내집마련 기초반 2주차 내집마련 보고서_단지비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 당장 갈아타기를 하는 것이 아니기도 하고 하락장에서는 대출한도 증가 및 상승지와의 폭이 더 좁아질거라 기대하고 조금 넉넉하게 예산을 잡아보았고, 그럼에도 신축이나 30평대는 어림도 없고 20평대 구축만 가능했다. 14억 전후로 알아보았는데, 동작구는 나와 배우자의 직장에서의 거리 및 가격 측면에서 가장 적합했다. 7호선 및 9호선 역세권인 곳이 많았는데, 언덕이 많은 동네가 많아 다소 걱정이 되고 조만간 남편과 직접 분위기임장을 다녀와야겠다

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 본동 신동아아파트

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 동작구
• 연식: 1993년
• 세대수: 765
• 평형 : 23평 / 계단식/ 방2

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A+
   - 강남역까지 직선거리 6.8
   - 강남역까지 소요시간: 40
   - 시청역까지 소요시간: 33
   - 여의도역까지 소요시간: 15
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 30분대
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) S
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백2 마트2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
   - 중학교 학업성취도: 중앙대 81
   - 학원가 유무 : 없음
    

3) 가격

• 평형 정보:24
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.5
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.2 

4)가치평가 및 결론
 강남역까지 33분인데 30분내에는 못들지만 거의 30분이라고 볼수있기 때문에 A+라는 점수를 줘봤다 ㅎㅎ

유튜브로 간접임장을 다녀와보니 노들역에서 5분도 안걸리는 거리이긴 한데,

언덕의 경사도가 높고 가는 길목이 좁으며 맞은편 상가들은 철거하고 있어서 가는길이 쾌적해보이진 않았다.

다리를 건너면 바로 용산역이라 용산의 생활권을 누리기에 유리해보였다

다만 중앙난방이라는 점이 마음에 걸린다

단지 2. 사당 대림아파트
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 동작구 사당동
• 연식:  1990
• 세대수: 1152
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) S
   - 강남역까지 직선거리 5.1 
   - 강남역까지 소요시간: 30
   - 시청역까지 소요시간: 40
   - 여의도역까지 소요시간: 25
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 40/ 배우자 35
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백0 대형마트2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) B
   - 중학교 학업성취도: 동작중 85 중앙대 81 
   - 학원가 유무 : 17개
    

3) 가격

• 평형 정보: 24/ 계단식/ 방2 화1
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14.8

4) 가치평가 및 결론
입지가 좋다 강남역과의 거리가 가깝다

배우자와 나의 출퇴근 거리도 적당하고 학업성취도도 나쁘지않았다.

다만 이 곳도 살짝 경사가 있다고 하는데 직접 임장을 가봐야겠다

본동 신동아보다 강남접근성이 좋아서 더 좋아보이고 다만 그만큼 1억이 비싸다 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : S - 5/ A - 4 / B - 3 / C - 2 라고 점수를 매겼을 때, 본동신동아(A+,S,C)는 11.5점, 사당동 대림아파트(S,B,B)는 11점이 나왔다. 만약 내가 본동신동아에 A+을 주지 않았다면 동일하게 11점이 나왔을 것이다. 다만 가격은 강남접근성이 더 높고 대단지인 사당 대림아파트가 1억정도 더 높은 상태이다. 

본동신동아보다는 강의에서 배운대로 교통을 우선적으로 고려하면 사당동 대림아파트를 선택해야겠다는 판단이 든다. 

나의 생각과 느낀점 :  

현재 살고있는 집도 재건축에 24평 방2 화1인 구조인데, 다음 갈아타기는 방3 집으로 가고 싶었는데, 예산을 고려하였을땐 방을 포기해야 할것 같아서 많이 아쉽다 ㅠㅠ

그리고 재건축아파트를 가고싶지 않았는데, 대림아파트는 재건축아파트라고 한다..

14억으로 방2개 구축 아파트로 가야한다는게 많이 아쉽다.

다만 향후 하락장에는 상급지와의 갭이 줄어들고 대출규제가 완화될 것이라 가정하면,

15억대의 아파트도 미리 조사를 해보아야겠다. 

그리고 이번 기회에 동작구 임장을 본격적으로 다녀오면 좋겠다는 생각이 들었고 이번달안에 남편과 다녀올 계획이다. 

그리고 동작구 외에 영등포구 및 중구도 분위기임장 및 비교표를 작성하여 객관적으로 판단해보는 과정이 필요할 것 같다고 생각이 든다.