월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 은평구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예상 매수가를 계산해보니 약 9억이었다. 신혼 생활을 생각하며, 24평형 정도이면 충분하다는 생각이 든다. 24평을 기준으로 잡아 후보 지역을 선정했다.
9억 예산으로 맞춰 접근해볼 수 있는 지역이 크게 세군데였다. 우선, 땅의 가치도 높으면서 사무실과 가까운 관악구를 1순위로 선정했고, 그 다음은 예산에 맞게 은평구, 구로구로 설정했다.
살고싶다고 생각했던 마포구, 영등포구와는 조금 다른 지역이겠지만, 강의를 듣다보면 충분히 다음 단계로 갈 수 있을 것 같다는 생각이 든다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 관악구 신림동부아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 592세대
- 평형 : 26평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.9km
- 강남역까지 소요시간: 26분 (2호선, 환승 없음)
- 시청역까지 소요시간: 43분 (2호선, 환승 없음)
- 여의도역까지 소요시간: 33분 (신림선, 환승 없음, 샛강역에서 내려 걸어서 13분)
- 내 직장(녹사평역)까지 소요시간: 39분 (2호선 → 4호선 → 6호선, 사당역, 삼각지역 2회 환승)
- 배우자 직장(옥수역)까지 소요시간: 38분 (2호선 → 3호선, 교대역 1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 0개
- 반경 3km 내 백화점: 1개 (롯데백화점 관악점) - - 반경 3km 내 대형마트: 1개 (이마트 구로점)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신관중 63.3%
- 학원가 유무 : 신림동 22개
3) 가격
- 평형 정보: 26평형 (복도식/방3화1) · 평균 관리비 월 16.3만원
- 현재 호가(네이버 부동산 매물): 8.5억 ~ 9억 (예산 안 매물 3건)
- 매매·전세 시세(호갱노노 월평균, 2026.10): 매매 8.15억 / 전세 5억 · 갭 3.15억 (전세가율 61.3%, 이 단지 평균 63.9%)
- 최근 실거래가(호갱노노): 8.15억 (26.10.15, 4층, 26평(전용60㎡))
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 신림역(2호선·신림선)이 걸어서 9분 거리에 있다. 대중교통으로 강남역까지 26분, 시청역까지 43분, 여의도역까지 33분이 걸린다. 내 직장(녹사평역)까지는 39분, 배우자 직장(옥수역)까지는 38분으로 출퇴근하기 무난하다. 3역 평균 출근시간은 34분으로 후보 7곳 중 1위(상위권)이고, 후보 평균은 46분이다.
- 학군 : 가장 가까운 신관중의 학업성취도는 63.3%로, 후보 평균 73.7%보다 낮다. 교육환경을 중요하게 본다면 아쉬운 편이다. 다만 직선거리로 가장 가까운 학교라 실제 배정 학교는 학구도로 확인해야 하고, 학원가는 22개이다.
- 환경 : 반경 3km 안에 백화점 1곳, 대형마트 1곳이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있다. 500m 안에 아파트 7개 단지가 모여 있어 주변에 아파트가 어느 정도 모여 있다.
- 종합 : 신림동부의 가장 큰 장점은 출근시간(34분), 역까지 도보(9분)이다. 26평형 복도식 구조에 방 3개·화장실 1개라 신혼생활은 물론 아이가 생긴 뒤까지 생각해도 공간이 넉넉한 편이다. 반면 중학교 학업성취도(63.3%), 세대수(592세대)는 후보 중 약한 편이다. 현재 호가 8.5억은 최근 실거래가 8.15억와 비슷한 수준이다. 후보 중 등급이 높은 편이라 충분히 고려할 만한 단지이며, 임장으로 주변 환경까지 만족스러운지 확인해보자.
단지 2. 관악구 은천2단지 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천동
- 연식: 2000년식
- 세대수: 384세대
평형 : 26평형 (계단식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 6.4km
- 강남역까지 소요시간: 28분 (2호선, 환승 없음)
- 시청역까지 소요시간: 57분 (2호선, 환승 없음, 갈아타면 45분 (사당역, 서울역 2회 환승))
- 여의도역까지 소요시간: 59분 (461번 버스, 환승 없음, 여의도역5번출구에서 내려 걸어서 2분, 갈아타면 45분 (사당역, 동작역 2회 환승)) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3km 내 백화점: 0개
- 반경 3km 내 대형마트: 1개 (홈플러스 서울남현점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 인헌중 79.6%
- 학원가 유무 : 봉천동 68개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형 (계단식/방2화1) · 평균 관리비 월 17.2만원
- 현재 호가(네이버 부동산 매물): 8.1억 ~ 9억 (예산 안 매물 7건)
- 매매·전세 시세(호갱노노 월평균, 2026.10): 매매 8억 / 전세 5억 · 갭 3억 (전세가율 62.5%, 이 단지 평균 68.5%)
- 최근 실거래가(호갱노노): 8억 (26.07.27, 12층, 25평(전용60㎡))
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 낙성대역(2호선)이 걸어서 17분 거리에 있다. 대중교통으로 강남역까지 28분, 시청역까지 57분, 여의도역까지 59분이 걸린다. 3역 평균 출근시간은 48분으로 후보 7곳 중 3위(상위권)이고, 후보 평균은 48분이다.
- 학군 : 가장 가까운 인헌중의 학업성취도는 79.6%로, 후보 평균 73.7%보다 높다. 학군은 무난한 수준이다. 다만 직선거리로 가장 가까운 학교라 실제 배정 학교는 학구도로 확인해야 하고, 학원가는 신림동보다 많은 68개 수준이 있따..
- 환경 : 반경 3km 안에 백화점 0곳, 대형마트 1곳이 있어 편의시설은 부족한 편이다. 500m 안에 아파트 4개 단지가 모여 있어 주변에 아파트가 어느 정도 모여 있다.
- 종합 : 은천2단지의 가장 큰 장점은 중학교 학업성취도(79.6%), 역까지 도보(17분)이다. 25평형 계단식 구조에 방 2개·화장실 1개라 실거주 공간은 다소 작은 편이다. 반면 백화점·마트(백화점 0·마트 1), 아파트 군집(2,226세대)는 후보 중 약한 편이다. 현재 호가 8.1억은 최근 실거래가 8억와 비슷한 수준이다. 후보 중 등급이 높은 편이라 충분히 고려할 만한 단지이며, 임장으로 주변 환경까지 만족스러운지 확인해보자.
종합평가
장단점 분석
** 번외
단지 2. 은평구 녹번대림e편한세상아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 은평구 녹번동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 370세대
평형 : 32평형 (계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.8km
- 강남역까지 소요시간: 42분(교대역 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 28분 (을지로3가역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 39분 (종로3가역 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 녹사평역까지 32분, 배우자 직장 옥수역까지 26분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 0개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 총 2개 (NC백화점 1개, 이마트 은평점 1개) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영락중 66.5%
- 학원가 유무 : 녹번동 8개
3) 가격
- 평형 정보: 32평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.0억 (26.09.28)
4) 가치평가 및 결론
교통 : 내 직장(녹사평)까지 거리가 자차로 36분 거리, 배우자는 지하철로 26분 거리로 출퇴근하기에 좋다. 위에서 비교한 신림동부아파트와 비교했을 시, 비슷하긴 하지만 녹번동 대림이 조금 더 가깝다. 무엇이 좋다 비교하기에 어려운 정도이긴 하다. 3호선이 바로 인근에 있어, 교통도 편하다. 다만, 강남역까지 자차로 이동하기에는 다소 먼 거리로 보인다.
학군 : 조사한 영락중의 학업성취도는 66.5%로 신관중보다 조금 높지만, 이 차이만으로 교육환경이 더 좋다고 판단하기는 어렵다. 둘다 비슷한 것 같다. 또한, 학교까지 버스로 18분이 걸리고, 녹번동의 학원 수도 8개로 조사되어 교육환경은 다소 아쉽다.
환경 : 조사한 범위에서는 유해시설이 없고, 반경 3km 내 NC백화점과 이마트 은평점이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있다.
- 종합 : 은평구 녹번동 대림의 가장 큰 장점은 비슷한 예산으로 더 넓은 집을 선택할 수 있다는 점이다. 32평형에 계단식 구조, 방 3개·화장실 2개여서 비교한 세 단지 중 공간의 여유가 가장 크다. 신혼생활은 물론 아이가 태어난 이후까지 생각했을 때도 실거주 측면에서 매력적이다. 반면, 강남 접근성과 조사한 교육환경은 다른 단지 대비 뚜렷한 강점이라고 보기 어렵다. 현재 호가 8.8억은 최근 실거래가 9억보다 2천만원 낮지만, 이 차이만으로 저렴한 매물이라고 판단하기보다는 층·향·수리 상태와 거래 조건부터 비교해야겠다. 넓고 편안한 공간과 배우자의 출퇴근 편의를 우선한다면 충분히 고려할 만한 단지이며, 임장을 통해 주변 환경까지 만족스러운지 확인해보고 싶다.
단지 3. 성북구 길음삼부컨비니언아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 성북구 길음동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 684세대
평형 : 24평형 (복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.8km
- 강남역까지 소요시간: 42분(충무로역, 교대역 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 24분 (동대문역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 41분 (동대문역사문화공원역 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 녹사평역까지 34분(자차), 배우자 직장 옥수역까지 23분(지하철) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 0개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 총 5개 (현대백화점 미아점, 롯데백화점 미아점, 이마트 미아점, 이마트 하월곡점, 홈플러스 월곡점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 고명중 83.3%
- 학원가 유무 : 길음동 43개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.5억 (26.08.18)
4) 가치평가 및 결론
교통 : 내 직장인 녹사평역까지 자차로 34분, 배우자 직장인 옥수역까지 지하철로 23분으로 두 사람 모두 출퇴근하기에 괜찮다. 시청역까지도 24분으로 도심 접근성이 좋다. 다만, 강남역까지는 42분에 환승이 2번 필요해, 강남 접근성은 신림동부보다 아쉽다.
학군 : 조사한 고명중의 학업성취도는 83.3%로, 비교한 세 단지 중 가장 높다. 길음동의 학원 수도 43개로 상대적으로 많아 교육환경 측면에서는 가장 눈에 띈다. 다만, 실제로 해당 중학교에 배정될 수 있는지와 단지에서 학교·학원가까지 이동하기 편한지는 추가로 확인해야겠다.
환경 : 반경 3km 내 백화점과 대형마트가 총 5개로, 비교한 단지 중 편의시설이 가장 풍부하다. 다만, 시설 개수뿐 아니라 실제로 걸어서 이용할 수 있는 거리인지도 중요할 것 같다. 임장을 통해 주변 상권과 단지까지의 경사, 보행환경을 살펴보고 싶다.
- 종합 : 사한 내용을 기준으로 보면, 돈암삼부는 출퇴근과 생활 편의성, 교육환경이 비교적 균형 있게 갖춰진 단지라고 생각한다. 특히 앞서 살펴본 두 단지에서 아쉬웠던 학군 측면을 보완할 수 있다는 점이 매력적이다. 다만, 같은 예산으로 녹번대림은 32평형에 방 3개·화장실 2개를 선택할 수 있지만, 돈암삼부는 24평형에 방 2개·화장실 1개여서 공간의 여유는 상대적으로 부족하다. 신혼생활에는 충분할 수 있지만, 아이가 태어난 이후까지 생각하면 공간과 교육환경 중 무엇을 더 중요하게 볼지 고민이 된다. 현재 호가 8.7억은 예상 매수 예산 안에 들어오지만, 최근 실거래가 8.5억과의 차이가 층·향·수리 상태 등에 따른 것인지 확인해보고 싶다. 실제 임장을 통해 생활환경과 내부 구조를 확인한 뒤, 세 단지의 우선순위를 정해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
세 단지의 호가는 8.5억~8.8억으로 비슷하지만, 각자 장점이 다르다. 신림동부는 강남과 여의도 접근성이 좋고, 가격이 가장 낮다. 녹번대림은 같은 예산으로 32평에 방 3개, 화장실 2개의 좋은 거주 환경을 선택할 수 있다는 점이 매력적이었다. 길음 삼부는 편의시설과 교육환경이 상대적으로 좋다. 내 출퇴근 시간은 세 단지가 크게 다르지 않아, 현재로서는 실제 거주하는 환경을 함께 고려한 녹번 대림아파트에 조금 더 마음이 간다.
나의 생각과 느낀점 :
처음에는 같은 예산이라면 교통이 좋은 곳을 고르면 된다고 생각했다. 직접 비교해보니 편의시설, 교육환경까지 고려할 것이 많았다. 특히, 같은 돈으로 녹번 대림의 넓은 공간을 선택할지, 길음 삼부의 생활환경을 선택할지가 고민된다. 처음 기준은 2호선, 9호선, 3호선만 보며 아파트를 골라봤는데, 길음동을 후보에 두어보니 교통만이 답은 아니다라는 생각이 든다. 또한, 길음 삼부의 경우, ‘강남역’과 상대적으로 먼 거리임에도 불구하고, 더 작은 평수가 교통이 더 좋은 신림동부보다 높은 매매 가치를 갖고있는 상황이 의문이 든다. 직접 임장을 가서 주변을 돌아보면 왜 교통은 멀지만, 상대적으로 높은 가치로 평가받고있는지 파악할 수 있을 것 같다.
