월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 성북구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강을 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 10.6억 이었다. 최소 평수를 23평(방3개) 으로 생각했었기에, 24평 기준 평균매매가가 높은 순서로 강서구/서대문구/성북구 를 후보지역으로 정했다.
조모임 분위기 임장으로 강서구가 언급되었기에, 실제 분위기를 볼 수 있는 강서구를 첫번째 지역으로 두었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 강서구 화곡초록
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 화곡동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 625세대
- 평형 : 25평 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.9 Km
- 강남역까지 소요시간: 54분 (1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 47분 (1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 27분 (직통)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 35분 (직통) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1개, 마트3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 화곡중 87%
- 학원가 유무: 화곡동 47개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.85억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 5호선 우장산역이 도보 8분 거리라, CBD 모두 1시간 이내로 접근가능하다.(여의도는 30분 내)
배우자 직장도 현재 5호선이라 환승없이 35분이면 출퇴근이 가능하다.
- 학군: 화곡중(87%) 까지 도보 7분이다. 학원가는 우장산역 근처에 47개(화곡동1위) 가 있어, 도보 10분내 접근가능하여 종합적으로 학군이 매우 우수하다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 내 백화점(NC)1개 및 대형마트3개/ 종합병원 다수, 소아과 및 의원 도보로 접근가능하여 생활하기에 편리하다.
- 종합 및 느낀점: 교통,학군,환경 가치평가점수는 매우 높다. 호가 9.3억이면 예산 내이며, 최근 실거래가(8.85억)보다 호가가 높게 나와있다. 역에서 아파트로 가는 길이 평지이나, 가는 길 주변은 빌라로 둘러싸여있다. 바로 옆 2,176세대 의 대단지인 화곡푸르지오아파트와 붙어있다. 세대수가 적다는 점과 주위가 빌라라는 점이 아쉽다. 실제로 임장가서 출퇴근길이 위험한지 걸어봐야겠다.
단지 2. 강서구 등촌주공10단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 등촌동
- 연식: 1995년식
- 세대수: 566세대
- 평형 : 24평 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.4 Km
- 강남역까지 소요시간: 46분(직통)
- 시청역까지 소요시간: 44분(1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 22분(직통)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 37분 (1회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 1개(서남물재생센터)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1개, 마트2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 등명중 82% 등원중 78%
- 학원가 유무: 등촌동 37개
3) 가격
- 평형 정보: 24
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.4억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 9호선 가양역(급행)이 도보 8분 거리라, CBD 모두 1시간 이내로 접근가능하다.(여의도는 30분 내)
배우자 직장은 환승1회로 37분이면 출퇴근이 가능하며, 9호선 급행역 이라는 점이 큰 장점이다.
- 학군: 등명중(82%) 까지 도보 11분/등원중(78%) 까지 도보 7분이다. 학원가는 도보10분 거리에 37개(등촌동1위) 가 있다. 등명중/등원중 어디에 배정인지는 잘 모르겠다. 학군은 화곡초록이 비교적 우수하다.
- 환경: 반경 3km 끄트머리에 유해시설로 서남물재생센터가 있으나, 실제로 주민들이 유해시설로 느끼는지(집값에 영향을 주는 정도의 위치인지) 판단해봐야겠다. 3km 내 백화점(NC)1개 및 대형마트2개/ 종합병원 다수, 소아과 및 의원 도보로 접근가능하여 생활하기에 편리하다.
- 종합 및 느낀점: 9호선 급행역이라는 게 가장 큰 장점이다. 호가 10.7억이면 예산보다 살짝 초과하며, 최근 실거래가(11.4억)보다 호가가 낮게 나와있다. 역에서 아파트로 가는 길이 평지이며, 보행로가 잘 조성되어있다. 주위는 모두 구축아파트로 균질성은 좋다. 주위가 노후계획도시특별법으로 재건축 얘기가 나오고 있는 것 같은데, 그에 따른 리스크 등을 고려해봐야 하겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
둘다 연식,세대수는 비슷하다. 화곡초록은 교통,환경,학군 모든 가치에서 평균 이상으로 안정적이다. 등촌주공은 학군이 아쉽지만 9호선 급행이라는 점이 강점이다. 화곡초록이 종합적인 가치평가로는 우수하다고 봐야 할 것 같은데, 등촌주공이 1.5억정도 매매가가 더 높다. 등촌주공이 가양역 주변 개발로 인해 최근5년새 급격히 가격이 상승한 것으로 보이며 그런 측면에서 매매가가 더 높은 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
9호선급행과 개발가능성이라는 강점이 1.5억 이상의 차이를 내는게 맞는지 잘 모르겠다. 실제 재개발,재건축 실현가능성이 있는지도 공부해봐야겠다.
