월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 군포시 산본동 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
세 번째 후보 지역 | 화성시 병점구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 개나리주공 13단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1995년
- 세대수: 1778세대
- 평형 : 20평(보도식/방2/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 16.21km
- 강남역까지 소요시간: 53분(버스1, 지하철2)
- 시청역까지 소요시간: 68분(버스1, 지하철2)
- 여의도역까지 소요시간: 58분(버스1, 지하철2)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 미정 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 1개(안양 교도소)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0개, 대형마트2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 곡란중 80%
- 학원가 유무 : X
3) 가격
- 평형 정보: 20평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2.8~3.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.07억
4)가치평가 및 결론
교통A, 환경B-, 학군C 교통은 3대 업무지구를 55분~70분 사이라 A~B사이를 왔다갔다하는 느낌이고, 실제로 분위기 임장 개념으로 가장 가까운 금정역에서(도보 25분) 걸어서 단지까지 걸어들어가본 결과 리모델링 예정인 단지인걸로 확인이 되었습니다. 리모델링 분담금에 대한 부분까지 생각하다보면 매수하기 쉽지 않은 생각이 듭니다. 리모델링 예정인 단지여서 그런지 단지 관리상태는 많이 미흡해 보였습니다. 위치 자체는 금정역25분 산본역 35분이므로 거리가 있지만 버스정류장이 단지 입구앞에 있어 교통에 크게 불편함은 없어 보입니다. 단지안쪽으로는 가파르지는 않지만 완만하게 경사가 있어 생각할 부분인거 같습니다.
단지 2. 설아주공 8단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1995년
- 세대수: 1471세대(복도식/방2/화1)
- 평형 : 18평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 18.24KM
- 강남역까지 소요시간: 69분(버스1,지하철2)
- 시청역까지 소요시간: 80분(버스1,지하철1)
- 여의도역까지 소요시간: 74분(버스1,지하철2)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 미정 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):대형마트2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:수리중90%
- 학원가 유무 : 학원가 50개
3) 가격
- 평형 정보: 18평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2.56억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2.6억
4) 가치평가 및 결론
교통B, 환경B, 학군B 교통은 3대 업무지구를 70~80분 정도 소요, 금정역은 도보권으로는 무리이고, 산본역은 도보 25분 정도 소요, 강남과 여의도는 버스1,지하철2회를 타야 되지만 시청역은 1호선까지 한번에 갈수 있어(버스1, 지하철1) 환승 횟수가 한 번 줄어든다는 이점이 있는 것 같다.
환경은 유해시설이 없고, 반경3km 안에 대형마트 2개가 있고, 대학병원이 있어 생활편의성은 평균정도 되보이는 것 같다.
학군은 가까운 수리중이 주변에서 가장 높은 학업 성취도를 기록하고 있으며 역방향으로 5분만 걸어가면 학원가 50여개가 있으며 역앞에 65개 산본에서 가장 큰 학원가가 밀집되어 있는 이점이 있어보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
* 설악주공의 학군은 B(오타)
비교평가 결론 :
교통은 개나리>설악, 환경은 개나리<설악, 학군은 개나리<설악
위의 표를 펼쳐놓고 두 단지를 비교해보니 명확히 보이는 기준을 알게 되었던거 같다.
교통에서 개나리 주공이 10~15분 정도 우위가 있어보인다. 아침시간에 이 시간이 큰 영향이 있는지는 정확히 판단이 가지 않지만 근소 우위가 있다.
환경은 B-의 개나리 주공이 있지만 반경 3km 끝자락에 안양교도소가 있어 큰 영향은 있어 보이지 않아 두 단지 모두 비슷한 환경을 가진 것으로 예상이 된다.
학군은 상대적으로 설악주공이 높아보인다. 배정 중학교의 학업성취도가 상대적으로 더 높고, 학원가 또한 같은 곳을 공유하지만 설악주공이 접근성 면에서 더 높은 점수를 줄 수 있을것 같다. 추가로 설악주공은 도보로 시간이 좀 걸리지만(도보25분) 산본동 최대 학원가인 산본역 학원가를 접근이 용이해 보이긴 한다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지를 비교해보면서 예산안에 맞는 단지를 찾으니 사실 우열을 가리기 조금 힘든 부분도 있는 것 같다.
단지의 기본정보를 작성하고 어제 실제로 단지 임장을 갔다오니 확연하게 보이는 것도 있엇다. 건물의 노후와 관리 상태를 알 수 있었다.(설악주공은X) 현재 개나리 주공은 리모델링 예정인 단지롤 분담금이라는 부분도 감안을 해야 하기 때문에 현재로서는 설악주공이 조금 더 매력적으로 보일 수 밖에 없는 것 같다. 2강 강의를 통해 강의전 사실 특정 지역만 정하고 시작하였는데 현재는 강남과 1시간 거리의 모든 지역을 폭 넓게 보는 생각이 들었고 임장을 여러번 가보았지만 직접 눈으로 보아야 알 수 있는것들이 있다고 생각이 들었다.
