월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 중구/종로구 |
세 번째 후보 지역 | 성남 중원구/수정구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
권유디님의 강의자료 (지역별 평균매매가)를 보고 내 예산 6억에 맞는 곳을 선정함
▷ 단, 강의자료에 없는 지역도 있으므로 내가 원하는 지역을 먼저 골라보고 그 안에서 예산에 맞는 단지를 찾아봐야겠음
6억으로 매매할 수 있는 서울은 중구, 종로구 가장 작은 평수(18평)뿐이었음
▷ 예산은 신혼부부 예산으로 합친건데도 18평밖에 안되면 내가 만족할 수 있을까?
- 하지만 직주근접이 중요한 나에게 서울은 2순위로 밀려났고, 가장 큰 평수와 회사와 가까운 영통구를 1위로 선정하여 이번주 단지비교 과제를 수행함
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 벽적골 8단지 주공
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구
- 연식: 1997
- 세대수: 1,548세대
- 평형 : 전용면적 59m2
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.3km
- 강남역까지 소요시간: (광역버스) 54분, (지하철) 1시간 15분
- 시청역까지 소요시간: 의미없음
- 여의도역까지 소요시간: 의미없음
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: (내직장) 10분 (배우자) 여기 살거면 이직해야함 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 메인 백화점 없음(NC백화점뿐), 대형마트 2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영통중 86%, 태장중 89%
- 학원가 유무 : 두 단지의 중간지점에 56개 학원가 (영통구 1위)
3) 가격
- 평형 정보: 59m2 (18평)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.85억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 그나마 광역버스가 있어서 강남 접근성은 괜찮지만 여의도, 시청은 도저히 각이 안나온다.
- 학군 : 이 일대 학부모님들의 성향을 잘 알 것 같아서.. 학군은 이정도면 괜찮다고 본다. 공부를 안할 애들이 아니다.
- 환경 : 반경 3km면 엄청 넓은건데 백화점이 없다는 건 아쉽다. 마트는 트레이더스와 홈플러스가 있음
- 종합 : 직주근접이라는 장점 말고는 나에게 좋은 게 없다는 걸.. 나 자신에게 잘 타일러야겠다.
단지 2. 영통 포레파크원
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구
- 연식: 1997년
- 세대수: 3,129세대
- 평형 : 49m2 (15평)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.3km
- 강남역까지 소요시간: (광역버스) 45분, (지하철) 56분
- 시청역까지 소요시간: 의미없음
- 여의도역까지 소요시간: 의미없음
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: (나) 10분, (배우자) 여기 살려면 이직해야 함 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없는듯
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 청명중 84%, 영덕중 94%
- 학원가 유무 : 두 단지의 중간에 56개 학원 (영통구 1위)
3) 가격
- 평형 정보: 15평 (전용면적 49m2)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.5억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 영통역과 청명역은 지하철 1정거장 차이인데 강남 가는 광역버스의 시간이 10분 이상 감소한다. 물론 여의도, 시청은 너무 멀어서 평가할 필요도 없다.
- 학군 : 근처 영덕중의 학업 성취도 평가가 이 일대 평균에 비해 월등히 높다 → 시간이 있다면 왜 그런지 이유도 파악해보고 싶음
- 환경 : 3km이내 백화점이 없긴하지만 영통보다 광교와 가깝다는 것은 장점. 트레이더스와는 좀 멀다.
- 종합 : 사실 왜 벽적골 8단지보다 가격이 비싼지는 이해가 잘 안간다. 심지어 평수도 더 작다. 특별한 차이점은 강남 가는 시간 단축, 학군인 것 같은데… 그리고 역시 직주근접이라는 장점 말고는 나에게 좋은 게 없는 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 : 역시 수원은 안되는걸까
- 포레파크원은 호가와 실거래가가 비슷하다 → 이런 사례의 아파트들이 가지는 특징은 무엇인지 파악해봐야겠다
- 포레파크원이 가격이 더 높은 건, 세대수/강남 접근성/학군 때문인 것 같다.
- 수원 지역 비교는 연습으로 해보고 성남, 서울 비교평가를 얼른 해봐야겠다.
나의 생각과 느낀점 :
네이버 부동산에서 ⓐ 처음 검색한 매물 가격보다 ⓑ 호가와 ⓒ 실거래가를 찾아보니 더 낮다.
→ 근데 인테리어비, 수수료 등 돈 나갈 데가 많으니까 이정도로 알아보는 게 좋을 수도 있겠다.
청명역보다 영통역이 더 익숙해서 그런지 나도 모르게 영통역과 가까운 벽적골 8단지에 더 마음이 갔다.
→ 가슴으로 판단할 게 아니라 머리로 판단해야 함!
강남, 시청, 여의도 접근성으로는 정말 떨어진다. 하지만 회사와 가까워서 아파트 수요는 늘 있을 것 같다.
→ 회사분들은 왜 수원을 사지 말라고 하는걸까… 수원은 가격이 안오른다는 게 그분들의 편견일까?
회식하러 가는 영통구가 아니라 임장하러 영통구를 한번 둘러볼 필요가 있겠다.
→ 주거민의 입장에서 동네를 돌아다녀본 적이 없는데, 오히려 임장을 가면 서울이나 성남으로 생각이 바뀔 수도 있다.
