면 기회를 얻을 수 있음.
-입지좋은 신축, 입지좋은 구축, 입지덜좋은 신축, 입지 덜좋은 준신축의 반등 시기가 다름
-앞마당을 지켜보며 매도시기를 판단할 수 있고
이에 따라 누군가는 적은 금액으로 선호도가 있는 단지를 투자를 하기도, 갈아타기를 하기도 함
<효과적인 앞마당 관리를 위한 2단계>
시세트레킹
시세트래킹은 아파트 가격의 변화를 확인하는 것
시세트레킹을 통해 투자 후보지역을 정할 수 있음
- 원페이지 정리
시세트래킹방법
핵심은 단지 선정 : 선호도 상, 중, 하 + 투자후보 단지 선정
(생활권별 선호도 상, 중 하 단지 선정 장표 활용)
임장지를 만들때부터 어디까지 투자할지 투자범위 설정하고
중심지를 좀 더 집중적으로 보기
앞마당원페이지를 해야하는 이유
원페이지의 핵심은 공급과 전세가 확인
(지방은 공급하기 좋은 조건으로 사이클이 빠르므로 지역의 공급상황 같이 확인 필요)
-랜드마크 가격변화를 확인하고
-시세트래킹 단지 중 저평가 단지를 원페이지에 넣기
-입주물량, 매매 및 전세물량 증감 확인
-지역내 이슈 확인
-지역정리, 내 생각 기록
투자 우선순위 정하기
- 수요가 많은지역, 인구수가 많은 광역시 우선
- 저평가, 투자할수 있는 단지가 많은 지역
- 향후 공급이 줄고 전세가격이 상승하는 지역
본질적으로 수요가 많은 지역이 최우선(가치를 먼저 보기)
시세트레킹을 통해 저평가된곳 앞마당 원페이지 장표 만어보고
앞마당 원페이지를 만들어서 최대 3개정도 선정
BM
시세트래킹 시작하기!!
+원페이지 습관 만들기
-월, 수, 금 앞마당 시세트래킹
-마지막주에 원페이지+투자후보 결론 작성
반마당을 관리해서 앞마당으로 만들기!!
