월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 부천시 원미구 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 군포시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
내 예산을 선정하고 예산안에서 소형평수라도 매수가능한 서울지역 몇군데 중 강남과 가장 접근성이 좋은 지역 2군데를 선정했다.
또한 서울지역 이외에 경기도 지역중 예산안에 있는 지역중 평균매수가가 제일높은 지역이면서 강남과 접근성이 좋은 경기도 군포시도 확인해 볼 예정이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 구로두산위브아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 구로동1278
- 연식: 2006
- 세대수: 660세대
- 평형 : 16평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.4km
- 강남역까지 소요시간: 40분
- 시청역까지 소요시간: 33분
- 여의도역까지 소요시간: 30분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트(이마트,홈플러스)/ 백화점없음 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 평균 70%이하
- 학원가 유무 있음(7개)
3) 가격
- 평형 정보: 16평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억3천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억1천
4)가치평가 및 결론
2호선,7호선 더블역세권에 직장과의 거리도 1시간이내로 좋음. 유해시설이 없고 대형마트는 있으나 백화점이 없는것이 아쉬움. 더욱이 학군이 좋지않고 학원개수도 적음. 서울지역에서 매수평균이 낮은 이유가 있다는 것을 알게됨.
그리고 예산에 살짝 벗어나는 매물이 대부분이었음.
단지 2. 신구로현대아파트/현대(74-30)
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 구로동 74-30
- 연식: 1988년
- 세대수: 397
- 평형 : 23평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.9km
- 강남역까지 소요시간: 34분
- 시청역까지 소요시간: 35분
- 여의도역까지 소요시간: 33분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 46분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯백,이마트/롯데마트 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 평균70%미만
- 학원가 유무 없음
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억5천(1층/세끼고매물)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억
4) 가치평가 및 결론
88년식 아파트로 노후화되었지만 2호선,7호선 초근접 더블역세권인 장점이 단점을 상쇄하는 것 같다.
백화점/마트도 존재하나, 앞에서 확인했던 두산위브와 마찬가지로 학군이 좋은편이 아니다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두아파트가 가치평가 기준상 차이났던 요소는 많지 않았다. 구로구는 서울이고 업무지구와의 접근성이 좋은편에 속하나 환경과 학군이 우수한 편은 아니었다. 두산위브는 현대아파트와 비교했을 때 연식이 얼마 안된만큼 매매가능한 평형수가 16평이고, 현대아파트는 연식이 40년가까이 되는만큼 20평대 아파트 매매가 가능해보인다.
연식이 많이 차이나지만 현대아파트가 대림역과 더 가깝고 중복노선이 지나가기 때문에 우선순위에 둘 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
활용가능한 자금이 많지 않음에도불구하고 가능하다면 서울로 내집마련을 하는편이 좋겠다는 생각을 했지만, 구로구는 교통과 직장이 우수한반면 나머지는 인터넷으로 조사한바 장점이 없는 입지를 가지고 있다는 생각이 들었다.
아직 다른 지역을 조사해보지는 않았지만 내 우선순위에 들어올 것 같은 지역은 아니었다.
