안녕하세요 지투실 30기 14조 민배입니다.
오늘은 제리파파 튜터님과 톰이들과 함께 튜터링 데이를 진행했습니다.
튜터님을 직접 뵙고 질문을 할 수 있는 기회와 현 임장지에 대한 많은 인사이트를 들었고 조원들의 임보 발표와 질문, 다양한 의견을 통해 정말 많이 배우는 하루를 보낼 수 있었던 너무 감사한 하루였습니다.
특별히 먼 임장지까지 찾아와 주신 튜터님! 그리고 먼 길 오셔서 함께 해주신 톰이분들에게 감사드립니다.
[오전 - 비교분임]
오전에는 현 임장지와 인접한 구에서 비교 분임을 진행했습니다.
사전에 튜터님의 가이드 대로 분임 루트를 그리며 그곳의 입지와 가치, 가격에 대해서 생각해보는 시간을 미리 갖게 되었습니다. 비록 앞마당이 아니라 잘 모르는 지역이지만 현 임장지를 이해하는데 도움이 되었고, 오늘 비교 분임에서 미리 생각했던 가치와 가격을 붙여보며 임장을 진행 할 수 있었습니다.
특히, 이 생활권에서 선호하는 요소는 무엇일까 왜 사람들은 여기를 좋아하지? 이 단지가 현임장지 단지와 같은 가격이라면 왜 그런지? 현재 상황은 어떤지? 등 매우 다양한 시각으로 생각해보게 되었고 또 임장지를 비교해주시는 튜터님의 인사이트를 통해 현 임장지에 대한 이해도가 쑥쑥 올라가는 느낌을 받았습니다. 주요 내용을 정리해보면
📌현 임장지 대장단지를 기준으로 임장지에 대한 선호요소 찾기
- 현 임장지 대장은 그 지역에서 가장 선호하는 요소를 많이 가지고 있는 단지다
- 왜 이단지가 수요를 강하게 끌어 모으는지 확인
- 균질한 주거 환경을 갖춘 곳이 많지 않으므로 차별점이 될 수 있음
📌 주상복합은 단지 선호와 개별 물건을 더 세밀하게 보기
- 역과 가깝고 평지에 있는 주복은 실거주 수요의 선택을 받을 수 있다. 다만 동간격이 좁고 막힌 조망이 많을 수 있어 같은 단지 안에서도 동/층/향/뷰에 따라 상품성이 크게 달라진다. 주복은 그런 부분을 매물단위로 잘 검토해서 투자 필요
- 사람들이 실제로 좋아하는 주복인가?
- 실거주자가 선택할 만한 동/층/향인가?
- 막힌 뷰와 트인 뷰의 가격차이는?
- 나중에 매도할 때도 선택 받을 물건인가?
📌 당장 조건보다 가치가 좋은 단지부터 접근하기
- 투자 대상 후보 중 가치가 확실히 좋은 단지와 가치는 약간 떨어지지만 조건이 좋은 단지가 있다면? 가치가 좋은 단지에 조건을 맞출 수 있는 매물은 없는지 털어봐야한다. 가치가 더 좋은 걸 산다는 개념으로 접근
📌 비슷한 단지 짝지어 가격과 가치 비교
- 예시) 사직쌍용예가 vs 구서롯데캐슬
- 각각 지역에서 선호되는 요소
- 어느 단지가 먼저 움직였고, 그 이유는 무엇일지?
- 가치 차이에 비해 가격 차이가 적절한지?
- 가저환수원리를 적용 했을 때의 판단
📌 이번 외곽 구축은 과거와 다른 조건에 놓일 수 있다는 점을 고려
- 최근 3~4년 간 중심부 공급이 많았었다.
- 중심 부 신축이 늘면 외곽 구축이 가진 입지,상품성의 희소성이 약해 질 수 있다.
- 즉, 과거의 상승폭보다 더 적을 수도 있다.
📌 임보에는 당시 분위기와 내 판단까지 남겨보기
- 임보에 당시 현장 분위기를 써놓으면 향후 도움을 많이 받는다.
- 그때 당시 시장 상황, 느꼈던 분위기, 내가 정한 투자범위와 그 이유 등
- 시간이 지난 뒤 다시 보면 그때와 현재의 내 기준이 어떻게 달라졌는지 알 수 있다
📌 임보를 쓸 때 그 지역에 중요하다가 생각하는 점은 좀 더 딥하게 장수 늘려보고, 반대로 상대적으로 중요성 떨어진다고 판단되면 과감히 줄여서 작성해본다. 그 지역에 10년 거주한 사람들이 알고 있는 것을 우리는 한달안에 뽑아 내고 있는 중이므로 궁금한 것을 잘 질문하고 그 답변을 찾아내면서 기록한다.
튜터님 정말 많은 질문과 답변, 인사이트를 나눠 주셔서 감사합니다.
[오후 - 임보발표 및 피드백]
정말 감사하게도 저는 이번에 사임 발표의 기회를 받았습니다. 다른 조원들 대신해서 받은 소중한 기회라 조금이라도 내 생각을 나눠 드릴 수 있음에 기뻤고 이런 기회를 만들어주신 튜터님께 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다.
저 또한 동료들의 임보에서 도움을 많이 받았고 특히, 조장님과 라면대마왕님의 임보를 보면서 배울 점들을 정리해보았습니다.
📌 현재 시장 상황의 흐름을 전체적으로 훑어본다(현 임장지 인근 지역의 흐름은 어떤지? 상승분위기가 어느정도 수준까지 왔는지)
📌 비슷한 다른 구와 시세비교를 해볼 때 선호요소를 얼마나 가지고 있는지 파악하면서 가격을 붙여본다. 가격을 붙일 때는 어떤 생활권이 더 빠른 흐름을 가져 갔었는지, 더 높은 상승폭을 가져 갔었는지 왜 그런지에 대해 비교
📌 대형평형을 보는 것도 의미가 있다. 평형을 풀고 대형평형을 보면 부자들이 선호하는 단지들의 가격이 먼저 상승하는 것을 확인해 볼 수도 있다.
📌 궁금증을 가장 첫페이지에 써보고 내가 가진 선입견을 깨부신다는 생각으로 임보를 작성해본다.
📌 전체 시장의 공급흐름을 먼저 확인하는 것도 좋다. 수요가 한정된 지방에서는 수급에 따라 움직이는 경향이 크기 때문
📌 커뮤니티 특히 맘카페의 의견을 확인해보는 것은 큰 의미가 있다. 지역 내 사람들이 무엇을 중요하게 생각하는지 확인할 수 있는 기회
📌 빈 땅을 보는 것은 중요하다. 입지독점성을 보는 것이기 때문
[가장 인상 깊었던 내용]
조원분들의 임보와 질문을 통해 많은 것을 배웠지만, 가장 인상 깊었던 내용은 공급에 관한 부분이었습니다. 튜터님께서는 공급 그래프를 보여주시고 어느 지역인지 맞춰보라고 하셨지만 아무도 맞출 수 없었습니다. 하지만 그 곳은 현 임장지가 속해 있는 지역이었습니다. 맞출 수 없었던 이유는 20년도 예측한 공급량과 현재의 공급량이 많이 달랐기 때문입니다. 즉, 숨은 공급이 튀어나와 현재의 공급 수준을 만들었기 때문입니다. 내가 현재시점에서 미래의 공급량을 예측하지만, 막상 그 시기가 도래했을 때 숨은 공급량이 포함되면서 그때 예상치 못했던 공급장이 펼쳐질 수 있고 그로 인해 역전세까지 맞을 수 있는 상황이 생길 수도 있다고 강조해주셨습니다. 그래서 공급을 파악할 때 미래에 나올 수 있는 물량이 추가적으로 있는지? 내가 투자할 단지 주변에 있는지? 미리 확인할 필요가 있다고 하셨습니다. 지방은 공급에 대해 영향을 많이 받는다는 관점에서 공급을 세부적으로 보려는 노력을 한다는 것이 매우 인상 깊었던 것 같습니다.
[감사일기]
끝으로, 오늘 튜터링을 자료도 준비하시고 일정을 잘 준비해주신 튜터님과 딩동조장님!, 굳은 총무일을 맡아서 해주신 도해님, 동료들을 위해 자차로 운전해주신 여리님, 좋은 질문을 많이 해주시고 맛집까지 찾아봐주시는 윤돌님, 노트북으로 임보 자료 제공해주시고 에너지 나눠주시는 람쥐님, 임보 발표로 좋은 인사이트 나눠주신 라왕님, 리액션도 잘해주시고 좋은 질문으로 인사이트 나눠주시는 크솜님!! 덕분에 너무 즐겁고 감사한 하루가 되었습니다. 마지막 까지 화이팅입니다!!😊
