월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 동작구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 마포구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
2강을 듣고 예상 매수가를 다시 계산해 보니 약 16억이었다.
해당 예산으로 매매 가능한 곳은 동작구 24평/ 영등포 24평 / 마포구 18-21평 정도였다.
마포는 사실 어렵다고 생각해서 아예 염두에 두지 않은 지역이었는데
나의 예산 안에 (물론 평균이라 그렇겠지만) 마포구 18-21평 매매가가 들어오는 것을 보고 놀랐다.
우선은 예산 안에서 가능한 단지가 좀 더 많은 동작구와 영등포를 첫 번째, 두 번째로 두고
마지막 마포구를 세 번째 지역으로 두어 보고서를 작성하려고 한다.
동작구에서 역세권, 세대수를 중심으로 단지를 선택하려 하니 우선적으로 세 개의 단지가 눈에 들어왔다.
이번 첫 번째 보고서에는 두개의 단지를 비교하더라도 이번달 안에 동작구 단지 세개를 직접 비교하고
임장을 다녀와 정리해 보겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 신동아리버파크
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 동작구 노량진동
- 연식: 2001년
- 세대수: 1,696세대 총7동
- 평형 : 25평(전용 18/복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 7.4KM
- 강남역까지 소요시간: 34분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 31분(버스-지하철 이용, 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 16분(버스-지하철 이용, 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 직장까지 70분, 신사역까지 37분
(배우자는 주로 자차 이용) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점3, 브랜드대형마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 장승중 78%
- 학원가 유무: 상도동 10개, 노량진동 8개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.3억(~15.9억까지)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.07.31) 15.3억
(26.09.12, 14.2억으로 실거래된 매물도 있으나 1층이어서 그 전 실거래가로 기록.)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(신사)까지 37분, 배우자 직장까지 70분이다. 나는 도보로 총 16분정도 걸어야하지만 환승없이 한 번에 가기 때문에 괜찮은 편이라고 생각한다. 배우자는 소요시간도 걸리고 환승을 두 번정도 해야하지만 주로 자차를 이용할 예정이기에 큰 어려움은 아니다.
- 학군: 장승중(78%)까지 걸어서 20분이다. 근처에 학원가는 총 18개이다.
- 환경: 유해시설 없고, 반경 3KM 내 백화점 3개, 브랜드대형마트-이마트1개 (농협하나로마트6개), 종합병원 3개가 위치해 있어 생활하기에 편리할 것 같다.
- 종합 및 느낀점: 학군은 좀 아쉽지만 학군이 엄청 큰 영향을 미치는 지역은 아닌 듯 하다. (주변의 다른 중학교도 학업성취율이 75%~80% 사이 정도였다.) 유해시설 없고 편의시설은 꽤 있어 생활권은 괜찮아 보인다. 단지 규모도 크고 언덕이 심하지 않은 편이었고, 노량진뉴타운 바로 앞에 위치해 있어 주변 안정감도 앞으로 더 보완될 가능성이 있을 것 같다. 출퇴근 시 대중교통을 이용해야 하는 나의 경우 직장까지의 거리 및 경로가 나쁘지 않았다. 25평대는 706동 뿐인데 층수별로 호가 차이가 최대 6천까지 나서(그런데 신기하게도 저층이 더 낮고 고층이 더 높은 것도 아니었다.) 매물비교가 필요할 것 같고 앞으로 비슷한 가격대의 다른 단지들도 더 알아봐야겠다.
단지 2. 대림아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 동작구 사당동
- 연식: 1990년
- 세대수: 1152세대 총12동
- 평형 : 24평형(전용18/복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 5KM
- 강남역까지 소요시간: 25분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 39분(2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 33분(버스-지하철 이용, 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 직장까지 70분, 신사역까지 26분
(배우자는 주로 자차 이용) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 브랜드대형마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 사당중 71%
- 학원가 유무: 사당동 26개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.3억(~16억까지)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09.27)14.8억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 강남까지의 거리, 내 직장(신사)까지의 거리가 신동아리버파크보다 10분 가깝다. 배우자의 직장거리는 비슷하고 자차로도 1번단지와 6분 차이라 비슷하다.
- 학군: 사당중(71%)까지 걸어서 13분이다. 근처에 학원가는 총 18개이다.
- 환경: 유해시설 없고, 반경 3KM 내 백화점 1개, 브랜드대형마트-롯데/홈플러스 2개 (농협하나로마트6개)가 있다.
- 종합 및 느낀점: 강남까지의 물리적 거리가 더 가깝고, 지하철로 강남까지 20분대에 갈 수 있다는 장점이 있다. 그런데 단지에서 남성역으로 나가는 길목에 빌라, 주택들을 지나쳐야 해서 안정감은 떨어지는 느낌이다. 실제 임장을 가서 직접 봐야 알 수 있을 것 같고, 비슷한 가격대의 단지들을 많이 비교해 보아야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론
위 보고서에 따르면 교통이 더 가까운 사당대림이 맞는 결정인 듯하다. 그러나 신동아도 강남과 가까운 위치라고 생각한다. 학군은 비슷하니 10분 차이의 교통을 뛰어넘을 가치가 환경에 있는지 임장을 통한 확인이 필요할 것 같다. 정말 이렇게 미묘한 차이가 있는 단지들이라면 임장을 통한 환경 확인이 유일한 방법인지 궁금하기도 하다. 그리고 2001년이나 1990년이나 둘 다 구축아파트인데 어쨌튼 단지 간의 10년이라는 차이가 있지 않은가? 위처럼 비슷한 조건을 가진(매매가까지 비슷한) 단지를 비교할 때는 이런 차이까지 함께 고려하는게 맞을지도 궁금하다.
나의 생각과 느낀점
아직은 어떤 단지가 맞다는 확신이 들지 않는다. 권유디님께서 말씀하신대로 아직 두개의 단지밖에 비교해 보지 않았기 때문인 것 같다. 현재 예산의 모든 단지를 분석해보고 싶은 욕심도 생겼다. 위 두 단지는 이번 주 안으로 꼭 임장을 가서 걸어보고, 주변 분위기를 보면서 환경을 알아보겠다.
단지별로 + - 요소가 있을 때는 어떤 것을 더 크게 봐야 할지 아직 숙달되지 않아 잘 모르겠지만, 꾸준히 하다보면 그런 것들이 자연스럽게 보일 수 있기를 바란다!
