내집마련 보고서 (PART 2 단지비교)

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 강서구, 예산 내에 들어오는 단지들이 가장 많고 회사 출퇴근 셔틀 고려 시 강서구가 가장 적합했음

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 단지명

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 강서구 방화동 862 (마곡서1로 115-23)
• 연식: 1993년 (33년차)
• 세대수: 337세대
• 평형 : 31평 (계단식 / 방3 화2)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 20.5 km 
   - 강남역까지 소요시간: 52분 (급행환승 1회)
   - 시청역까지 소요시간: 45분 (급행환승 1회, 환승 1회)
   - 여의도역까지 소요시간: 28분 (급행환승 1회)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 출근 셔틀 정류장 도보 10분 (607m, 횡단보도 1회) / 퇴근 셔틀 정류장(목동역 5호선)에서 5호선 타고 약 40분 소요
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 방화동 건설폐기물 처리장 (단지에서 약 1.7km 거리), 서울NET / 김포국제공항 항공기 소음 영향권 영역
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개 (롯데백화점 김포공항점, 자차 6분/버스 14분) / 대형마트 1개 (롯데마트 김포공항점)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 중학교 학업성취도: 마곡중학교 73% (학군 상위권 대비 아쉬움)
   - 학원가 유무: 마곡동 학원가 (약 53개 학원 집결) 
    

3) 가격

• 평형 정보: 31평 (84㎡ 계단식)
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.2억 원
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.15억 원

4)가치평가 및 결론
 • 9호선 신방화역 인근으로 강남 및 여의도 접근성이 우수하며 출근 셔틀 접근성(도보 10분)이 뛰어남
 • 30평대(31평) 방3/화2 구조로 실거주 공간 만족도가 높으나, 337세대의 소단지 및 방화동 건설폐기물 처리장(1.7km) 등 인근 비선호 시설로 인해 감가 요인이 존재하여 매매에 대한 우려도 높음

 • 출근 셔틀은 가깝지만 퇴근 셔틀은 정류장에서 아파트까지 지하철 (지하철 40분 소요)을 타야해서 총 시간 소요가 김 >> 매일 할 수 있을지 걱정.

단지 2. 단지명 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 강서구 등촌동 688 (공항대로41길 51)
• 연식: 1995년 (31년차)
• 세대수: 1,016세대 (대단지)
• 평형 : 16평 (복도식 / 방2 화1)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 17.9 km
   - 강남역까지 소요시간: 53분 (급행환승 1회)
   - 시청역까지 소요시간: 51분 (환승 1회)
   - 여의도역까지 소요시간: 31분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 출근 셔틀 정류장 도보 13분 (659m, 횡단보도 2회, 계단 3회, 지하도 1회) / 퇴근 셔틀 정류장(목동역 5호선)에서 5호선 타고 약 20분 소요
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개 (NC백화점 강서점, 단지 인접) / 대형마트 2개 (이마트 신월점 자차 12분, 홈플러스 강서점 자차 7분)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 중학교 학업성취도: 등명중학교 82%
   - 학원가 유무: 등촌동 학원가 (약 37개 학원 집결)
    

3) 가격

• 평형 정보: 16평 (51㎡ 복도식)
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.6억 원
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.25억 원

4) 가치평가 및 결론
 • 5호선 발산역과 9호선 양천향교역이 도보권인 더블 역세권

 • NC백화점 및 마곡지구 중심 인프라가 매우 근접해 환경 및 편의성이 뛰어남

 • 1,000세대가 넘는 대단지 프리미엄과 높은 대지 가치(평당 단가 5,000만 원 이상)로 인해 16평 소형임에도 불구하고 마곡현대1차 31평형과 대등한 가격대(8억 원대)를 형성하고 있으며, 향후 환금성 측면에서 더 우수할 것으로 생각됨

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

• 등촌주공3단지: 출근 셔틀은 가깝지만 퇴근 셔틀은 정류장에서 아파트까지 지하철 (지하철 20분 소요)을 타야해서 총 시간 소요가 김 >> 매일 할 수 있을 지 걱정.
• 평수는 고려 대상이 아니라고 했지만, 16평 (주방겸식당, 침실1, 작은방1, 화장실1로 구성)이라서 직접 매물을 보고 어떤 구조이며 내가 살기 적합할지 파악 필요할 것 같음
• 마곡현대1아파트는 31평에 8.15억이고, 등촌주공3단지아파트는 16평에 8.25억에 거래되는 것으로 보아 등촌주공3단지의 땅의 가치가 더 높은 것으로 보임. 마곡현대1차아파트는 반경 3 km 내 유해시설이 2개나 있는 반면 등촌주공3단지는 하나도 없기 때문인 것으로 생각됨. 또한, 등촌주공3단지가 대단지이기 때문에 환금성이 더 높을 것으로 생각됨.
• 둘 중 하나를 매매한다면 등촌주공3단지를 매매하는 것이 좋은 선택이 아닐까?!

나의 생각과 느낀점 :  

이렇게 객관적인 비교 지표가 있으니 내 감정에 휘둘리지 않고, 객관적으로 단지의 가치를 평가할 수 있어서 앞으로 항상 이런 식으로 단지를 평가해야 되겠다고 생각했다.