2주차 과제

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

1번과 2번, 3번과 4번 지역이 맞닿아 있는 곳을 대상지로 선정함. 

(이번 과제는 단지2개만 비교해보는 과제로, 3번 4번은 추후에 작성 예정) 

일반적으로 구로구보다는 영등포구, 관악구보다는 동작구가 선호도가 높다고 여겨지는데, 실제로도 그러한지 확인해 보고 싶었음. 

또한 현장에서는 몇 걸음 차이에 불과할 만큼 가까운 거리임에도 집값이 최대 1억 원까지 차이 날 수 있다는 점에 의문이 생겨, 그 원인을 직접 살펴보고자 함.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 현대3차아이파크아파트

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 영등포구 대림동
• 연식: 1997년 10월
• 세대수: 1162세대
• 평형 : 23평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 11.65km
   - 강남역까지 소요시간: 40분
   - 시청역까지 소요시간: 35분
   - 여의도역까지 소요시간: 31분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 - 58분, 배우자 - 45분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개 이상, 대형마트 5개 이상
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 대영중 - 59%
   - 학원가 유무 : 6개
    

3) 가격

• 평형 정보: 23평(계단식/방3화1)
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억 5천~12억 7천

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12억 3천(2층이였음)

전세: 5억 700/전세가율: 41.1%

고점 대비: +25.6%

저점 대비: +77.3%

4)임장사진 및 느낀점
 

예비 남편이랑 같이 갔는데 예비 남편이 전반적으로 지저분한 느낌이 강했다고 했다. 

그리고 아파트 앞에서 중국 체조? 같은걸 하시는 분이 있었는데 좀 무서웠다;;

지상 주차장과 지하 주차장이 같이 있었는데 지상에도 차가 많은걸 봐서는 지하 주차장이 충분하지 않다고 생각했고, 지하 주차장과 이어져있는지까지는 확인을 못했다.

좋은 점은 단지 안에 어린이집과 유치원이 있다는 것이었다.

단지 2. 신도림태영데시앙 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 구로구 신도림동
• 연식: 2000년 12월
• 세대수: 1252세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 12.34km
   - 강남역까지 소요시간: 37분
   - 시청역까지 소요시간: 32분
   - 여의도역까지 소요시간: 24분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 - 52분, 배우자 - 43분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개 이상, 대형마트 5개 이상
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 신도림중 - 90%
   - 학원가 유무 : 약 50개
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평(계단식/방3화1)
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 올라온 매물 없음

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13억(최근 거래는 직거래라 제외)

전세: 6억 5천

전세가율: 52%

고점 대비: +26.2%

저점 대비: +73.3%

4) 임장사진 및 느낀점

현대3차보다 조금 젊은 애여서인지는 몰라도 더 정돈되고 깔끔한 느낌은 있었다.

지하 주차장은 더 잘 되어있는 느낌이었다.

좋은 점은 단지안과 근처에 상가가 잘되어있고 초등학교가 옆에 있었다.

5) 가치평가 및 결론
영등포구에 속해 있다는 점만 보고 현대3차가 당연히 더 좋고 저평가되어 있을 것이라 생각했지만, 직접 가 보니 실상은 조금 달랐다. 영등포구 대림동 아파트보다 구로구 신도림동, 특히 신도림역 인근 아파트가 전반적으로 더 비싼 편이었다.

또한 학군 차이가 이 정도의 집값 차이로 이어진다는 것을 실감했다. 신도림중 바로 옆에 있는 신도림 e편한세상 4차(34평)의 최근 실거래가는 18.9억 원으로, 같은 평형인 현대3차(13.4억 원)보다 5억 원 이상 높았다.

결론적으로 다음에는 3번 동작구 상도동과 4번 관악구 봉천동 아파트도 임장을 가서 비교·조사해 보기로 했다…

그런데 태영데시앙과 신도림e편한4차 같은 경우에는 매물이 없어서 놀랐다. 그렇다면 이 단지들이 인기가 많은 단지라고 봐도 되는걸까? 궁금하다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

대영데시앙은 현재 올라온 매물이 없어 호가를 확인할 수 없다는 점이 아쉽지만, 최근 실거래가 13억 원을 기준으로 보면 교통과 학군 측면에서 그만한 가치는 충분히 있다고 느꼈다. 

현대3차 아이파크와 비교한다면 대영데시앙이 13억 원 수준의 호가로 나온다면 나쁘지 않은 가격이라고 생각한다.

나의 생각과 느낀점 : 

다만 확실히 마음에 드는 단지는 아직 없었고, 앞으로 더 많은 단지를 비교해 봐야겠다고 느꼈다.