월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 동대문구 이문동 |
두 번째 후보 지역 | 영등포구 당산동 |
세 번째 후보 지역 | 강서구 염창동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
10~11억대 매매 가능한 아파트가 있는 곳이면서
강남/시청/여의도까지의 교통이 편리한 곳을 골랐다.
(9호선 라인이 정말 교통 깡패(?) 인 것 같다)
우리 조에서 임장을 진행한 이문동을 포함해서
교통이 우수하면서도 10억대로 매매 가능한 아파트 단지들이 모여 있는 당산동, 염창동을 골랐다.
영등포구 당산동은 내 예산 보다 비싼 지역이긴 하지만
일단 10억 근처 매물이 있긴 하길래, 스터디 차원에서 끼워 넣어 보았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 이문e-편한세상
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 동대문구 이문동
- 연식: 2003년식
- 세대수: 1,378세대
- 평형 : 25평형 (계단식 / 방3 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 12.4km
- 강남역까지 소요시간: 45분 (버스 1회 환승, 빨간버스 타야됨)
- 시청역까지 소요시간: 31분
- 여의도역까지 소요시간: 47분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 마곡나루역까지 1시간 7분, 강남역까지 45분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 청량리점, 이마트 목동점, 홈플러스 월곡점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 석관중 64%, 경희여중 86%, 경희중 75%
- 학원가 유무 : 중화동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형 (전용 18.13평, 70%)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11.1억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 11.95억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 멀긴 하지만, 걸어갈 수 있는 거리에 출근 셔틀버스 정류장이 있어 출근은 문제 없을 듯 (퇴근은 청량리역 정류장에서 내려서 지하철 17분 타야 함) 남자친구의 직장까지는 45분이지만 빨간 버스를 타야 45분이고, 지하철로만 가려면 2번 환승에 57분 소요라서 썩 좋진 않다.
- 학군: 석관중(64%)까지 걸어서 12분. 근처에 학원가 딱히 없다.
- 환경: 유해시설 없고, 백화점, 이마트는 있음.
- 종합/느낀점: 교통이 소요시간만 봤을 때는 괜찮아보였으나, 환승 횟수/광역버스/내 직장까지의 거리 등 디메릿 요소가 생각보다 있었다. 그리고 학군이 좀 별로다. 근처 중학교 학업성취도 낮고, 근처에 학원가가 없다. 최근 실거래가보다 호가가 0.85억 낮게 나와있어 확인이 필요하다.
단지 2. 이문래미안2차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동대문구 이문동
- 연식: 2004년식
- 세대수: 648세대
- 평형 : 23평형 (계단식/ 방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11km
- 강남역까지 소요시간: 50분 (버스 1회 환승, 빨간버스 타야됨)
- 시청역까지 소요시간: 33분
- 여의도역까지 소요시간: 45분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 마곡나루역까지 1시간 5분, 강남역까지 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 청량리점, 이마트 목동점, 홈플러스 월곡점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 석관중 64%, 경희여중 86%, 경희중 75%
- 학원가 유무: 중화동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형 (전용 18.08평, 76%)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.07) 11.35억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: e-편한세상과 거의 유사한 수준이다. 걸어서 탈 수 있는 출근 셔틀버스 정류장도 있다.
- 학군: e-편한세상과 달리, 여기는 경희중(75%)/경희여중(86%)과 더 가깝다 (걸어서 8분). 학원가는 역시 약하다.
- 환경: e-편한세상과 유사하다.
- 종합: 근처 학교의 학업성취도가 e-편한세상 대비 낫다는 점과 방3 화2 라는 점이 플러스 요인이다. 전용 면적 기준으로 e와 큰 차이가 없다. (여기: 18.08평, e: 18.13평) 외대역/회기역 양쪽으로 접근성이 좋다. 하지만 호가 기준으로 e보다 4천만원 높다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지는 교통, 환경이 거의 유사해서 결국 학군과 가격 차이였다.
래미안은 경희여중(86%)과 걸어서 10분거리이지만, e편한은 석관중(64%)과 걸어서 12분 거리이다.
호가가 서로 큰 차이는 안 나지만, e편한은 최근 실거래가와 차이가 좀 있어서 제대로 된 호가 확인이 필요해 보인다.
가진 정보만 가지고 비교했을 때는 래미안이 근소하게 더 나아보이긴 한데,
e편한은 근처 초등학교가 매우 가까워 (도보5분, 이문초) 학군에서의 또다른 가산 요인이 되지 않을까 싶다. (물론 강의에서 학군은 중학교 학업성취도 기준으로 판단하긴 했지만..)
나의 생각과 느낀점 :
사실 두 단지가 두드러지게 차이가 나진 않아서,
직접 임장을 가서 걸어보면 또 새롭게 보이는 게 생길 것 같다.
