0호기 매도로 역전세 막았습니다. (매도+협상 체크리스트) [영덕]

#요약

*하락장 매도경험 간접경험과,

*매도결정을 위한 체크리스트,

*매도인이 흔들릴만한 가격협상 포인트

카페링크

https://cafe.naver.com/wecando7/10526238?tc=shared_link

안녕하세요 영덕의 푸른고래, 푸른고래 같이 큰 투자자가 되고 싶은 "영덕"입니다. :)

어제는 비가 왔었는데요, 추우나 비가오나 임보와 임장하시는 월부인들 늘 응원드립니다.

오늘은

작년인, '23년 5~6월경에 있었던

제 0호기 매도경험을 말씀드리려고 합니다.

매도 간접경험과

매도, 가격협상 관련 고민이신 분들께서

매도와 가격협상 관련 체크리스트를 얻어가셨으면 좋겠습니다.

:)

#아픈 손가락이었던 "0호기" 분양권

2019년 말에, 친구따라 투자기준 없이 샀던 수도권 끝자락의 아파트 분양권이 있었습니다.

적지 않은 돈이 들어갔고, 수도권 끝자락의 입지가 좋지 않은 곳이었기에 늘 저의 아픈 손가락이었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/1469987

(부끄러운 0호기 경험담 링크)

2022년 1월에 분양권 잔금을 치며, 입주장에 겨우 임차인분들 모실수 있었습니다.

입주장에 전세매물이 많아, 월부에서 배운대로, 부동산 15군데 이상의 상대적으로 좋은 가격에 전세매물을 내니,

생각보다는 일찍 임차인분을 모실 수 있었습니다.

#1호기 역전세, 매도 고민, 매도결심

그렇게 보유를 하다가, 2022년부터 시작된 금리인상과, 깡통전세로 인한 전세기피 현상 등으로

전국적인 전세가가 하락현상이 시작됐고 저도 예외는 아니었습니다.

"8천만원 역전세"

23년 7월 1호기 전세 재계약을 앞두고 임차인분께 빠르게 가격, 수리 등의 전세재계약을 시도했지만,

임차인분이 결혼을 사유로 연장못하고 나가야한다고 하셨습니다.

기존 임차인분 전세가가 3.3억이었고

수도권의 입지가 나쁘지 않은 곳이었는데도 전국적 전세가 하락의 영향으로,

현 시세가 2.5억으로 형성되어 있었습니다.

23년 7월까지, 역전세자금 8천만원이라는 작지 않은돈을 마련해야 하는 상황이 발생했고,

대출을 받아도 빠듯한 상황이었습니다.

"역전세를 어떻게 감당할까? 가지고 있는 것중에 뭘 팔까?"

가지고 있는 자금으로 역전세 감당이 어려웠습니다.

가지고있는 것중에 좋은 걸 지키고, 덜 좋은것을 매도해서, 역전세 리스크를 넘기자라는 결심을 했습니다.

입지가 상대적으로 떨어지고, 그래도 고평가 구간에 있다고 판단되는 덜좋은 0호기를 매도하기로 결심했습니다.

0호기는 22년 1월에 등기를 치고, 24년 1월이 되어야 일반과세가 되는 상태였습니다.

역 전세 감당을 위해서, 23년 5월경인 그때, 0호기를 미리 매도 계약을 체결해서 계약금, 중도금으로 역전세를 방어하고자 했습니다.

"매도 체크리스트와 매도 결정"

결심은 어느정도 섰긴 했지만,

확신이 들지 않아 고민이 들었습니다.

그때 너나위님께서 말씀주신 역전세 대응 고민방법과 샤샤튜터님 글을 참고했습니다.

(너나위님, 샤샤튜터님 감사합니다~*)

https://cafe.naver.com/wecando7/7788731

거기에 더해서 스스로 한번 고민해봤습니다.

<매도 체크리스트>

*현재 나는 역전세가 감당 가능한가? No. 어렵다.

*충분한 수익이 났는가? Yes. 목표 수익이 난 상태다.

*다른 더 좋은 투자할 물건이 있는가? Yes. 매도 후 수익금을 활용해서 지방에 염두에 둔 투자물건이 있는 상태였습니다.

*지금 이물건은 상대적인 고평가 상태인가? Yes. 지역내에서도, 다른지역과 비교해도 고평가 구간에 있다는 생각이 들었습니다.

*지금 이물건은 장기보유할 가치가있는 물건인가? No. 수도권 끝자락에 있는 입지좋지 않은 아파트로 장기보유할 물건아니며,4년이내 매도해야할 물건이라는 생각이 들었습니다.

5가지 질문에 스스로 답해본 결과.

0호기를 매도 해야하는 상황이라고 판단이 들었습니다.

그래서, 0호기를 매도하기로 결심했습니다.

#놓친것, 일반과세 매도가 아닌 비과세 매도 방법도 고민했어야 함. (다랭 튜터님 감사합니다.)

#세금 공부는 정말 중요하다.

#고평가 판단

매도 체크리스트 중 고평가 판단은 아래 이유였습니다.

0호기는 수도권 끝자락 택지에 있던 아파트로,

지역내에서 입지가 더 좋은 택지의 시범단지 가격보다,

0호기 아파트 가격이 조금더 비싼 상황이었습니다.

"호재로 지역내 고평가 판단"

0호기 아파트 주변에 호수가 생긴다는 호재가 생겨

순간적으로 연식이 비슷하지만 입지좋은 시범단지 아파트에 비해,

가격이 상대적으로 3~4천가량 비싸진 상태였습니다.

다른 생활권의 연식비슷하지만 더 입지좋은 단지에 비해서도 상대적으로 가격이 비싸진 상태가 됐습니다.

그래서 지역내 고평가라도 판단했습니다.

"앞마당 내 고평가 판단"

그리고 앞마당들을 쭉 둘러봤을 때,

6억중반대 금액으로 살수 있는 더 좋은 단지들이 눈에 많이 들어왔습니다.

그래서 지역내에서도, 지역전체적으로도 상대적인 고평가라는 생각이 들었습니다.

그래서 지금 팔수 있을때 팔자라는 생각이 들었고 매도를 결심했습니다.

#가격으로 경쟁물건 중 1등 만들기

단지근처 호재로 가격이 순간적으로 뜬 상황이었기 때문에,

너무 큰욕심은 부리지 않고, 언제 작은 거품처럼 부푼 가격이 사라질지 모르기에,

팔 수 있을때 팔자는 생각이 들었습니다.

그래서,

단지 내 네이버부동산 호가에 나온 가격중 제일 낮은 가격으로 설정했습니다.

*매도할때 제일 큰 리스크는 매도타이밍을 놓쳐 팔리지 않는 것이었기 때문입니다.

월부에서 배운대로 부동산 10군데이상, 전단지형태로 메시지를 만들어서

부사님들 브리핑하시기 좋게, 기억나시기 좋게,

카톡으로도 부사님들께 돌렸습니다.

#나타난 매수자

매도 결정을 하고, 15군데 단지 근처 주요 부동산에 매물을 내놓고,

"임차인분 매도 협조 부탁드리기"

임차인분께 따로 연락드렸습니다.

"안녕하세요^^ 00아파트 임대인입니다. 잘지시죠 제가 집에 사정이 생겨서 집을 매도해야할거 같습니다. 그래서 미리 사전에 연락드렸습니다. 죄송하지만, 집보여주시는거나 이런거 협조를 부탁드릴 수 있을까요?" 라며,

시간되시는 시간에 전화통화로, 협조를 부탁드렸습니다.

다행히 임차인분께서도 흔쾌히 협조해주셨고 본인도 투자하는 사람이라며, 이사를 협조해주겠다고 하셨습니다.

협조가 어려웠다면 매도가 어려울 수 있었을텐데, 정말 다행이었습니다.

지금 생각해보면 임차인분을 잘만난 운이 컸던것 같습니다.

<향후 개선포인트>

매수 & 전세 계약부터 미리 임차인분의 거주기간 등 협의하기

임차임분과 갱신권 등의 이유로 이사 협조가 되지 않았다면,

매도 계획에 큰 차질이 발생하는 상황이었기에,

임차인분을 모실때부터 매도 및 이사협조에 대해서 생각해야 했었는데,

그러지 못했던것이 아쉬운 부분인거 같습니다.

처음부터 투자 매수를 할때, 어느정도 보유기간을 설정하고 임차인분 사정을 알고 매도 계획에 맞게

임차인분과 협의를 다음엔 미리 할 수 있도록 해야겠습니다.

"실거주자분의 매수의사 연락"

그렇게 내놓은 부동산 중 1군데에서 연락이 왔습니다.

실거주할 분인데, 임차인분이 이사가시면 매수의사가 있다고 하셨습니다.

아차 싶었습니다. 이사를 부탁드린다는 말씀을 임차인분께는 말씀못드렸었는데,

실거주자분이 매수를 한다면, 임차인분께 이사를 부탁드려야 하는 상황이었습니다.

이사를 부탁드리는, 아쉬운 부탁을 드려야 하는 상황이었습니다.

미리 커피쿠폰을 보내드렸습니다.

"협조에 늘 감사드려요. 날씨도 더운데 아이스 아메리카노 한잔하세요 ^^감사합니다."

"임차인분께 이사 부탁"

그리고 어느정도 있다가,

임차인분께 연락드렸습니다.

"안녕하세요, 통화 괜찮으실까요? 전에 말씀드렸던 매도 관련건인데요, 부탁드릴 게 있어서 연락드렸습니다. ㅠㅠ..

이러저러한 상황이라 혹시 이사 혹시 부탁을 드려도 될까요..?ㅠㅠ"

그동안 그래도 임차인분과 사이가 나쁘지 않았던 덕분인지 임차인분께서 가족분들과 상의해보시고 알려주신다고 하셨고,

다행히 "저도 투자하는 사람인데 이해해요. 이사 알아보고 연락드릴게요~.^^"

정말 다행히도.. 가족분들과 상의하시고

잔금전에 집을 뺄 수 있게 전세가의 10%를 미리 지원해달라는 조건으로 이사가겠다고 말씀해주셨습니다.

조건은 당연히 들어드렸고요, 정말 운이 좋다고 생각이 들었습니다.

그리고 다행히, 택지에 아파트들이 지속 입주하는 영향으로, 주변 전세가 또한 상대적으로 저렴한 편이라 다행이었습니다.

그리고 임차인분이 정말 고마웠습니다.

<향후 개선포인트>

*매도때, 투자자분, 실거주자분에 따라 매도 방향이 다르기에 둘다 고민해서 준비하기

*임차인분을 어떤 분으로 모시는 지, 임차인분과의 평소 관계 좋게 하기

*운의 영역을 최소화 하기

#매도자 입장에서 바라본 가격 협상

"1천만원 네고 문의"

네이버부동산 가격에서 6.4억으로 제일 낮은 금액으로 가격을 올렸었고,

매수자분에게서 1천만원 정도가격 네고를 해줄수 없냐는 연락이 왔습니다.

고민이 많이 됐습니다. 마음이 많이 흔들렸습니다.

사실 이때 저에게 제일 큰 리스크는 매도를 못하는 상황이었기 때문에,

가격이 조금더 낮더라도 매도하는게 더 나았기 때문입니다.

하지만, 상황을 좀더 냉정하게 바라보기 위해서,

한번더 매도자로, 매수자 모드로 여러부동산을 전화해본 결과,

호재로 매도자들도 가격을 올리는 분위기였고, 매수하려는 사람들이 어느정도 있는 걸 알게 됐습니다.

그리고 또 다른 매수문의 전화를 받기도 했습니다.

"네고 거절과 그리고 계약체결"

매수 수요가 확실히 있고, 내 물건이 제일 싼 매물이라는 걸 네이버부동산 매물비교와 전임으로 알아내고,

천만원 네고를 거절했습니다.

그리고 며칠 후,

처음 매수문의를 하셨던 분이 원래 가격대로 매수하겠다는 연락이 와서,

계약을 체결하게 됐습니다.

아마 다른 매물들이 가격 올리는 분위기를 알게 되셨던거 같습니다.

<가격협상 체크리스트>

만약, 이때, 매수자분이, 이런식의 메세지를 저에게 던졌다면 많이 흔들려서 매도를 결심했을 지도 모릅니다.

"저 이거 안파시면, 00단지 00억에 나온거 사려고 하는데요,

매도자분 급하신 상황으로 아는데 제가 중도금 1억 빨리 드릴 수 있어요 이조건으로

오늘안에 0억에 매도 의사 알려주시면 감사하겠습니다."

라고 하셨다면, 매도 하겠다고 했을지도 모르겠습니다. 왜냐면, 제 마음이 흔들리고 있었거든요.

그래서 가격 협상하실 때,

월부에서 알려주신 것처럼,

1.대채 투자대상이 있다는 걸 알리기

2.협상 시간 제한 걸기

3.매도자 사정을 파악하고 매도자의 가려운 부분을 긁어주는 조건 제시하기

3개를 가지고 협상하신다면

충분히 승산있는 가격협상이 될거라고 생각합니다.

#하락장 매도 관련 체크사항들

*임차인분 이사확인서

부동산에서 임차인분과 이사가시겠다는 확인서를 하나 쓰자고 해서 정중히 부타드려서, 확인서를 작성했습니다.

*중도금 특약

혹시나 하락장 갑작스러운 가격 다운으로 매도 계약취소 방지를 위해서, 중도금 하는 것으로 특약을 넣었습니다.

#총평과 개선 할점

우당탕탕 매도가 무사히 마무리 됐고

계약금과 중도금으로,

역전세 상황을 무사히 넘길 수 있었습니다.

0호기 잘가 고마웠어 ㅠㅠ..

돌이켜보니, 정말 부족한 부분이 많았던 매도 경험이었던 것 같습니다.

운의 영역에 많이 기댔던것 같습니다.

다음엔 운의 영역을 최소화할 수 있는 그런 투자를 하고 싶습니다.

이 글을 읽는 분들께서는 제 경험을 타산지석으로,

운의 영역을 최소화하는 매수/매도 하셨으면 좋겠습니다. :)

<향후 매수/매도시 개선포인트>

*매수부터 매도전략 세우기

매수때부터 매도전략을 세우고, 임차인분도 그에 맞게 맞추고 미리 조율하기

*비과세 시나리오도 고려

2년보유 일반과세로만 생각하고 매도했는데, 세금도 내수익의 마이너스 요인이기에, 비과세 시나리오로도 생각하고, 여러가지 시나리오 중 비교하고 선택했어야 한다. (다랭 튜터님 감사합니다.

*마음을 추스려야한다.

단지 가격이 잠깐의 호재로 상승하는 느낌이 있었기에,

"좀더 버티면 돈을 더 벌 수도 있지 않을까?" 하는 욕심이 동해서,

매도를 고민하기도 했습니다.

하지만, 주변 투자 고수분들께 여쭈우니, 이런 문구를 알려주셨습니다. 정말 부동산은 인문학에 가까운 느낌이 더 드는거 같습니다.

"다음 사람에게도 남길 이익이 있어야 한다. 매도하려는 시점의 시세보다 한 호가 정도 싸게 내놓는 것이 현실적인 방법이다. 당장은 이익의 일부를 포기하는 것처럼 보이지만 그만큼 빠른 현금화를 통해 새로운 투자처에 먼저 들어갈 수 있다. 이는 곧 작은 이익을 버리고 큰 이익을 취할 수 있는 기회를 잡는 것이 더 나은 선택이다. 낙관주의자에게 팔려면 그가 낙관할 만한 이익을 보여주어야 함을 잊지 말아야 한다."

-내집없는 부자는 없다 중

*절차적 리스크와 운의 영역을 최소화 하기

운에 너무 기대었던 것 같습니다. 앞으로는 절차적 리스크를 최소화하고 미리 대비해서 운의 영역을 줄여나가야 겠다는 생각이 듭니다.

*매도때, 투자자분, 실거주자분에 따라 매도 방향이 다르기에 둘다 고민해서 준비하기

*임차인분을 어떤 분으로 모실지 고민하고, 임차인분과의 평소 관계 좋게 하기

부족하고, 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

그리고 나중에라도

꼭! 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다. :)

<요 약>

#매도 체크리스트

*현재 나는 역전세가 감당 가능한가, 자금적으로 감당이 어려운 상황인가? Yes or No

*충분한 수익이 났는가? Yes or No

*다른 더 좋은 투자할 물건이 있는가? Yes or No

*지금 이물건은 상대적인 고평가 상태인가? Yes or No

*지금 이물건은 장기보유할 가치가있는 물건인가? Yes or No

#가격협상 체크리스트

1.대채 투자대상이 있다는 걸 알리기

2.협상 시간 제한 걸기

3.매도자 사정을 파악하고 매도자의 가려운 부분을 긁어주는 조건 제시하기

<예시>

"저 이거 안파시면, 00단지 00억에 나온거 사려고 하는데요,

매도자분 급하신 상황으로 아는데 제가 중도금 1억 빨리 드릴 수 있어요 이조건으로

오늘안에 0억에 매도 의사 알려주시면 감사하겠습니다."